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上海的楼市风险在哪里?(上)

(2008-04-11 22:06:15)
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上海房地产

风险何在

分类: 我看地产
   下文是我于2003年发表在《上海房地》第3期的一篇论文。应该说,该杂志当时发表此文还算是有胆量的。在我揭示了上海楼市种种险象后的几年,国家出台了一系列事关的房地产业的调控措施,然而,不但收效甚微,反倒加速了房地产领域的恶性发展。如今,什么廉租房制度,什么经济适用房,无非是一个我在五年前提到的住房的分类供应制度。这个事关国计民生的住房制度尚未建立和完善,就将房地产业的二、三级市场打开,不出问题才叫怪!眼下中国的金融业已经被房地产贷款所裹胁,政府手中有调控房地产业的“手筋”,但是,投鼠忌器,下不了手啊!
 

  上海的楼市风险在哪里?(上)

~田念慈著~

 

    上海的楼市自1999年下半年探底上扬开始,已经连续走强第4个年头了。从去冬今春以来,关于上海楼市今后走势的言论充斥于各种媒体,看跌的、估涨的,做空的、沽多的,无论是报刊楼市专栏的编辑和记者,还是院校科研机构的教授和学者;无论是政府主管部门的头儿,还是地产界的腕儿角儿,或引经据典,或旁征博引,或统计分析,或建模预测,一时间,周期论、泡沫论、政策推动论、消费支持论、结构失衡论、供求关系论,等等等等,不一而足。甚至于有些对房地产业和房地产经济实际上仅略知一点皮毛的所谓“专家”、“行家”也来搅和一通,弄得普通老百姓一头雾水,莫衷一是。然而,政府高官及央行却见微知著,明察秋毫,对于已经显露隐患和风险的楼市及时发出预警并出台政策调控。那么,楼市风险,特别是上海楼市的风险究竟在哪里呢?且看以下分解。

1. 各路资本疯狂涌入房地产领域--------生产资本过量的风险

    俗话说水往低处流,可资本的本性是往高处流——往回报率高、利润率高的行业流。这是政治经济学的基本常识。这年头,环顾四周,股市一路下跌,IT业风光不再,家电业、零售业竞争之激烈惨不忍睹。能产生高额利润甚至暴利的行业除了房地产还有什么呢?于是,各路英豪,不管是做过还是没做过房地产这行当,统统携巨资杀进上海,杀进上海的房地产业。

    先看香港及东南亚地区的地产业巨头。在上海上一轮的房地产开发热浪中呛了水的不少香港的地产商,现在不仅关注写字楼、商场、酒店的开发,还大规模地进军上海住宅市场。据悉,今年1~9月,上海新批第三产业外资项目合同利用外资27.76亿元,其中房地产业项目合同利用外资10.97亿元,同比增长1.6倍。最近有报道:“近年来,参与上海房地产投资的外资企业多达700多家,投资总额在100亿美元左右,港台地区(主要是香港地区)占到了70%。而在1995年至2001年之间,港台房地产开发企业在上海地产的投资大约有460亿元,占同期上海房地产开发投资总额的13.7%”

    再看行业巨头和大量的上市公司。

人们所熟知的IT、家电、医药、旅游、饲料等行业的巨头,如联想、海尔、TCL、创维、美的、三九、中青旅、新希望等集团均纷纷“挟”强势品牌及出巨资挥师地产业,形成了各路资本向房地产业迅猛流动,“逐鹿中原”的态势。

而涉足房地产行业的上市公司,有报道称,据不完全统计,目前已经有300多家,其中100多家是2001年进入的。从2002年开始,新兴产业上市公司介入房地产行业的数量更是明显增加,如中信国安、上海医药、西藏药业、深康佳等均开始介入。是不是可以这么断言:前几年流入券商委托理财的上市公司和民间的几千亿元的资金,如今有很大一部分进了楼市。 

    上述上市公司和产业巨头中,中远、北大方正、中关村、新希望、大连万达、广东核电、深圳万科等不已经在上海大张拳脚,有所作为了吗?!

 有行家认为,在房地产业这个资金密集性行业里,业外企业介入最明显的优势就在于资金实力。一方面这些企业大部分都是原行业内的巨头或佼佼者,其所拥有的资金优势是很多房地产开发商所望尘莫及的。加之上市公司的背景也为这些企业提供了广泛的融资渠道,如果说资金是业外企业向房地产业投出的一个重磅炸弹的话,那么“品牌嫁接,资源整合”就是它们的另一杀手锏。笔者当然赞同这个观点,但有必要指出的是,尽管房地产业仍系传统产业,可也不是只要有资金,谁都能牟取暴利的行业。专业人材、市场眼光、营销经验、社会资源和公共关系等等无一不是决战地产业的胜负筹码。况且一旦竞争激烈,利润势必趋向平均化。上世纪九十年代,携巨资挥师内地的东南亚地产大鳄中,铩羽而归或深深被套的不大有人在吗?沪深两市中不至今仍有一些房地产上市公司一蹶不振吗?
     再看民营企业(如浙江)。又有报载:“去年民营和外商企业的注册资本占全市房地产企业总资本的45.4%,今年这一数字恐怕仍将呈增加趋势。
    在浙江,房地产企业为求品牌而“出征”上海的绝非“绿城”。据悉,在沪的浙江房地产企业不下70家,新湖、绿城、耀江、证大等开发规模与品牌处于浙江“第一梯队”的集团无一“缺席”。再看它们的背景:“新湖”擅长资本运作,已参、控股2家上市公司;“绿城”涉足房产领域7年,麾下拥有全国唯一的房产企业设计院,其设计能力竟在省内众多专业设计院中位居第三。其楼盘‘春江花月夜’在杭创下了35天销售6亿元的神话。”就连温州红蜻蜓这样的制鞋企业,也在上海大量圈地,可谓咄咄逼人。

    还有不可估量的民间资本。

    这是指那些将购置房地产作为投资而不是消费的行为。投资房地产预期的高回报率和银行的低贷款利率同样驱使民间原本投入股市的或闲置的资本流入地产业。这是极易造成楼市假象的行为,因为投资和消费行为起初往往是不那么容易分辨的。这里,如果投资者投入楼市的全是自有资金,那也构不成本文所要叙述的楼市风险,很显然输赢都是这位投资客的事。可怕的是,假使百分之七、八十的资金是银行借予的,则情况就不妙了。

    笔者要提醒各位看官的是,一个行业有大量的消费资金涌入自然是好事,但一个行业如果涌入过量的生产资本,必将有大量产出,其后果将是什么?不言自明。99年前后,网络和IT业红火时,天量资金杀入,不出二年,网络泡沫破灭,多少机构和投资人血本无归,这个教训不就在眼前吗?

    以上是从资本流向层面讲的风险。接下来谈谈供求关系层面的风险,这是开发商、有关承包商、供应商等等可能会面临的风险。

2. 在建工程规模巨大,可能引发供求关系失衡的风险

截止至2002年9月末的统计数字,上海市在建商品住宅的施工面积大约为5000万平方米,这个在建规模是个什么概念呢?以平均每套住宅100M2建筑面积,平均1年半后完工交付使用来估算,就是每年供应33.33万套住宅。上海的户均人口据抽样统计为3人,这就意味着33.33万套住宅可解决约100万人的居住问题。相当于一年可以解决黄浦区(64.92万人,2001年的统计,以下同。)加卢湾区(34.63万人)的全部人口的居住。再保守一点, 按平均2年后完工交付使用来估算,每年也有25万套住宅供应,也可以解决像虹口区那样总人口约80万的大区的居住问题。再说上述估算还是建立在以上行政区的人口目前全是上无片瓦、下无寸土的无房户的假设条件之下。

如同中国的股市是政策市那样,上海的楼市也是一个政策市。如果不是在98年取消实物形态的福利分房制度,上海个人购买商品房的比例不会在2000年达到93%,2001年达到97%;如果没有商业银行在商品房抵押贷款业务上的大的突破,解决了消费资金来源这一大问题,也就不可能出现自2000年以来的年商品房销售面积在1700万M2上下的喜人局面,因为直到2001年,上海的城市居民家庭年人均可支配收入也只有人民币12883元左右,哪有这么多的人买得起4~50万、6~70万元一套的住宅啊;如果没有几年前施行的蓝印户口制度,当然也不会有许多外地人士在沪购买商品房,即使到了2002年4月终止蓝印户口制度前的几个月,还掀起了一波外地人士购买上海商品房的热潮;如果没有2001年内外销房并轨的政策,哪有这么多的港澳台胞、海外侨胞、境外人士购买了上海2001年至今大约25%的高价房;如果没有98年下半年出台的购房退个人所得税的政策,哪有这么多的白领、私营企业主等高收入人士不止一套地在沪购买商品房;如果没有几年来政府投入数千亿元资金进行大规模的城市基础设施建设,刺激了住房的需求,激活了二手房市场,哪能消化得了500~600万M2的空置房和存量房;2002年国庆节前传言购房契税要恢复至3%,又刮起了一阵购房风,弄得房地产交易、税务等有关部门热闹非凡、人满为患。政策影响上海楼市的例子,实在是举不胜举。

    前不久有业内专家凭经验和数学模型推测,从2001年~2005年,上海市的住宅需求分别为:1750、1870、1930、1960、1990万M2,5年的需求总量为9500万M2。我们不去判断此预测的可信度。笔者认为,住宅这种特殊的耐用消费品,不象冰箱、彩电等家电十来年就要更新换代。根据发达国家的经验,人均居住面积达到14~15平方米,即人均建筑面积达到约30平方米时,房地产业的发展将步入微量增长或平衡发展的时期。在以往短短的二、三年里,上海房地产市场受那么多的政策影响和推动,可见,对于住房这种特殊商品的未来需求,用一般的市场经济规律去解释,用经验去推算和用数学模型来预测,显然是不很妥当的。

    目前全国范围内高达14%的空置率(已进入国际上公认的空置危险区),大于2000万M2的空置房,不得不让人引起警惕。统计分析表明上海市的商品房空置率在逐年下降,笔者认为这一成果要归于大规模的城市建设和外来人口的购房行为。上海市上一轮房地产热导致的空置商品房,以地段较偏的低成本低水平建设的动迁用房,高档、外销商品房(高级公寓、别墅)和酒店、商办综合楼为主。动迁用房眼下已经消化得差不多了,高级公寓经过削价抛售或老盘新开,也消化了一部分。可那一轮开发热所留下的烂尾楼及晒太阳的地皮不还有相当一大批有待于处理吗?随便数数, 可以数出几十个案例,只是那些烂尾楼分散在市区各处,不那样显眼,要是集中在一处,一定是大煞风景、丢尽脸面。

    以上述及的供求关系失衡引发的风险,是监管部门、金融机构、开发商等均应予以规避的风险。

   ~待续~   

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