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宏皓:哪些城市房价会先降?

(2016-10-21 15:11:15)
标签:

宏皓

互联网金融

分类: 时事动态

今年房地产销售飙升,资金回流地产业现象明显。央行9月金融数据显示,前三季度人民币贷款增加10.16万亿元,同比多增2558亿元。分部门看,住户部门贷款增加4.72万亿元,其中,短期贷款增加5247亿元,中长期贷款增加4.2万亿元。前九个月,个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%9月个人住房贷款为4759亿元,前9月累计新增3.63万亿元,同比多增1.8万亿元。

楼市的疯狂引起政府多部门关注,因此从930日开始,全国20多个城市相继出台楼市调控政策。本轮房地产调控的特点是:见效速度快、执行力度强。从2016930,北京、天津发布政策以来,22个城市出台了不同力度的调控政策。和过去不太一样的是,执行力度非常强。过去楼市调控要见到效果的话,基本是需要两到三个月,市场才会有比较明显的效果,而且还会有一个恐慌性的‘末班车’,但是这一轮的房地产调控时间点恰好选在930,而且经过一两周的市场的落地之后,市场就快速地降温,从我们来看,出台政策的城市,房地产市场基本上都是从过去可以说是恐慌形容的市场急速地冷冻,部分城市处在一个明显的降温过程中。

这次调控风暴来得很猛,但对下一步房地产走势的影响的判断,不是看出拳的力度,更要看出拳者的意图。政府调控的目的不是打压房地产,而是抑制投资投机需求,抑制恐慌性购买,安抚市场情绪,降低房地产市场的杠杆。一定意义上,这是通过人为的为市场降温,呵护市场,确保市场不要出现严重的问题,导致系统性风险。

为快速反映近期政策调控后房地产市场状况,国家统计局对15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场情况进行了统计。结果显示,一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后,房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看,15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房价走势趋稳。与9月比,一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中,深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降,降幅分别为0.3%0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落,回落幅度在1.03.8个百分点之间。从新建商品住宅网签成交量看,一线和部分热点二线城市中,多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中,成交量环比下降80%-60%的城市有4个,下降60%-40%的城市有3个,下降40%-20%的城市有3个。

9月份,70个大中城市中,一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。从环比看,一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个;其余城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有6个,持平的城市有1个,涨幅在2%及以内的城市有40个。从同比看,一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个;其余城市中,新建商品住宅价格同比下降的城市有6个,涨幅在10%以内的城市有42个。

10月份上半月的部分数据监测情况看,调控取得了初步的成效。一些热点城市、一线城市和部分二线城市房地产的销售在回落,还有少数城市甚至出现了环比下降。房地产市场高烧开始在退,房价走势开始趋稳,及时出台一些调控措施是必要的,而且是有效的。

10月过去的16天里,全国主要的54个城市合计签约商品房住宅130944套,而9月同期签约为137483套,环比减少约7000套。一线城市北京、上海环比分别下调了42%16%,而深圳与广州签约量上涨幅度超过50%。二线城市开始整体降温,上周二线城市合计签约商品房住宅3.36万套,已经连续两周低于4万套。

数据统计,本月(101日—1019日)住宅套数一共成交433套,比起上月(912日—930日)住宅成交套数563套减少了130套;本月(101日—1019日)存房量一共616套,比起上月(912日—930日)存房量717套减少了101套。

22个出台调控措施的城市中,部分二线城市的政策颇为严厉,其市场降温也最为明显。据悉,二线城市成交量已经连续两周低于4万套,这也是春节后首次出现这一情况。同时,上周3.36万套的成交量更是较节前出现了腰斩。二线城市普遍升级的限购、限贷政策已经开始影响市场成交量。

从城市影响看,一线城市北京、上海环比上月同期分别下调了42%16%,而深圳与广州则签约上涨了50%以上,另外杭州、青岛、昆明、南宁、石家庄、南昌等城市签约出现了上涨。而苏州、济南、长沙等城市出现了环比下调。三线城市因为二线城市的溢出效应,出现了短期的成交上行,但因为统计城市数据少,所以整体看,市场上涨幅度有限。

未来政策开始“托底盖帽”,过去全面宽松的趋势已经出现了变化,在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显的分化,托底盖帽开始出现,这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策,这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧。部分城市涨幅过快还会出台限购政策。

未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。这一轮政策因为原则是一城一策,所以各城市力度不一,部分城市力度太大,这也给了很多出台政策力度不大的城市压力,预期这些城市很可能会继续加码打补丁。

整体看,这一轮政策的力度非常大,市场将告别明显上涨。年末房价面临回调压力最大的,是那些前期涨幅过快,交易量中外来投资客占比过重的城市。其因政策效应将导致投资资金迅速撤离,进而使交易量出现下滑,价格也将在后期的博弈过程中出现波动。这其中就包括大城市周边因规划利好导致房价短期过快上涨的城市,以及因大城市投资客外溢形成量价快速上涨局面的城市。此轮密集调控政策明显的一个特点是二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定。二套房首付比例最高达八成,将对抑制投资投机性购房需求产生立竿见影的效果。

而那些供需矛盾较大且短期内土地供应不足的城市,由于有不同层次的需求托底,再加上前期土地供应不足,买卖双方对房价长期看涨的预期依然存在。从本次政策对此类城市的调控来看,以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市前期的楼市政策一直处于全国最严的状态,此次政策的进一步收紧主要是重启之前的部分政策,市场的反应也难以超出基于历史经验的预期,但高位向下小幅震荡已在所难免。

二十个城市限购限贷,虽然严厉程度不一,但雷霆万钧之势显示了高层阻止楼市疯狂的决心。两年来,政府对房地产宽松政策的拐点迅速来临。那么,政策拐点之后,房价拐点又将何时到来?这其实就是看哪些城市能最先逆转楼市供求关系,使供大于求。其中无非两点,一是如何缩小需求,二是如何扩大供应。

缩小需求当然取决于当地调控政策、限购限贷去杠杆的严厉程度。除了一线城市,二线城市中最严厉的无非是长三角的苏州、南京和合肥,而它们恰恰是二线城市前期最疯狂的“四小龙”(苏州、南京、合肥、厦门)

供应端则是土地放量,这是楼市扩大供应的前提。而苏州、南京、合肥这几个城市,恰恰又是前期土地拍卖最多的,今年前三季度土地收入都已超过一千亿,而后期还将继续大规模放地。

比如南京今年要出让500公顷的土地,四季度还有三分之一要完成。这么大的量,在前期地王和现在限购的基础上,必将让开发商谨慎而行。南京市前期土地成交溢价率主要集中在50%-200%之间,占全部成交地块的80%,溢价率超过100%以上的有25宗地块。这样的局面显然会明显降温。

2016年虽然大多数开发商都超额完成指标,利润也大大增加,但是他们在抢了众多地王之后,早已把资金还了回去,并要靠销售回款来消化掉地王。尤其是那些拿地金额远超销售金额的福建民企,在政策反转的艰难局面下,回款速度关系企业生死存亡。为了资金周转,在这三个城市里,部分开发商以价格战来打动购房者就是顺理成章的事了。所以,一旦全国市场发生反转,领头羊应该就是这几座城市。

其他城市变数就比较大了。比如深圳和北京的政策也很严厉,北京二套首付不低于50%,深圳更提至七成,这使得改善性居住的购房门槛达到了无以复加的程度,但是这两个城市目前土地出让都很少,短时间内很难让供求关系出现大逆转。

而二线城市中济南和郑州虽然调控政策比较宽松,但济南全年总住宅用地供应量将达到8000多亩, 明显超出以往每年五六千亩的供应量。而郑州今年1-8月主城区已供地5300亩,按照年底再供应6000亩的计划,今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩,是去年全年供应量的2.3倍。这也将对供求关系形成巨大压力。所以,这几个城市也有希望达到价格拐点,但时间会推迟很多,应该是在长三角这三个城市之后。

中国金融家俱乐部主席宏皓教授表示,此轮调控措施,可以使房地产市场降温,使它恢复到理性,而且对引导预期,抑制房地产的过度投资都有积极的作用。宏皓建议投资者,风险山雨欲来,应该布局安全资产。在未来的半年内,全球经济和政治面临着巨大的不确定性。11月美国大选悬而未决,而12月或将迎来美国第二次加息,17年初英国或启动脱欧,欧洲的量化宽松也将在明年3月到期。而中国地产政策的全面加码也使得17年经济下行压力大增。而在风险大幅增加的背景下,海外安全资产的美债、黄金反而出现了大幅调整,这和15年底的情况极其类似:市场担忧全球流动性出现拐点,后来发现美国一年最多只加一次息,因而16年美债和黄金的表现均非常出色。与此相应,国债和黄金等安全资产的调整反而是买入机会,天下大乱就应该买个放心。

目前,中国仍然处在一个上升的趋势当中,应当勇敢地选择去杠杆、强实体,扭转房地产资产金融化的趋势,把资源配置到更高效的地方,加强实体企业的发展。中国的综合国力再上台阶是必然。中国金融家俱乐部(中国金融家俱乐部.cn)是企业家最信赖的金融信息交流平台。中国金融家俱乐部积极帮助实体企业进行转型升级,解决发展过程中的难题,为成员单位提供投资、融资、财富管理等金融服务的解决方案和咨询指导,帮助成员单位建立投融资平台。中国金融家俱乐部是金融家、企业家思想交流、合作互助的平台,也是中国金融机构、企业广泛开展国内外合作的主要渠道。

 

 

 

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