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关于商业用房租赁潜在纠纷的部分商业预判及公私权力救济的实务探讨

(2020-04-28 02:14:36)

作者 | 王文、律师

主要执业领域为人力资源、知识产权、公司治理、建设工程及房地产、金融和部分涉外业务。诉讼涉及民商事及刑事辩护。

工作语言中文、日文,具备较好的英文使用能力。

微信号:legalWangWen

手机(MB):+86 185 2101 4190 

邮箱(EM):legalwangwen@icloud.com


受疫情的影响,零售业受到的冲击较大,基于微观、宏观之需要,Government及部分大中型国有、混合经济体均出台了不少优惠的政策,但是否可以应急或到何等的程度难以做判断。笔者最近代理的案件即涉及商业用房租赁之纠纷,基于该纠纷笔者简要谈及商业风险的预判及公私权力救济。

 

一、商业用房租赁关系是债之关系

基于债权的法律属性,不如物权之牢固,即便签订协议,也有一方有冒违约的风险进行强制合同解除的可能。商业用房无论租赁或是出售均有较大的市场价值(不做具体、比较之解读),尤其承租面积大、商业预期回报率较为理想等情况,在承租前的尽职调查,与出租方的商业谈判,同业态商业竞争禁止或限制性约定、租金、面积、租期、违约条款的设置等尤为重要。在大型商业广场作为出租方与品牌入驻方之间的商业用房租赁纠纷中,极为多发的情况即出租方基于时间积累、商业群聚、地价高腾后,经计算或选择主动违约以获取更高的预期收益。笔者所代理的案件即为此种情形。故承租方在承租前基于相对较为优势的地位时,进行未来的商业预判、体现在双方意思表示的租赁协议如何巧妙设置尤为重要。至于如何预判、如何谈判、如何设置条款,需要具体的问题具体的分析。就具体租赁关系中制约一方的违约金设置,虽然合同法及审判实务等均存在“过高调整”的规定和先例,但从近年的法律规定和实务判例(尤其是知识产权领域的相关判例,笔者先前代理的一起租赁纠纷案件,法院未采纳“过高调整”的意见,且将“免租期租金”与违约金、赔偿金[此点与北京等地法院的认定存在较大差异]等一并计入,违约成本极高)来看,有趋严倾向,故建议为震慑出租方未来可能的违约行为,建议从高从严约定违约行为、及违约金。笔者代理的本案的租赁纠纷,出租方即借助疫情之发生,向承租方出具一方毫无诚意的“租金减免意见”而引发所有争议的集中爆发。当然,考虑到租赁法律关系的“局限性”,如商业预判相对准确,可考虑在入驻之时进行购置,以保证商业的“稳定性”。


二、確認之訴的訴訟費用的繳納標准

初入律師實務工作的律師、助理律師、實習律師在勤奮積累過程中,均會遭遇許多的法律實務問題。以上即是筆者在處理本案時想向委托方及部分初入律師實務的律師的善意提醒。因為本案的問題實質在於出租方向承租方兩次發送解除協議(最後一次為清鋪通知)的通知,筆者一側應承租方之意思,主動出擊,請求法院認定解除協議的通知無效,租賃協議繼續履行,實質為確認之訴,在接受委托之初即考慮到訴訟費用繳納標准的問題(因為該商鋪的面積約千平,僅裝潢費用即高達三百多萬元,從承租期為十年,月租金達XX萬元,合同期間的整體租金亦非常之高),委托方必然會問及含訴訟費用在內等成本問題,如無實務上的經驗應對存在風險。實際上確認之訴的訴訟費用的繳納標准在法律規定上存在疏漏,最高院數年前也在官網上答複某律師的問詢。實務中口徑未統一,譬如筆者在三年前處理的位於佛山市的某商業用房租賃糾紛,亦是確認之訴,法院立案之初即堅決要求按照整體租金收取訴訟費用,經過筆者爭取,立案庭經探討後又調整為按照剩餘租期的租金收取訴訟費用,我方不服,又積極爭取,並提供當時廣東高院的一份司法解釋,最終在審判庭說服法院,即按照一般的確認之訴收取費用(但筆者另外代理的一起發生的北京某院的案件即無這樣的“幸運”了)。可能有部分讀者認為,反正訴訟費用可主張由被告承擔,何必如何“固執”?首先,是否能由被告承擔、承擔多少是不太確定的,而原告預繳費用是肯定的,費用過高,總而是存在壓力和風險,其次,即便勝訴後,被告能否承擔亦存在風險,筆者在佛山市代理的這個案件,之後即因被告破產在很長一段時間無法確定最終的債務承擔人。作為律師、作為代理人一定要盡心盡責,不遺任何之權益。


三、行为保全制度的难航。

笔者代理本案,主动出击的另外一个原因,在于尽快提起行为保全及/或证据保全,部分读者可能不解,提起诉前行为保全及/或证据保全也可以啊?但在实际案件处理中,存在时间上的紧迫、空间克服等诸多不能假设忽略而对案件存在实际制肘的条件,故微观经济学仅能作为教科书来锻炼思维。部分读者可能进一步不解,为何要同时提及行为保全和证据保全,租赁纠纷中,行为保全保全的是什么。故法律为实践之学问、为人性之学问是一点不错的。笔者曾在某地处理的另一起租赁纠纷案件,出租方为在某期间前达到驱逐承租方之目的,在诉讼前即趁承租方在未能管控房屋期间,进行鉴定,并“私力”进行拆除(最近“当当公司夺章闹剧”颇有异曲同“工”的味道,可惜李先生没弄懂法律实质),至法院阶段出租方全部目的达成,即合同解除及按照出租方聘请的鉴定机构做出的鉴定意见进行定损认定。为避免同样的风险发生,笔者及时依据民诉法的规定向法院申请了行为保全及证据保全。我国民诉法中引入的证据保全的规定,是在2012年。我国行为保全最初适用在海商法、90年代在知识产权领域出台了2份司法解释,后为接轨"TRIPS"协议,在知识产权法律领域全面引入行为保全的规定,“集大成”在于“行为保全规定”(2019.1.1)的施行,前述领域外“广袤”的民商事草原上除民诉法一句原则性的规定外(婚姻法新规的禁制令也是进步之举,主要保护了妇女之权益),均无具体规定可以聊靠。尤其笔者代理的该商业用房租赁纠纷一案,主审法官也表示出了为难之言,虽有原则性的法律之规定,但无先例可借鉴,又因事实尚未发生,裁定内容如何书写,多一分有干涉“自由经济”之虞。If "destruction" or deportation occurs, the substance of the case will become meaningless. After repeated communication, in the form of subpoenas and transcripts, the lessor issued a commitment and did not act "roughly" during the proceedings. 其实,相应的先例、或类似先例是存在的,且行为保全请求对方不做出某行为在本案中即必然为“破坏”、驱逐或非暴力干涉经营之举(如锁门、让“暴力团”驻商铺进口处等)。在此,笔者希望民商事领域对于保全(行为、财产)制度进行完善,切实做到有法可依,邻国的日本,特别规定有《民事保全法》一部,91年施行至今,内容高度精细,连同《民事执行法》《民事诉讼法》并列被誉为日本广义民事诉讼制度的三大基本法,窃以为吾国可以借鉴也。


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