地产行业“天旱雨涝”不均匀 中小开发商路在何方？

    2008年夏天到了，可地产行业界好像是错过了今年的“春天”。目前，房地产行业的情况让我想起了农民种田。在农村长大或呆过的人都知道，农民种田最主要的是依赖气候，风调雨顺就有好收成；有的地方雨水太多，而有的地方一年到头干旱，就是俗话讲的“天旱雨涝不均匀”。我认为中国房地产业发展的现状与此类似，这个观点我曾经在2008金融企业家联谊会上提出并阐述过。那次一共有五十多名政、军、商、学界知名人士聚集一堂，很荣幸我能与他们一起参与讨论，共商发展之计。在这里再赘述一下，希望与各位博友共同讨论。

   地产行业“天旱雨涝不均匀”的表现

   之所以说我国地产行业现在是“天旱雨涝不均匀”，我认为主要有这几个方面的表现。

第一方面，抛开地产的区域性，从全国来讲，地产物业价格水平存在“不均匀”。这主要因为我国幅员广阔，地域经济发展水平不一。从行政上划分，有大型城市、二级城市、地级市、县级市、乡镇，还有农村城市化改造，不同行政区划导致经济发展水平不一，因此价格差异相当大。在北京、上海等大城市中心住宅价格达到15000-18000元/平米的时候，山东、河南、河北、湖南一些省会城市价格在3000-6000元/平米，而如呼和浩特、乌海等众多中小城市的价格在2000元/平米左右。这中间的差别可见一斑。同时，经济特区、沿海城市、旅游城市又与内陆地区、边远地区、中西部地区形成多极层次。有的热点城市的房产价格确实在近一轮的地产火爆局面中出现了价格虚高，面临下行调整压力，但众多三四线城市的总体价格水平是与当地经济发展水平和人民消费能力相当的，处在良性的、稳步发展的阶段。

   第二方面，房地产行业自身发展存在“不均匀”。我国住房改革制度发展十多年，也是房地产行业发展的十多年。可以说，这个时间相对来讲，还是相当短暂的。面对人们巨大的住房需求空间，相对宽松的政策环境，各类企业、个人纷纷加入到开发商行列中来，造就了数万家发展水平参差不齐的行业队伍。有的已经形成特色鲜明的品牌，有的正在向品牌化发展，也有的还停留在不注重产品和服务的较低水平，还有的存在粗制滥造、欺骗消费者等，差异很大。总体来讲，大型城市较多的拥有实力强大的地产企业，开发的产品类型比较多样。建筑和产品类型上有低层、多层、小高层、高层、板楼、塔楼甚至水景房、公园房等各种形式的住宅，公寓、酒店式公寓、联排别墅、独栋别墅等等，在户型、园林、配套、环境、服务上又各具特色，消费者选择较多。而在三四线城市，其房地产市场还处于自发无序的发展状态，开发商品质意识不强，致使住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全等等，产品同质化明显，消费者的选择还不多。这主要是因为三四线城市大多以中小企业为主，行业水平尚低。在目前行业趋势的大浪下，一些企业资源不足，人才储备和土地资源储备欠缺，管理模式和产品质量不过关的企业面临被淘汰掉的命运。因此整个态势比较严峻，呈现集约化与粗放式经营部均衡现象。

   第三方面，大、小开发商在区域效益上“不均匀”。中小开发商开发项目之追求开发面积，往往忽略精细化和品质化，在效益的附加值上忽略了不少，导致同样条件下区域效益不均衡。

   选择好立足点，中小企业的机会仍然很多

   现阶段，中国房地产业的飞速发展促使市场集中度呈不断提高之势，而近来持续的宏观调控正在加速这一进程，“大鱼吃小鱼”的游戏规则将越来越残酷，很多地产商正面临着“不进则退、不兴则亡”的挑战。尤其是专业性较差的中小开发商数量很多，正面临着生存或死亡的艰难抉择。中小房地产企业的发展机会在哪里，路在何方？

   中小企业应该如何重新定位，成为当前亟待解决的问题之一。我认为中小企业的机会很多，关键看我们能否抓住机会实现快速崛起！为什么说机会很多？我认为，我国地产行业存在上述诸多“不均匀”，成长空间还很大。现在系列宏观调控的实施使行业刚刚进入规范期和整合期，一切还没有形成定局。即使是行业“巨无霸”在整个中国市场上所占的份额依然微乎其微，这是由房地产行业特性我国发展特征决定的。所以说中小企业发展的空间巨大。

   谈到立足点，可以看到，目前中西部地区房地产发展可以说刚刚开始。经济发展的不平衡，必然导致我国房地产市场发展由东向西，由沿海到内地，呈推进式发展。一线城市和沿海中心城市的房地产市场起步较早，发展迅猛，近来市场震荡剧烈，已经陆续出现买方市场的特征，与此同时三、四线城市正在成为房地产发展的潜力区域。可以断言的是，近年三四线城市一定会成为房地产开发的热点。

   中小企业要立志领跑三四线城市，引导居住品质升级，寻求多方面创新

   面对严峻的形式，我反复思考，作为一家房地产行业的小企业，我们究竟应该如何定位才能找到出路？如今国内一、二线城市获得土地需要高额的土地出让金，中小企业与实力企业对抗，无异于以卵击石。中小企业的生存空间在哪里？与实力企业在有限的市场里拼得你死我活？还是扎根三四线城市，去开拓更广阔的市场？经过与投资方、合作者以及和公司高层多次研究，决定将发展空间向华北、中西部城市延伸。

   我公司曾经综合分析过呼和浩特、乌海、巴彦淖尔、太原、唐山等一些中小城市的市场前景，考察结果表明，这些区域市场需求巨大，价格提升空间大。市场都有一个发展过程，这些三四线城市市场大部分都处于刚刚启动甚至未启动的阶段，是一个良好的介入时机。另外，这些地方进入成本低，投资回报率高，一般都可达到理想的利润率。同时，随着人们收入的增加，不仅仅是住的简单需求，这些城市的居民对品味、环境、质量等有了新的居住要求，这就意味着三四线城市房地产的开发有广阔的空间，谁走在了前列，谁就将会赢得市场的主动权，进而做大做强。

   据此我们鸿臣地产制定的企业发展布局是：在国内三四线城市专做住宅开发，现在开发的房地产住宅项目已遍布在内蒙古中西部的几个城市。同时，在经营管理上，我们开创了地产开发行业一种合作联盟的新模式，将“鸿臣”进行品牌化运营、标准化发展，目前来看发展效果良好。我希望有更多的相关企业和朋友打开视野，在资金、土地、管理、品牌上相互对话，实现资源互补、优势整合，在三四线城市站稳脚跟，共同走出“中小企业”发展的独特之路。