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宏皓:房价一涨就限购管用吗?

(2016-09-19 14:16:42)
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宏皓

分类: 时事动态

在房价轮番上涨之下,各大城市纷纷出台限购,一线城市外,南京、苏州等热点二线城市在近期重启了2014年左右已取消的限购政策。厦门、武汉这两个房价上涨过快的二线城市,也重启了限购。各大城市根据实际情况出台政策:

合肥:限贷。拥有一套住房且房贷已结清,或有一次贷款记录的,首付比例为40%;名下有一套房产且贷款未结清,购买二套首付比例为50%;而名下有两套及以上住房,有贷款记录或贷款已还清,或者只结清第一次购房贷款记录的,首付比例为60%;第三套及以上购房者再购房则无法使用住房公积金贷款。

苏州:外地购房者限购。非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明。

南京:限贷。自812日起,对拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭再购房,最低首付款比例由“不低于30%”调整为“不低于35%”(除高淳、溧水);对拥有一套住房且贷款未结清的居民家庭再购房,最低首付款比例由“不低于45%”调整为“不低于50%”(除高淳、溧水);对三套及以上住房禁止发放贷款。

厦门:限购。暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的新建住房或二手房:拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

武汉:限贷。在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,继续暂停发放相应购房贷款。

房市热度的不断升温,促使地方开启收紧政策的大幕。继苏州、南京、厦门、武汉之后,杭州、合肥、郑州、深圳等地“日光盘”频现,郑州在中秋节前夕连夜出台“郑九条”试图为楼市降温。郑州方面指出,郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。此外,除大棚户区改造用地外,居住用地及兼容居住用地的其他用地,土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%,溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

同时,还加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。

今年这个中秋节多了两个热门话题:抢iPhone 7和抢房子。918日下午,杭州市住房保障和房产管理局公布了《杭州部分区域实施限购政策》,宣布自919日起实施住房限购,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。这一限购政策被业内视为“较为温和的限购”,但可以给楼市的虚火降降温,防止因为外地投资客的投资、投机需求急速升温而影响杭州楼市的健康。

最近两年杭州楼市走过了四个阶段:第一阶段是自2014年底限购限贷政策放开后,杭州本地居民改善型居住爆发、刚性需求攀升,市场特征为成交量稳步放大,价格平稳上涨。第二波自2015年下半年开始,核心城市房价快速上涨,外地投资客开始发现杭州这块价格洼地,此后本地投资人开始跟进。此阶段的特征是,需求持续增加,热点板块热点楼盘去化加速,价格开始上扬。第三阶段自20165月开始,核心主城区库存量快速下降,投资客大量入场,刚需快速购房。市场特征为,杭州楼市价格修正复苏,远郊板块价格上涨,二手房价格开始上扬。第四阶段在G20前后,杭州城市价值凸显,浙江本地投资客活跃,成交量放大,各区域价格快速上涨。

不过,限购前夜外地购房者疯狂签约,无论是新房还是二手房,18日夜都上演看网签的生死时速。杭州透明售房网上的成交记录几乎每分每秒都在刷新。截止今天凌晨零点,主城区成交999套,余杭区成交1365套,萧山区成交882套,大江东成交19套,创造了杭州市区商品房单日成交历史最高记录。二手房成交则突破了1840套,同样创造了历史新高。

杭州市的限购政策可以理解。第一,市场若急剧升温则有可能失控。第二,这一限购政策并非如2011年对外地人的禁购政策,而是外地人可以购买一套,限制投资性的多套。这一政策出台后,对市场会有适度降温的作用。但未来杭州市场的走势,仍不仅仅取决于杭州市场,而是要看全国一线城市和部分二线城市的形势发展。要看货币政策和其他政策的变化。

目前,二线楼市全面收紧在即,限购政策收紧范围或会进一步扩容,市场没有明显降温的南京、合肥、武汉等市均有出台类似政策的可能;力度上也可能进一步加强,如果热点城市市场还是“越控越涨”,出台更为严厉的首套房限购等政策也不无可能。但是政策力度有限,对实际影响微弱,如果信贷不收紧,这一政策很快将被市场消化。

出现投资需求的主要原因是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下,投资需求被无限大地释放在房地产市场。宏皓教授表示,现阶段房价爆发的原因是资金潮下的资产荒导致购房者出现了恐慌。央行日前发布的数据显示,8月新增贷款9487亿元中,住户部门贷款新增额度高达6755亿元,该贷款额较7月的4575亿元,环比增加47.65%。信贷的强劲支持,加之去库存政策的大力刺激,引发了今年房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。

在高成交的带动下,重点城市库存均快速去化,多个城市或面临“无房可卖”。数据显示,截至20168月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米,环比减少0.9%,同比减少5.7%,库存已连续13个月同比下跌,回到了5年前的水平。造成库存下降的主要原因便是新增供应赶不上去库存的速度。数据显示,虽然8月份推盘节奏相比7月份有所加快,但835城新增供应2336万平方米,依然低于其新增成交量2558万平方米。

宏皓教授表示,部分地区去化周期快速下降。以杭州为例,20146月杭州存销比为26.0个月,属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份存销比跌至6.0个月,而到了8月份继续下跌至5.2个月。同时,南昌、南京、合肥去化周期甚至已分别降至4个月、3个月、1个月,当地楼市需开启“补库存”阶段。

虽然自房地产市场放开以来,“抢房”现象就一直存在,而且价格越“抢”越高。但最初的“抢房”,主要是为了居住,无非“抢”个好地点、好楼层、好环境。慢慢地,“抢房”就变了味,变成了炒房。一批投机者加入到炒房行列,把房价炒得完全脱离了实际,脱离了居民的购买能力。而有的地方政府为了自身利益,也加入到了炒地的行列之中,成为房价上涨的重要推手。

事实上,按照中国居民的实际收入水平,无论是一、二线城市,还是三、四线城市,都不具备房价大幅上涨的动力,也不具备出台限购限贷政策的条件。可由于商品房的居住属性被严重淡化,投资和投机属性被严重夸大,因此,房价也就不可避免地成为少数人的投资工具,导致房价不断地被人拉高,并形成了大量泡沫,造成GDP、财政收入等也或多或少地被注入水分。

现在的问题是,限购限贷能否让房价稳定,那些以投资和投机为目标的炒房者,是否会在限购限贷面前停止炒作,一旦市场再度陷入低迷,地方政府会不会再度充当房价上涨的推手,这都是需要回答的问题。要知道,房价上涨实际也是在为地方政府创造“土地财政”,一些地方政府的调控决心不可能那么坚决。特别是那些尚未出现“抢房潮”的二线城市,会不会人为地制造买房紧张气氛,引导居民“抢房”,值得关注。

央行发布的2016年第三季度城镇储户问卷调查报告显示,53.7%的居民认为目前房价“高,难以接受”,较上季提高0.3个百分点,42.9%的居民认为目前房价“可以接受”,3.4%的居民认为“令人满意”。 但是,超过一半的居民“难以接受”,仍然是一个十分严重的问题。

对下季房价,23.1%的居民预期“上涨”,52.2%的居民预期“基本不变”,11.9%的居民预期“下降”,12.8%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为16.3%,较上季提高1.3个百分点。

再度出现的“抢房”现象,切莫再简单归咎于居民“买涨不买落”的心理。相比于限购等政策,楼市在“去库存”与“抢购”、“限购”之间的快节奏转换,更值得深思。如何让楼市调控政策符合市场预期,才是消除广大居民恐慌心理、避免“抢房”现象再现的关键。

无论是限贷限购,还是苏州等地祭出的“限涨”新招,其最终目的都是“控房价”。在苏州发布的政策特别为房价涨幅设置了“天花板”。“在对外销售商品房时,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。”业内人士认为,政策虽然直接影响不大,但从购房者心理影响看,代表了新一轮收紧调控的开始。需要购房者厘清的是,楼市调控目的并不是降房价,而是“控房价”。“从成交量和房价涨幅来说,调控还是有一定收效的。但购房者也应该意识到,调控只会让涨幅缩小,而不是房价下跌。”严跃进认为最关键的问题是,这些房价上涨较快的城市库存量也不足,总体来讲房价仍会继续上涨。真正的量价齐跌态势要到2017年才会出现”。他说,一线城市会继续上涨,基于对政策收紧的担忧,部分购房者会提前完成置业计划;受收紧政策的打压,二线城市房价会开始趋缓;三、四线城市将出现房价小涨的现象,与“去库存”下需求释放的态势有关。

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