加载中…
个人资料
田念慈的blog
田念慈的blog
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:482,044
  • 关注人气:265
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

计算房产投资财务内部收益率(IRR)时的2个概念错误

(2008-04-11 20:47:35)
标签:

房地产

投资

内部收益率

计算

分类: 我看地产
 下文是我于2005年4月在上海《房地产时报》发表的一篇短文,意在纠正一些计算房地产投资财务内部收益率(IRR)的概念错误。

 

计算房产投资财务内部收益率(IRR)时

两个容易出现概念错误的地方

田念慈著

 

1 贷款利息该不该计入现金流出?

目前,在房地产投资分析(如CCIM)领域,采用内部收益率IRR(Internal Rate of Return,又称动态收益率)指标作为评价投资项目的经济效果已经成为国际上通行的方法。

全部投资内部收益率最重要的概念是没有任何外部(贷款)资金,即全部投资均属自有资金情况下的收益率。全部投资收益率指标的必要性表现在以下两点:

i 在进行可行性研究时,对如何筹措项目资金往往还不明确,贷款条件常常还不清楚。此时评价项目的盈利性最好采用全部投资收益率,用该收益率指标和现行的贷款利率进行对比。

ii 可行性研究有时需在几种投资方案中进行比较抉择,为了判断建设项目方案本身的优劣,就应当排除筹资方式给方案经济效果带来的影响。从这一角度看,也需使用不考虑任何贷款条件的全部投资收益率这一指标。

现在经常看到开发商在进行项目的可行性研究时,利用扣除利息后的净利润作为现金流入来计算全部投资收益率,具体反映在套用采用财务报表法编制的“现金流量表”中的现金流量。殊不知用财务报表法编制的“现金流量表”中的现金流量都计算了利息(包括资本化利息),这些利息在这种现金流量表中已作为项目的现金支出流出了系统。因此计算出来的“全部投资收益率”要低于实际的全部投资收益率。

除此,还几次看到报刊上有所谓的投资分析师,在向普通的房产投资人介绍如何计算IRR,以此评价投资项目的经济效果。这一点本身应该没有什么疑义,问题出在方法的介绍者在计算现金流出时,将投资者按月偿还银行的按揭贷款额,未剔除其中的利息便计入现金流出。我们应当明白,上海现今的住房商业贷款,银行大多采用“等额还款法”(即等额还本付息)或“等额本金还款法”的方式计算借款人的每期的还款额的,无论是“等额还款法”还是“等额本金还款法”,借款人每期的还款额中已经包含了一部分利息。以“等额还款法”为例,请看如下计算:

R=P *〔i(1+ i)n/(1+ i)n-1〕  ------------此为等额还本付息额的计算公式

第t期还本付息额中的付息额和还本额见下表所示:

第t期付息额

第t期本金的偿还额

I1=(P-0 )*i

C1=R-I1

I2=(P-C1 )*i

C2=R-I2

I3=(P-C1- C2)*i

C3=R-I3

I4=(P-C1 -C2-C3)*i

C4=R-I4

I5=[P-(C1+C2+C3+C4)]*i

C5=R-I5

        ………

………

It-1= (  P-∑Cj  )*i

Ct-1=R-It-1

It  =(  P-∑Cj  )*i

Ct = R-It

 

其中:  t =1,2,3, ……t-1,n         n-----还本付息的总期数

i ----- 月利率            R----每期的还本付息额

P---- 总借款额

It ------   第t期还本付息额中的付息额 

Ct------   第t期还本付息额中的还本额

从以上计算表中可以看出,在每期偿还的等额本息中,归还的本金和偿付的利息额是不等的,本金的偿还额是逐期递增的,付息额是逐期递减的。所以,个人在计划投资房地产前计算IRR时,也应该给予注意。      

至于“等额本金还款法”,

每期的偿还利息额为:  It  = P × 〔1 -(t – 1)/n〕×i                                  

每期的偿还本金额为:  Ct  =P/n                 

具体的计算,这里就不赘述了。

个人住房投资者可依据上面提供的两种还款方式的计算公式,在每期的还款额中剔除利息额后,计入该期的现金流出。

                            

2.月度、季度和年度贴现率(或利率)之间的换算关系。

房地产业比较一般的制造业而言,建设投资大,建设周期长。但是,相对于冶金、矿山、水电、铁路、公路、公用事业等投资项目,房地产业的建设周期和项目的生命周期就显得短了。一个设计层高30层的住宅项目,从前期准备,施工、销售到交付使用,一般3年左右就结束了。从发生投资到全部收回投资,项目经营寿命也就5年左右。这时,如果与时间序列有关的计算,采用年度为时间单位,就显得不那末符合实际了。因此,在编制项目的进度计划、用款计划、销售计划、现金流量表时,有必要缩短时间单位,采用月度或季度为时间单位。只是应该引起注意的是,涉及利率、贴现率的计算时,年度贴现率(或利率)≠4*季度贴现率(或利率),同样,年度贴现率(或利率)≠12*月度贴现率(或利率)。其中的换算关系可见如下演算:

设P0 为年初之初值,当然 P0 同时亦为该年首季度和首月之初值, 

P为年末之终值

I年度、 I季度 、I月度 分别为年度、季度、月度贴现率

则有  P= P0 * (1+ I年度)=  P0 * (1+ I季度4= P0 * (1+ I月度12

于是,I年度 =(1+ I季度4 – 1 =(1+ I月度12 – 1

可见  I年度≠4 * I季度 ≠12 * I月度

换一个角度讲,这就是实际利率和名义利率的区别。比如10万元10年期的个人住房商业性贷款每月偿还银行的本息是1116.24元(按照2005年3月17日起执行的基准利率计算),这是银行按照等额还本付息的计算公式,依据名义年利率6.12%除以12个月即月利率5.1‰计算得出的。此处需要提醒的是, 6.12%仅是名义年利率, 借款人须按月支付利息,那末实际年利率就是I年度 =(1+ I月度12 – 1=(1+5.1‰)12=6.1372%。

 

                                       作者:田念慈

0

阅读 评论 收藏 禁止转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有