到底是房价有泡沫还是货币有泡沫

最近，第六次人口普查的数据出来了，我国居住在城镇的人口为66557万人，占总人口49.68%，2000年来城镇人口比重上升13.46个百分点。也就是说城市化率已经达到50%左右，这个数据对于中国房地产市场上升背景性因素支撑，起到关键的作用。

然而，对于中国房地产市场泡沫的猜测，也达到了惊人的改变，一项鼓吹中国房地产市场有巨大的泡沫的境外专家，终于承认中国房价是高，但是还没有形成泡沫的论断。德国商业银行的阿什利•戴维斯正面回击了有关中国正出现泡沫的种种说法。主要要点是，美国的空置率比中国还要多，中国房价高但并没有贵的离谱，城市化和短命建筑使用寿命，使得中国住房能够消化暂时过多的供给。不过，他们似乎认为，其他投资倒是产生了泡沫，比如说机场、火车站、购物中心……看来，在经历了十年预测中国房价到顶，均被以现实无情粉碎之后，这些境外专业人士，也开始谨慎起来，和大肆预测2010年中国房地产泡沫破裂的疯狂激情相比，最终还是选择了一种比较理性的房市。

还有惠誉发布中国住宅市场的报告，他们不敢预测中国的住宅市场了，但是，还是发布了假设，即中国房地产市场的滑坡情境，以及滑坡对惠誉授予评级的中国地产开发商产生的影响。他们认为，房地产市场的两种滑坡情境，并且认为“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大，而在这种情况下，房产开发商面临的下行风险是可控的。我们无意于预测开发商能否躲过这次政策调控带来的所谓的市场低迷，我们这次不谈其他的因素，而主要着力于现在全球所谓的资产泡沫，到底是纸币泡沫还是资产泡沫？

实际上，在全球大宗商品市场迎来纸币泡沫时代，导致物价暴涨的同时，中国房地产市场依然成为全球最偏好的投资场所，特别是商业地产，已经逐步替代住宅市场，正在成为资金避险的重要工具。资金避险最根本的原因在于，大量供应的货币，迫使他们去投机和投资，才不至于被疯狂的货币贬值给吞没。

美联储极有可能实施第三轮定量宽松的货币政策，我们在指责资产泡沫和资源泡沫的同时，难道看不出来，这到底是资产泡沫还是纸币泡沫吗？相信大部分人都不是傻瓜，全球物价暴涨的基础不是资产和资源的泡沫，而是纸币贬值的泡沫，这些纸币泡沫，迫使资金在全球去寻找价格剧变的良机，从而获得超额的利润，或者是为了保值，避免被滥印钞票的各国央行一点点地吞噬。

特别是美国，背了一身债，就想着靠印钞票来转嫁危机，稀释债务。陈志武称，如果未来两年美国国债评级遭下调，美国可能采取美元贬值的办法来应对。实际上，在我们看来，美国已经这样做了，国债信用下调与否，美国赖账已经成为既定的实事。当前全球的借债人，都在期盼着货币超量发行，来掏空债权人的财富，从而达到赖账的目的。这就给全球资产价格带来了危机，特别是新兴经济体，更是成为金融核弹头肆意摧毁的战斗场。这给中国房地产市场从外部带来了货币的压力。特别是中国基础货币发行，往往被外汇占款所累。

数据研究表明，从总量上来看，我国的外汇资产之和（外汇占款+黄金占款+其他国外资产占款）为222399.56亿元，而基础货币和央票之和为226133.51亿元，两者非常接近，意味着外汇资产完全支配了基础货币的发行，多余的货币被央行发行央票所对冲。基础货币发行太多，确实在某种程度上受制于现行的外汇储备模式和贸易模式。这种外部的巨大力量，导致中国房地产面临着巨大的资金里外合围的压力。一方面，海外资本云集，正在抄底中国楼市，另一方面，中国各种游离于实体产业之外的巨额货币，也在房地产市场中如鱼得水。

在我国，房地产市场价格本身的变化，并不比货币供应量的增长率高，中国房价20年也没有上涨10倍，但是，中国物价20年上涨可能超过了20倍。在这种情况下，我们只看到相对物的变化，没有看到量度的变化，这就很不客观。虽然我们承认货币供给过多，是导致房价上涨的重要因素，但是，我们并不否认，中国市场化过程中货币化的贡献。货币之于经济，如同石油之于工业。然而，其意义仅止于此，在我国各种各样的物价泡沫中，还是能够看到来自于货币供应过多，带来的水涨船高式的暗影。