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需求+政策+开发商=水与舟

(2011-01-24 05:59:47)
标签:

房产

房地产

土地囤积

房企

控制能力

房地产开发看上去比较复杂,其实十分简单。从元素成分上讲只有需求、政策开发商人;从形式结构上讲也只有市场企业。之所以复杂,那是因为被复杂化了;之所以简单那是因为就这么点事。虽然房地产开发已经具备了二三十年的发展时间了,可是真正意义上的发展还是近十年的事,从严格意义上讲,前面根本就称不上房地产开发,充其量也就是批地、卖地和倒动土地的,再加上银行和建筑企业的参合,统称房地产开发了。

 

众所周知,对企业和企业人来讲能挣钱不等于能力就强,但挣不着钱绝对是能力有限。房地产的前十年挣的是关系、机会和土地增值的钱;后十年挣的是销售技术技巧、政策和意想不到的钱;而中间那几年挣的是土地囤积和寂寞难耐的钱。把这前后贯穿起来,房地产开发这潭水就波浪起伏了,再加上一个个阶段一个个事件,也就可圈可点了。

 

其实房地产能走到今天,用“自作自受”形容比较恰当。首先是房企难受,骑虎难下了;其次是购房者难受,房价已经天文数字了;最后是政府难受加难堪了,一直用来吹嘘的GDP干瘪了,一贯秀手秀脚秀大脸的官员们被掌了嘴掴了脸不说,地方财政几乎全线崩溃了。有道是“水能载舟亦能覆舟”,现在看无论是载舟还是覆舟,起码那还是个舟,如果到了水都干涸的地步,舟也就难以为舟了!

 

最近,万科总裁郁亮提出房企要向制造企业学习,这一点我是比较认同的。早在三年前我就主张房地产企业在管理上应该学习生产型企业,把成本控制细化到每一个运作和管理环节上,现在看来问题还是出在这个上面了。因为离开关系、条子和土地囤积,房企就迈不开步分不开裆了;离开机会和政策扶持就活不下去了。所以,从提升自己和适应环境上还是远不如制造型企业硬实。

 

从短期的形势上看,房价是由政策和购买力决定的;但从长期看房价还是由市场所决定;而稳定的市场又是由合理先进的控制能力所决定的。对房企而言,合理先进的控制能力就是指成本的控制能力。尽管目前的政策不确定,导致市场不稳定,但是房企控制好自己的成本,为长期发展做准备那是起码的能力,否则自身失去平衡,阴沟里翻船也是在所难免的。

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