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陈宝存:“环京天王”的投资逻辑与顺序

(2017-06-28 12:36:23)
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杂谈


        早在2008年7月4日博客文章《陈宝存:京津城铁不会带来异地置业潮》中,对于北京人异地置业我的观点如下:对于北京人异地置业首选应在公交车可以延伸的范围内。比如燕郊,涿州,固安,很难延伸至天津。单纯从房价考量,这样的已经进入北京经济圈的城镇比之天津还要低。比较适合北京居民置业的需求。我们的收入水平支持第一居所尚且难度很大,像北京人置业天津,即使是第二居所,也是成本高昂,我不看好。”

        之后的2009年3月13日博客文章《为廊坊喝彩—转变政府职能的新思路》中写道:“凡此种种措施的落实,对于近在北京近郊的廊坊来说,是很大的促进。廊坊的地理位置独特,但是由于地域限制,仅仅一河之隔的别墅项目,潮白河以西10000余元,以东3000——4000元,而京津冀一体化加速的过程中,特别是北京新七环的建设规划已经将廊坊和香河、三河、固安纳入大北京范畴,这对于廊坊市是最大的利好机会。

        在2010年8月1日博客文章《陈宝存:北京房价未来无顶,四季度将领先全国成交回暖》,表达如下观点:“北京城区已不具备发展空间,郊区化日益明显,实际北京东扩,指望的只有河北廊坊成为北京未来的郊区。这从燕郊香河两个区域的房价最高均超万元的现实感觉到了市场的压力。北京房价的未来预期,对于廊坊围绕北京的各个区县,房价上行的压力极大。当然,与很多北京六环附近的项目价格与配套对比,未来城铁通向廊坊市区、固安、香河、三河(含燕郊)、大厂,河北房价最高的城市,非廊坊莫属,而唐山石家庄秦皇岛将退居第一集团。

        2010年8月15日博客文章《陈宝存:北京白领置业时尚—租四环买七环房开中档车》进一步论述大七环:“北京房价的未来将是高速上涨的局面,这由北京城市资源广被追捧有关,北京是中国人的北京,也是全世界的北京。而城市的拆迁改造成为目前及今后北京住房用地供应的绝对主力。那么北京城市的进一步扩大也是必然。然而,继续扩大北京的规模,非七环莫属。而七环,东部南部恰恰是围绕着北京的保定涿州、易县、涞水、涞源,廊坊固安、廊坊市区、香河、三河燕郊和大厂。而燕郊与香河的房价上扬之快,与河北省的经济中心的石家庄唐山秦皇岛相比,都是领先的。只能有一个解释,京津冀都市圈存在着收入水平的巨大差异。而北京消费人群的涌入燕郊、香河,才是这个地区房价上涨的关键。

        2010年11月11日博客文章 《陈宝存:环首都都市群崛起,北京置业必选新七环》中写道:“涿州、廊坊、张家口地区建设新城,对于缓解北京人口压力应该是有效地。河北楼市的优势也在于依托北京,这从燕郊、廊坊、固安等地的前述几年的楼市发展已经看的很清楚。北京房价不可逆,土地供应严重不足,环首都的几个地区,恰恰是北京新七环经过的地区,而且北京未来五年规划,城铁将逐渐延伸至上述地区,目前这些地区的房价已经逐渐走高。”


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        从2008年提出北京人口外溢需求置业首选燕郊涿州固安,2010年提出北京人异地置业首选大七环,“环京天王”的前瞻性无与伦比。那么,为什么我们看好北京大七环?大七环的什么区域才适合投资?我们的销售实践就能看的很清晰。

        2014年之前,主要看好燕郊大厂(潮白河地区)、固安这样的七环内区域,反而很久忽视涿州,原因是笔者的开发经历起自涿州。看好大厂(潮白河地区)的祁各庄镇,也是由于2004年就有大厂现在的所谓“厂通桥”对岸有700亩地开发找我们公司,恰好是笔者接洽的。逻辑是上述燕郊、大厂(潮白河地区)祁各庄镇、涿州市区、固安县城位于大七环规划之内,等于北京六环半区域。

       至于2009年北京发改委计划五年内(2014年)地铁延伸至七环区域几个县镇,虽然地铁公司食言了,但是发展快速的高铁高速基本等抵消了地铁尚未延伸的苦恼。所以我们一直讲立体交通体系建设,而不是所谓地铁东延与南延

        2014年初,由于北京东扩京津冀一体化概念代替,对于彼时低迷的环京七环房价,认为有必要继续推动环京南七环区域。不考虑新机场和所谓环京产业因素,认为固安(而不是廊坊广阳保定涿州)区域价值被严重低估,这样调整环京六环半三镇投资排序固安大厂(潮白河地区)燕郊。拉下广阳与涿州。

         2015年2月3日(大年初四)在当时的楼市铁托群粉丝的鼓励下考察固安孔雀城英国宫与空港家园项目,最终选定空港家园而不是英国宫,主要是我们的铁托粉丝实力只在首付20万左右的水平。笔者自己在孔雀城莱茵河谷两套投资是2015年7月,价格8100/8200。一直到2016年4月廊坊“北三县”与固安限购,也就是孔雀城系列12000左右我们视线离开固安,转场永清北主要是国瑞生态城项目,主要原因是当时的永清北房价6500的水平属于严重低估。

        早在2016年3月份,我们通过销售伙伴了解到了涞水华银城4300的房价水平,我就有意识转场涞水华银城,但是,当时我们的重庆为主团队对于环京地区概念不清晰,视而不见涞水区域价值,本人定位又是只做思想家而不是执行者,一直到6月份我们的环京那次公开课,我们才强势推动涞水华银城项目,可惜涞水华银城生不逢时,我们团队贡献大无边却毫无实绩,直到倾家荡产离开华银城,带领排卡却拿不到房源的粉丝整体转向高碑店花溪墅

        包括花溪墅在内的高碑店市场在2017年元旦之前,已经没有房源了。我们宝鼎超级群粉丝意向客户等的心焦,我们只好转场涿州这个早在2003年笔者就关注并谈地拿地的“天下第一州”。2005年曾经有机会成为涿州一家开发商的副总经理。当然涿州与燕郊一样,本地村委会为主的开发商占地,甚至没有土地拍卖市场消息(环京哪儿有土地招拍挂的土壤啊?)。

        最初涿州我们关注的是涿州南部的祥云里,原因是8500的房价水平笔者认为可以和高碑店花溪墅一样实现一年半翻番。之前我们曾经带领粉丝团购涿州高铁区域的天保绿城项目,主要是涿州高铁主要项目华融现代城等,价格已经超高且无房源提供,码头镇的项目要么是商住产品要么没房源。

       两年后的2017年2月3日(大年初七)涿州悦享城项目首付分期政策影响了笔者,直接入手两套三天内,最适合投资的小三居与两居(也是笔者选择的两个户型)直接被宝鼎超级粉丝清盘。目前,宝鼎粉丝和笔者庆幸的是所有政策都没有影响到涿州悦享城粉丝,原因是五证齐全的悦享城项目所有贷款备案手续均在涿州限购加码之前实现了。当然,后续的涿州与高碑店项目,在粉丝们看来是甜蜜的烦恼。

        环京投资逻辑与投资顺序,前提是对北京人口必然外溢的信心。笔者喜马拉雅APP的72集的《宝鉴楼市》堪称房地产百科全书,其中有专题节目《未来五年北京人以住七环为荣》,可以好好听听。

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