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地王遁去,该忧虑地方政府了

(2010-07-29 23:40:35)
标签:

朱大鸣

房产

分类: 地产评论

        地王遁去,该忧虑地方政府了

                                       2010-07-30东方早报.理财一周

最近一段时间,土地市场开始降温,昔日经常充斥于媒体的“地王”终于销声匿迹了。而数据也显示土地市场开始趋冷:中国土地勘测规划院日前公布的2010年全国主要城市地价监测报告显示,第二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓,商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点,居住地价增幅下降幅度最大。


    2008年末到2009年初,土地市场也是一片低迷,退地潮和土地流拍不断,地方政府的财政压力很大,而在地价低迷的阴影下,房价有所松动。如今,土地市场又开始重演两年前的旧幕,不禁令人浮想联翩。


    为什么会出现地王,地王与“捂地”为何同时出现?土地具有稀缺性、地域性和整体性,土地又垄断在政府手中,这些共同决定了土地在一定的时间内,供给是有限的。但房地产的各类需求太旺,这就决定了土地价格总趋势是向上的。而价高者得之的模式,驱使地方政府总是期望能够卖出高价。这就是地王为什么会一再出现的原因,而“捂地”则是因为土地几乎年年涨,而且能够获得土地升值的好处。而且,从重置成本角度来说,土地的垄断形成的“高价面粉”,城市建设用地严重不足产生了强烈的危机感,使得开发商不得不存粮食以便心中不慌。


    但是,为何最近地王匿迹了,有三个原因。其一,土地供应量大增,平抑了地价;其二,紧缩的信贷政策卡住了央企拿地的冲动和能力;其三,楼市新政确实起到了“震慑”的效用,市场预期向下,地价高得大多数开发商都难以玩下去了。


    土地市场降温,假如出现长期性萧条,情形可能就会变化了。如果达到这种地步,那么就有几个问号等待事实解决。


    第一,清理地方债务平台,地方债危机警报没有解除。失去土地财政支撑的地方政府和地方经济该如何有效的实施“积极的财政政策”和“扩大内需”。土地不仅仅是生产资料,还是地方引资的法宝,失去了这个法宝的地方政府该怎么办?区域经济该怎么办?


    第二,既然新政要求地方多建保障房,没有土地出让金和名目繁琐的房地产税收,这些要求会不会仅仅成为纸上文章?


    第三,当前经济形势极为不确定,现在政策只能摇摆不定,那么,万一经济形势直转急下,已经降温的土地市场更是雪上加霜,届时,我们的地方大员该如何面对这种既要下米又要种粮的局面?地方会不会再出现新一轮的松动政策,以便度过难关?


    土地市场硬着陆,确实是一个非常大的难题,可能诱发一系列的政府性难题,这些都值得我们认真对待,主要还是增加土地供应量,一方面使得地方有序的进行经济建设,另一方面,平抑土地价格从而平抑房价。地价是该降了,因为地价是房价上涨的一个重要的推手。


    住房开发过程,土地是一切的基础,开发企业首先拿地形成地价,然后产生房屋建设成本,最后形成新建房地产的成本价格:土地价格+建设成本+利润。这个成本价格通过当时市场的供求关系,最后形成真正的新建房地产的交易价格,且这个价格一般都高于其成本价格。既然政府要遏制房价甚至降低房价,地价不降下来,房价也不会水落石出。况且,去年手握大量信贷的央企,已经将土地市场变成了盐碱地,很多开发商根本就玩不起了。央企垄断房地产市场的局面已经开始形成,垄断的土地再加上垄断的房企,就是去年房价比以前更涨得更狠的重要原因。


    很多人将笔者看成死多头,其实不然。我们只是实事求是的预测市场的走势,唯有实事求是,才不至于出现严重误判,从而误导各类需求者。我们确实希望房价能够有一定幅度的调整,以便促成成交,但现实是,房价在现阶段,没有大幅度调整的基础,一些人的预期太高了,甚至要求市场调整幅度达到30%——50%,这在当前,几乎是不可能的。假设真得是这样了,我们就等着更多的困难降临了。


    虽然最近看不见地王了,但土地市场依然在高位盘整,甚至还有向上的动能,但我们确实希望地价降下来,房价降下来,开发商不都是追求高房价的,多数人是冲着利润而来的。欧洲政府的债务危机方兴未艾,我们的地方政府该如何度过难关,是“喜见地王销声匿迹”之后我们该怎么办的一个难题。但这是我们必须直面的,因为我们的地方政府不可能总是指望土地生金蛋来过日子。

 

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