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宋朝的房产限购

(2017-09-12 14:20:44)
标签:

宋朝

房产

租房

大都市

分类: 中外书摘经典版精选

宋朝的房产限购

●吴钩  来源:中外书摘 

 

汴京:“国际大都市”

 

历史上,房地产市场最为活跃的时代,非两宋时期莫属。当时的房地产换手率极高:“贫富无定势,田宅无定主”,“人家田产,只五六年间,便自不同”。为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫作“庄宅牙人”。而频繁的换手率也意味着房子不愁卖不出去,因而宋朝的放贷机构很欢迎不动产抵押贷款,而在商业低迷的明代前期,当铺便倾向于拒绝不动产抵押。


为什么宋朝的房地产市场这么活跃?不必奇怪,因为宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤,南宋的洪迈观察到,“士大夫发迹垄亩,贵为公卿,谓父祖旧庐为不可居,而更新其宅者多矣。复以医药弗便,饮膳难得,自村疃而迁于邑,自邑而迁于郡者亦多矣”。而一个人从农村搬到城市,首先必须解决的第一件事就是有个落脚、栖身之所,或购房,或租房,于是便催生了一个火爆的房地产市场。


据包伟民先生的估算,北宋后期,汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里;南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000人/平方公里,咸淳年间,甚至可能达到35000人/平方公里。这是什么概念,今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500人/平方公里以下,东京都与广州市区的人口密度为13000人/平方公里,北京约为14000人/平方公里。换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。


如此之高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房始终处于供不应求的卖方市场形态,房屋的销售价与租赁价越推越高,北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价1300贯;而到了北宋末,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得5000万元以上。难怪宋人要感慨说,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,非熏戚世家,居无隙地。”

 

租房族

 

由于首都房价太高,宋政府又没有为所有京官提供官邸,所以许多宋朝官员都买不起京师的房子,只好当了“租房一族”,这有北宋名臣韩琦的话为证:“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居止,比比皆是。”


如果我们去翻宋诗,便会发现,不止一位当官的宋朝诗人在诗中感叹租房过日子的生活。欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”,相当于最高立法机关第一负责人兼国家最高法院院长,还是只能在开封租房子住,而且房子非常简陋,他曾写诗发牢骚:“嗟我来京师,庇身无弊庐。闲坊僦古屋,卑陋杂里闾。邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。墙壁豁四达,幸家无贮储。”这套破旧的古屋,每逢下大雨就浸水。


当过御史中丞(相当于现在的中央纪委书记)的苏辙,也是在京师买不起房子,一直住在出租屋,为此他多次在诗中自嘲:“我生发半白,四海无尺椽”;“我老未有宅,诸子以为言”。他的朋友李廌乔迁新宅,苏辙写诗相贺,同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”:“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年,宅成可作十年客。人寿八十知已难,从今未死且磐桓。不如君家得众力,咄嗟便了三十间。”直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三间新房,喜难自禁,又写了一首诗:“平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。”


还有一位叫作穆修的小官,也曾给朋友写信发牢骚:“半年住京,延伺一命,虽室有十钱之物,亦尽为薪米、屋直之费。”每个月都要为房租发愁,日子过得比今日的“房奴”好不了多少。与穆修同病相怜的还有一位叫作章伯镇的京官,他说:“任京有两般日月:望月初,请料钱,觉日月长;到月终,供房钱,觉日月短。”看样子这位章大人还是一名“月光族”。


其实章伯镇也不用抱怨,因为在他那个时代,连宰相都要租房子住。朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使(相当于副宰相)杨砺,租住在陋巷,“僦舍委巷中”,他去世时候,宋真宗冒雨前往祭拜,发现巷子狭窄,连马车都进不了,“乘舆不能进,步至其第,嗟悯久之”。


直到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸:“诏建东西二府各四位,东府第一位凡一百五十六间,余各一百五十三间。东府命宰臣、参知政事居之;西府命枢密使、副使居之。……始迁也,三司副使、知杂御史以上皆预。”这批官邸,只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使、枢密副使、三司使、三司副使、御史中丞、知杂御史(相当于中央纪委副书记)才有资格入住。部长以下的官员,还是“僦舍而居”。


当然,你要是生活在北宋汴京,要租套房子还是非常方便的,因为汴京的房屋租赁市场是极为发达的。那么京城的房租高不高?这就得看是怎么样的房子了。高档住宅的租金肯定很贵,每月从十几贯到几十贯不等,元祐年间,御史中丞胡宗愈租了一套民宅,“每月僦直一十八千”。而租赁“店宅务”管理的公租屋,即政府提供的“廉租房”,每月只要四五百文钱就行了。

 

开发商

 

由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,你要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算:“十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。”


每个月十五贯的租金收入还算是少的啦。南宋时,建康府(今南京)的“有房廊之家,少者日掠钱三二十千”,每天收到的房租至少有二三十贯,折算成人民币的话就是上万块。怪不得宋朝人认为,出租房子来钱太容易了,连白痴都能赚到钱:“僦屋出钱,号曰‘痴钱’,故僦赁取直者,京师人指为‘钱井经商’”。


因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产(另一个投资热点是放贷业)。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售,宋代的开发商则是盖房子出租。南宋初,“豪右兼并之家占据官地,起盖房廊,重赁与人,钱数增多,小人重困”。一名叫作张守的南宋人也说:“窃谓兼并之家,物业不一,或有邸店房廊,或有营运钞物,初无田亩,坐役乡里,似太优幸。”这里的“邸店房廊”即是用于出租的房产,“营运钞物”则是放贷业。


 但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮,由于冰柜街地势低洼,经常积水,所以被辟为储备消防用水的用地。可以想象,这个地方人烟肯定比较冷清,地价自然也比较便宜。丁谓要在这里修建房子,同僚都笑他傻。其实丁谓这个人很聪明,他在宅基地附近开凿了一个大水池,既可将积水蓄于一处,挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后他又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁华地段,地价与房价都蹭蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置,“据要会矣”,如果转手出来,或者放租,价格就很高了。


宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府,眼看着房地产市场如此有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立“店宅务”,相当于官营房地产公司,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年(1017),汴京店宅务辖下有23300间公租屋。天圣三年(1025),京师公租屋的数目又增加到 26100 间。

 

房市调控

 

房子不仅是开发商与政府的摇钱树,更是居民生存于社会必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任房价一再飙升,动用行政手段干预市场是少不了的—— 尽管这样的做法在今天的经济自由主义者看来极不可取。

今人见识到的“限购”政策,其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约:“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。为什么要这么规定?因为宋政府希望将申购公屋的机会留给一般平民。


宋仁宗天圣七年,宋政府又出台“第二套房限购”政策:“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。”在任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。至于平民是不是也受“限购令”的约束,史料没有说明。想来这次“第二套房限购”,应该只针对在京的高官。


由于两宋时期大城市的房屋自住率不高,“租房族”数目庞大,宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租:大中祥符五年(1012)正月,“诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”;大中祥符七年(1014)二月,又诏令“贫民住官舍者,遇冬至、寒食,免僦直三日”。这里的“官舍”,就是“店宅务”经营的公屋。这些公屋某种程度上具有“廉租房”的性质,租住者又多为城市的中低收入群体,因而,宋政府在极端天气时节(雪寒)或重要节日免除租户数日房租,合情合理。


不过,有时候,宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,如北宋至和元年(1054)二月,仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪,委长吏详酌放官私房钱三日,岁毋得过三次”。南宋绍兴十二年(1142)二月,高宗“诏免京城公私房廊一月”,廿一年(1151)二月,又“诏行在(杭州)官私僦舍钱并减半”。


以今天的目光来看,政府明令私人出租屋减租,无疑是不尊重市场定价与私有产权的表现。但在当时,这一政策也有它的合理性:那些当包租公的,通常都是形势户,非富即贵;而蜗居于出租屋的则多为弱势群体,出于“利益的衡平”考虑,让形势户减收一点租金,似乎也不特别过分。


当然这里有一个“度”需要政府把握好,偶尔蠲免几天房租那情有可原,如果经常性要求业主这么做,则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫作胡太初的官员,就对政府频繁降低房租的做法提出非议:“不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给别人居住?就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民,其实是不知道“贫富相资”的道理。
宋朝毕竟是商品经济很发达的时代,人们对市场的定价机制并不陌生,如叶适认为,“开阖、敛散、轻重之权不一出于上,而富人大贾分而有之,不知其几千百年也,而遽夺之,可乎?”对富人的财产权,宋人也明确提出要给予保护,如苏辙痛骂王安石:“王介甫,小丈夫也。不忍贫民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也。”所以才有明白人站出来非议政府的减租政策,强调“贫富相资”的道理。■

(摘自《原来你是这样的宋朝》,长江文艺出版社2016年9月版,责任编辑:吴双 顾光杰,定价:38.00元)

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