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宏皓:房价会不会越调控越高

2017-03-20 16:44:14评论

2月底以来(228320),短短21天已经有18个城市陆续出台了楼市调控新政策。317日,从下午至深夜,包括北京、石家庄、广州、郑州四城相继出台加码住宅限购限贷的措施。其中北京非普通二套房首付提至80%,政策力度堪称全国最大。

2016930日开始,全国有33个城市出台了逾103次有关房地产的约束性调控政策。北上广深四个一线城市均采取了“认房又认贷”政策。

317日,国务院新闻办举行解读《政府工作报告》修订情况吹风会,《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀表示,房价上涨比较多、上涨压力大的城市要切实担负起防止房价过快上涨的责任,总的要求是既要去库存,也要稳房价。

317日,北京发布房地产调控新政,开始执行“认房又认贷”政策。首套房方面,购买普通住房首付比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。二套房方面,普通自住房最低首付款比例为60%,若为非普通自住房,首付提高至80%。而在二套房的认定方面,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,均认定为2套住房。

去年930新政以来,北京市无论新建商品住房,还是二手住房的成交量,都持续下降,新建商品住房价格也趋稳略降,二手房价格环比涨幅明显回落但仍处于上涨通道。特别是近一个月来,涨幅又有所反弹,中介门店看房的客户量也明显增加,百姓购房热情再现高涨迹象。

此次北京借鉴这些城市的做法,强化差别化信贷政策,不但实施“认房又认贷”,而且还通过“一提一降”,适度降低金融杠杆效应,即进一步提高二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

19日,河北省保定市人民政府网站发布《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》,指出暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。同时,暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房,这已是上周末以来的第六个调控收紧城市。

广州、石家庄、郑州、保定、长沙也连夜发布新政。广州方面,除从化、增城区按现行政策执行外,其余区域本市户籍执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房),本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍购房资格延长至5年连续缴纳个人所得税或社会保险,不得补缴。二套房认定方面,收紧至“认房又认贷”。

石家庄方面,非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房(含新建商品住房和二手房);对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在本市购买住房,购房时间以交易合同网签备案时间为准,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

郑州方面,凡属补缴且补缴日期在2017317日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

长沙方面,暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。宏皓教授表示,此轮调控政策将有效缓解现阶段市场恐慌情绪,令购房者预期保持稳定,进而使得房价波动总体可控。

北京之前,过去半个多月已有18个市、县、区实施新一轮地方楼市限购、限贷等加码的调控政策。例如,三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区。他认为,这9个环京区域与9个热点二三线城市的调控出台,也意味着未来会有更多的城市加入调控队伍。

20161216日闭幕的中央经济工作会议首次提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”!许多人可能都奇怪:房子本来就是用来住的,房价疯涨了近20后才说出来怎么又成了“新说法”?其真实意图是什么?是否意味着房地产政策的转向?房价会不会真的要下跌?我们又该如何应对?说更直白点:我该买房?还是卖房?或是观望?如此频繁的出台限购政策,是否会降房价?

要弄清未来的房价走势,首先要了解中国房价暴涨的机制和本质,而不能仅凭其说了什么。

中国经济从2008年开始出现疲软至今,按常理房价应该跟着下跌,但房价却从2009年开始了多年的持续上涨,而且政府每“调控”和“限购”一次,房价就报复性地上涨一次,且一次比一次猛烈,在2016年还出现了井喷式的疯狂上涨,原因是什么?这次政府又连续提出了“调控”、“限购”的老手段和“新说法”,是否会打破这一“越限越涨”的循环?

通过分析,宏皓教授表示,我国的房价之所以高得离谱,一是土地垄断造成房子的地价太高,二是房子的建造成本太高,三是货币超发导致的资金炒作使房子变成了一种投机品。三者的叠加作用才使我国的房价成为了“世界之最”,而且暴涨不已。而这三个要素都具有高度的垄断性。

由此可见,“调控”和“限购”最多只是暂缓了交易的热络程度,并不能降低房价,只有通过停止货币发行、减税、增加住宅土地供应或土地民有化以及自建房合法化才能真正地抑制和降低房价,否则别指望让房价降下来。

历次房地产调控真是出乎一般人的理解,越涨越调,越调越涨,每次调控也总少不了抑制供给这味主药,以至于每次调控之后,房价总是先抑后扬,继而“报复性反弹”,剧情十几年不变。

那么,房地产企业该如何做才能躲避这个循环,开拓新的疆土。房企只有转型升级,不止局限在闭关造房子才可能实现企业飞跃式发展。今年全国两会期间,特色小镇话题热度不减。民建中央在今年两会上提交了《关于高质量推进特色小镇规划建设的提案》,而全国政协委员、民建上海市委专职副主委徐钧健也带来了《关于特色小镇建设不能搞运动的建议》。自20167月住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》以来,各地积极开展培育特色小镇的探索尝试。有的省市提出计划建设100个,有的则达到200个。

宏皓教授在讲授时下预定量最大的课程《房地产企业打造特色小镇操作实务》时详细的介绍了政府与企业合作模式包括产业基金及PPP模式,那么关于如何运用产业基金再创经济辉煌,我国的产业基金的现状以及产业基金要根据各地不同的情况选准产业,宏皓教授通过案例为企业家阐述。第二种模式中,主要的内容包括企业参与PPP项目面临的挑战,以及企业参与PPP的主要模式分析。

中国金融家俱乐部致力于为会员单位提供更好的服务与指导。目前已经有蒙古源流文化旅游产业园、黑龙江省富锦市产业园等作为俱乐部的会员单位,俱乐部为其通过产业基金来搭建投融资平台,建立金融安全风险防范体系,提供资本运作服务等方式助推园区发展。通过金融创新工具重塑产业园区发展新模式。郑州国家经济技术开发区作为协会理事单位,俱乐部也在积极帮助经济开发区进行转型升级的具体落实。在经济新常态的大背景下,正确运用金融创新工具可以推动地方政府经济区转型升级,帮助所有的地方政府化解地方债务危机并且帮助地方政府招商引资,打造地区经济的核心竞争力,进而推动中国的所有行业全面转型升级,打造中国经济的升级版。

中国金融家俱乐部将大力推进与特色小镇及地方政府的合作与交流,帮助特色小镇的企业解决资金、市场、人才、品牌、技术等发展难题,将小镇打造成为世界一流的产业集群。

宏皓教授也是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。现在政府面临多方面难题,包括房地产业的发展困境,现在政府要做的就是去库存,转嫁风险。宏皓教授是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。同时在资产管理方面为企业的资产做合理资产配置,通过金融创新工具建立各种投资对冲组合,使企业做强主营业务的同时,每年还能有30%以上的稳健的投资收益。

宏皓教授熟知特色小镇创新的规划理念和方法、发展产业链经济、构建新型产业生态、建立园区产业基金的实操方法,可以就特色小镇目前遇到的实际问题的解决思路及具体措施都做了详细的表述。

目前,我国传统企业发展面临许多新问题、新矛盾,部分企业还出现生产经营困难,这些都是转型升级过程中必然出现的现象。正因为如此,我们才更要抢抓机遇,充分利用宏观政策、微观发展形成的“倒逼”机制,在调整中提升,推动传统企业转型升级。尽管在国家政策利好的刺激下,特色小镇的培育构建已经在全国遍地撒种,但是能否让特色小镇圆满地遍地开花,还需要各地政府、开发企业、运营商、投资商、规划机构等多方共同协作。中国金融家俱乐部为各行业提供广阔平台,促进经济转型升级。

宏皓主讲的大型金融史节目《金融五千年》登陆腾讯财经频道,已更新到第二十一集《初露锋芒》。

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