广州楼市试金石：“南方面粉厂地块”价值几何？

彭澎 广州市博士科技创新研究会会长

“广州天河区南方面粉厂地块挂牌 起拍价88.15亿元刷新纪录”！

一则广州卖地新闻，让广州楼市为之一振！

很快就有猜测出现：根据中指院数据，一二线城市供地比去年下降10%，广州下降9%。还有一种说法，今年广州卖地仅为常年的10%。1月份广州市规自局发布的《2024经营性用地供地蓝皮书》列表显示：2024年，广州供应经营性住宅地块（涉宅地）96宗。随后，供地计划又在调整，宅地由原来的96宗新增至103宗，其中天河、荔湾、番禺三区各新增2宗，白云黄埔各新增1宗，而南沙则减少了1宗。

当前，供地是双刃剑。一方面，减少供地，控制供应量，可以减轻房屋去化压力；另一方面，供地可以为政府提供土地出让金，也让市场看到土地成交和地价稳定带来的信心。

南方面粉厂地块，即广州天河区临江大道北侧AT080722地块，以88.15亿的起拍价刷新了今年广州宅地的起拍价纪录。该地块总计建面17.5万平方米，折合楼面价约5.02万元/平方米。

更为关键的是，有关部门已组织多家房企对该地块进行考察。前两天去市房协，聊起这个地块，房协领导担心这么大的总价，不知哪个房企有这么多钱。我说，没有摸底是不会拿出这个大地块的。更何况，南向江景、低容积率，对比珠江对面的项目，应该很有吸引力。

于是，我们又聊起，这个地块曾经是饭局的好地方，停车方便，江景一流，出品也好。大家没想到我对当地那么熟，“老广州”的称号得以坐实！

确实，当年，我差不多把“广字头”企业跑遍了。其中，南方面粉厂是我最为深度调研的企业，两三年的课题成果还汇编成了一本书：《南国红牡丹——广州南方面粉厂企业管理成功之路探索》。书名是时任代省长朱森林题写，序是副省长刘维明所作。商务部长胡平、代省长朱森林、副省长刘维明、市长黎子流、市委副书记邬梦兆、老市长杨资元为书题字。

书的两份主报告“整体优化管理保证体系——广州南方面粉厂企业管理研究报告”、“凝聚力是怎样形成的——广州南方面粉厂企业文化研究报告”皆出自我之手。前一份主要调研对象是厂长赖平，后一份主要调研对象是厂党委书记潘祖霖。当时还实行的是“厂长负责制”。

后来，我还让在《光明日报》工作的同学过来做了一个专门报道，用了半个版面。我也把对南方面粉厂以及广州国企的调研写成一篇理论文章《充分发挥国营大中型企业的思想政治优势》在《光明日报》上发表，不知道对提升现在的地块价值有没有贡献？

不过，正是南方面粉厂的调研把我变成了一个真正的“广州人”。

为了在车间和班组听懂他们说什么，我买书、听盒带学习广州话，半年后全部听懂，可以作记录了（仿佛出国留学）。毕竟厂长、书记的普通话水平也一般般，你能要求车间主任、班组长什么呢？

为了做好调研，我清早6点钟骑单车沿当时还是土路（没有人行道）的黄埔大道去员村二横路陪厂里的办公室领导喝早茶，听工作计划安排。然后再骑车下到江边、进厂区调研。对“早茶”算是有了深刻理解：不是现在的得闲“叹茶”，而是赶在上班前“喝茶”。

每次参加了重要的调研，厂里总要送一袋“红牡丹”或是“白玉兰”面粉（当年在广州全市风行），让我用单车后架托回家包饺子或是做煎饼。据说前者是做馒头最好，后者做饺子最好。让我对广州人也爱面食有了直观认识。有时候还带上加工好的一大袋面包片，够吃一个星期的早餐。

那个时候，了解到广州工业最为集中的，一个是河南的工业大道（早已无工业），一个是员村二横路的企业集群，除了南方厂，还有绢麻厂、二纺厂、罐头厂以及附近的电池厂等等。后来，广州推行“退二进三”，慢慢的第二产业都去了黄埔、增城、花都以及南沙。

我与广州制造业的早期接触，后来还体现在编写的《广州企业文化》、《广州企业精神》、《南国春来早》等书中，直到2000年为广汽做改制方案。但是，只有南方面粉厂是真正较长时间深入基层第一线，体验到制造业的不易。

当然，南方面粉厂地块在当时还没有临江大道，只能从员村二横路下到底，不进厂区是到不了江边的。占据“一线江景”主要是有工厂码头，而且，还有一条铁路专用线从华师、暨大附近直通南方面粉厂。如此有专用码头、铁路专线的企业，不知道在广州有多少，但起码说明了当年这个厂的重要性。

南方面粉厂是当时广州市粮食局的一面旗帜，根本不把平级的富国、富民、利国、利民“四大粮油公司”放在眼里。粮食局想调赖平去做局领导，他也不去。作为“国家二级企业”的南方面粉厂在广州几乎无人不晓，威水得很。

记不得哪一年，临江大道通车了，南方面粉厂也不知去处。

一天，朋友约去江边“六合茶居”吃饭。到了发现方位很熟，停车看见有码头的缆桩，便认定这是当年南方面粉厂的货运码头。不谨感慨见证了广州的沧海桑田。当年跑南方面粉厂车间时，做梦也想不到这里最终会变成豪宅中的一线江景盘！

离这个楼盘最近的可能是北面的“保利天珺”。开盘活动我有参加，大约在8-10万元/平方米，虽然有跑马场改造、“珠江新城最后的地块”等概念，但是比面粉厂地块的江景还是要略逊一点。

东面还有城投的商办项目“天赋壹号”，我去做过节目，开盘价达到了10万+，一线江景，超大户型，虽是商业公寓，但在缺少住宅的金融城也是一个标杆的存在。靠车陂隧道出口还有一个“江源半岛”，我也去做过节目，十多年的旧楼一手房仍要10万+，还是毛坯。这个传奇式的楼盘好像准备推新货了。金融城太多写字楼，因此，面粉厂项目将受益于这种格局。

西面最近的有老盘“南国花园”，更有广州豪宅“天花板”的“汇悦台”，曾经高达30万+。

南面珠江对岸的“保利天悦”，我去做过两次项目，见证了从2万+到4万+，最高到20万+的超速增值。

因此，从东南西北四个方面的相近楼盘来看，南向江景、处于最靠近珠江新城的金融城西边、中心区超大地块、新规低容积率等等因素，楼面价5万+应该是有较强吸引力的。

不管怎么说，南方面粉厂地块是广州楼市下半年行情的试金石。成功出让，将提振楼市信心，更能缓解财政困难，也对周边乃至全市房价具有指引价值。

（2024年9月9日）