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房地产调控本身会不会“闲置”

(2010-08-13 00:10:57)
标签:

房产

分类: 地产评论

房地产调控本身会不会“闲置”

 

最近,房地产调控发生戏剧性的变化,从颁布文件阶段已经过渡到具体化阶段。比如,清查空置率和督促土地闲置,人们不禁要问,政策本身会不会因为经济多变而被闲置呢?

 

其实,虽然最近上面大政策不声不响,其实各种小动作挺多的,即使如此,大家还是感觉宏观调控已经放松,这只是一种幻觉。前期打雷的打雷,下雨的下雨,如今在政策消息面已经听不到了,所以,有人就产生了调控放松的幻觉,事实上,调控不仅仅没有放松,反而还在加码,直到真得二次探底了,或许会“闲置”一段时间调控政策。

 

首先,决定房地产企业命脉的信贷政策在现实中是收紧的。由于房地产是资本密集型产业,所以,开发企业除了要有一部分自有资本外,大部分的资金还是需要银行贷款途径取得。7月份新增贷款人民币5,328亿元,同比多增1637亿元,但是低于6月份的6,034亿元,这已是新增人民币贷款在4月份反弹后连续第三个月持续回落。1-7月份新增贷款总额达到政府设定的全年信贷投放目标的69%。事实上,今年的投放节奏已经回到往年3:3:2:2的模式,也就是说,未来信贷数量还是收紧的。而且,对于房地产企业贷款还有更严格的规定,近日的数据显示,7月份超过六成信托投向房地产,而8月头一周发行的信托产品亦有近六成投向地产业务,这些业务携带着近百亿的资金。这说明了不少房企由于囤地等因素,很差“现金流”,搞不好就会重演2008年的一幕。

 

其次,在需求方面,二套房政策和三套房停贷政策对市场影响极大。中国能够一次性买房的比例很小,大部分还是通过贷款购房,这些政策无论对于刚性需求、改善性需求还是投资性需求,都是一个严重的抑制。而且,异地购房还有税收证明等限制,这也对房地产需求是一种抑制。更为重要的是,这样的限制会改变预期,强行压低价格预期最后导致需求短期内积压而爆发,推进价格迅速上扬,强制马儿不喝水的办法不是好办法。满足需求的基本内容还是做好真功夫,加大供应量和改变现行的畸形供给结构,满足梯度需求。

 

第三,前有“黑灯率”,后有“闲置土地”被收回,实际上是对市场进行施压,这种施压更具有隐蔽性。比如说那种天量的空置率被各个部门否认了,没有人愿意承认这个荒唐到极点的数据,但是,这里面反映的是,应当继续将投机作为调控的重点,而不是增加供给作为调控的重点。闲置土地也是这么回事,背后意思是说,土地供应量增加没用,增加了也被囤积起来了,所以,还要勒紧马头,这样的思路只能制造供应缺乏,使得住房问题解决历史进程延迟。因此多年调控已经证明,不愿意增加蛋糕只想着分蛋糕的伎俩,已经昭然天下了——越调控越涨。哥调控的不是房价,而是权力;不是房市,而是情绪。当然,这里需要说明,那些闲置土地坐等升值的行为,是最原始最野蛮的利润模式,这样做是对其他企业的不公正,人家按着法令定时开发反而不如不开发的利润多,那谁还愿意开发呢,大家都等着土地升值,当土地掮客得了。比如,2008年开盘与2009年开盘那是天壤之别,这样的土地闲置赚取巨额差价显然是制造市场不公的悲剧。当然,土地闲置的因素很多,有的是企业原因,有的在于地方政府,还有的是规划等客观条件改变了,像上海北京搞奥运会和世博会,在一定程度上也确实使得一些土地因故闲置。但无论如何,恶意囤地以坐地涨价的,是应当受到惩戒的,最近国家就收回了不少闲置的土地,浪费社会资源。

 

第四,不是官员态度强硬,不达目的不肯罢休。关于政策松动说,不少官员或者半官员表态说,要把调控进行到底,房价不降誓不回头。这种精神可嘉,但至于违背不违背市场规律就不好说了,因为房地产市场具体交易本身是微观主体的具体而微的行为,宏观调控现在不是在宏观调控,而是将大手伸到交易双方中来,人家是降低市场交易成本,我们是千方百计的增加交易成本,阻止市场的交易行为,市场交易不多了,那不就能遏制价格吗?但他们没有想到,短期的又掐又捏可能止痒,但决不能止痛。宏观调控不会就此闲置,可能还会加码。

 

如果是这样,就不要学韩国,韩国加息了,如今汇市和股市一起跌,看到美国掉头了,韩国人只得急刹车,跟着掉头,这么做我们就不相信不尴尬,这样的决策能不脸红吗?脸红是小事,到后来将自己给糟蹋了,就是一失足成千古恨。

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