驳“拐点论”与“百日巨变论”

    2007年岁末，万科董事长王石先生提出“拐点论”，称中国房地产行业的拐点来临，并且万科在全国范围内率先降价。今年3月，SOHO中国董事局主席潘石屹先生在反驳完王石的“拐点论”之后，又抛出了“百日巨变论”，预言未来百日内一些企业会遭遇资金链困局。

    万科是行业的老大，王石是行业的领袖。SOHO中国是行业的奇军，潘石屹是行业的奇才。尤其，万科是我们鸿臣地产学习的榜样。鸿臣地产只是一家起步于内蒙古，逐步向华北地产扩张发展的中小地产企业，按理说，没有我们评头论足的机会。但是，对于两位行业领袖非常偏颇的意见，我却不由得想发表几点不同的看法。

    一、   房地产行业谈拐点还为时太早

    不可否认，现阶段某些大城市确实出现了阶段性的楼市交易量下滑局面，但是这并不能代表长远的楼市发展格局。如果用发展的眼光来看这个问题，我认为现在谈拐点还为时过早，如果只通过一点或局部就下这样的定论有失偏颇，对业界来说也容易产生错误的判断和决策。

    诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨(Joseph Stiglitse)说, 影响二十一世纪人类社会最大的两件大事：一是美国发起的全球信息化；二是中国的城市化进程。目前，中国的城市化进程正处于加速发展的阶段，尤其是二三线城市的城市化水平还不高，中小城市则刚刚开始起步，因此，说行业的拐点确实为时过早。

    国家宏观调控政策从长远看，有利于推进市场健康和可持续发展，其出发点是促进房地产市场的健康、良性发展，是防止房价过快增长而不是降价。楼市价格在某个时段或某个区域出现波动是正常的，这也是市场经济的内在规律。

    譬如温度计显示四季温度一样，是受自然调节的影响，现在房价出现了短暂的波动，很大程度上是市场调节的结果。近两年城市房价尤其是大城市房价上升过快，抑制了大部分居民的消费潜力。目前来看，尤其是中小城市，不论是一手新房的供应量还是二手现存房源都比较少，而需求量则较大，从长期来看，这些区域的居民消费需求会逐步释放，市场的刚性需求还是起决定性作用的。

    二、   宏观调控也许是大企业的拐点

    房地产业是一个资本密集型的产业，从土地的征购、开发，到后期销售，无论哪一环都取决于资金。国家宏观调控的系列政策带来的直接影响就是房地产开发企业融资的渠道受限。

    房地产融资途径一直是自有资金、银行贷款和上市企业发债、增发的资金等，一直受政策影响较大。全国房地产开发资金中，银行对开发商发放的贷款占比一直较重，定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产企业对于银行的依赖非常强。同时，一些已经完成上市的企业则拓宽了融资渠道，并进行了非常迅猛的扩张。

    近几年，一些大企业大规模拿地，在全国范围内创造了无数地王，同时又多盘同开，国家银根一收紧，致使部分大企业资金链发生紧张。最近媒体纷纷报道恒大地产借贷规模高达68亿元，净资产负债率达570%；北辰实业 3月6日发布的年度报告称，2007年经营活动现金净流入负增长近59亿元，同时投资活动现金净流量也负增长了10.69亿元。这说明什么？这些部分大企业的现状是危机的一个缩影。越来越多的房地产开发商开始提前过冬，在资金方面陷入窘境，面临资金链断裂的危机。

    相比而言，中小企业因为主要依靠自有资本扩张，行事布局“一个萝卜一个坑”，更加稳扎稳打，也没有得到银行资金的强力支持，在一定程度上规避了目前的金融风险。另外，大企业“身躯庞大”而反应迟缓，制定的某项企业策略要想实施推行下去，需要一定的时间。中小企业因为规模小反而具备相当灵活的经营管理机制与快速反应能力，企业一旦制定了某项策略立马在全企业范围内得以迅速推行，这样无疑会进一步增强抗风险能力。

    三、   三四级城市城市化刚刚开始

    用发展的眼光来看，中国城市化水平还远远不够。大多数中小城市的城市化率在40%左右，与北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比，这些中小城市的城市化才刚刚开始，房地产行业还有很大的上升空间。

    人们的收入不断增加，这是毋庸置疑的。温总理曾在两会上所作的政府工作报告中重点提到了要增加城乡居民收入，改善民生问题。因此人们的收入水平的高低直接影响着房价的涨落。

   鸿臣地产是一家中小型房地产企业，主要发展目标定位于国内三四线城市，目前公司开发重点城市主要为呼和浩特、乌海市和巴彦淖尔等内蒙古城市，同时重点关注太原、唐山、石家庄等华北城市。据我们调查所知，这些中小城市的居民消费水平和可支配收入都处于上行阶段：今年一月份各地区居民价格消费指数与去年同期相比内蒙古提高7.8%，山西提高8.4%；08年一季度山西省城镇居民人均可支配收入为3452.79元，比去年同期增长10.3%。

    目前大多数中小城市的房价基数相对较低，尤其是西部，只有一千多元或者几百元，房价尚在居民可承受范围之内。我们所关注的城市房地产业景气指数基本上都处于稳步上升状态。这对中小城市的中小企业来说是一个机会，合理的房价从某种程度上积极迎合了消费者的需求口味，同时城市居民对于“居者有其屋”的基本要求又会进一步膨胀从而拉动进一步的消费需求。

    四、   中小企业有望迎来新的春天

    鸿臣地产在内蒙古的时候，有消费者向我们抱怨说：“我们这里以前没有一个像样的小区，都是单位集资建的房子，大多是本地小建筑公司所建，已经严重滞后，无法满足新的生活需要。”这种状况是大多数中小城市共有的，中国地产的现状是区域经济发展不平衡导致的地产行业发展水平的不平衡，中小城市居民严重缺乏高品质的住宅。鸿臣地产就是定位于给这些三四级城市的居民提供改善居住品质的好房子，并且提高这些城市的物业管理水平。

    同时，中小企业需要大力发展全新的合作模式。目前中国的59000多家房地产企业中，在全国市场上占据多数席位的仍然是那些中小企业的集合。如果中小企业将资金和土地结合以及将管理能力和高质产品结合，我认为一定能达到“在竞争中求合作，在合作中赢取竞争”的有利局面。但遗憾地是，大多小的房地产企业基本没有合作意识，这对于中小企业的未来生存是极为不利的。现在行业市场大环境的波动或许能够推动中小企业明确合作的重要性。

    为此，我呼吁中小企业先要自己强大起来，同时积极进行参股、采购联合、资源互补等合作，才能在今后的市场竞争中立足并发展。现阶段，就鸿臣地产而言，我们在北京设立了战略总部，借鉴大城市先进的理念、先进的技术和一流的人才，并且初步形成了自己的品牌模式、产品模式、管理模式，力争成为中小城市改善居住品质的领跑者。目前，许多中小企业从拿地到开盘的时间需要12个月左右的时间，但是，鸿臣地产只需要8个月的时间，这就为与其他企业奠定了合作的基础。