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美国经济住房保障体系分析(续)

(2008-05-06 03:22:24)
标签:

房产

分类: 经世集

3.       美国经济住房开发建设的基本模式

美国经济住房开发建设的模式基本上可以划分成两大类:政府直接投资开发和私人企业开发,也可以是两者的结合。

3.1.    政府直接投资开发(包括住房与社区建设)

政府直接投资开发项目的资金来源主要是税收、财政拨款、发行债券等渠道,政府相当于一个开发商,主要的模式有两种:

Ø  传统的项目开发模式,政府从项目概念策划开始,筹备资金、获取土地、方案设计、合同文件到公开招标,在选定承包商后开始项目施工,最后竣工移交政府,政府作为项目的产权所有人自己负责或委托别人进行项目运营管理和服务。

Ø  交钥匙工程(Turn Key),政府通过一定的招标程序(Request For Proposal, RFP)选定一家开发商,开发商在自己获取的土地上或政府提供的土地上进行项目设计、施工,政府承诺在项目验收合格后由政府以事先商定的价格全部购,或由开发商以政府设定的价格范围,自行负责项目销售,剩余部分由政府负责购买或补贴。

 

3.2.    私营企业开发建设经济住房

私营企业开发住房有诸多灵活的方式,但需要开发商具有创造性、对市场的远见卓识、丰富的开发经验以及与政府部门协同工作的能力。这里比较关键和具有美国特色内容是如何募集所需的项目开发资金和如何获得土地。

Ø    募集资金(Raising Capital)            

募集经济住房项目开发资金的渠道多种多样,但大体可以分为三个主要渠道:

Ⅰ划拨(Grant):由政府或其他组织直接给项目拨款,而且不需要偿还

Ⅱ举债(Debt):向银行等金融机构贷款(Loan)或发行免税债券(Tax-Exempt Bond)

Ⅲ产权(Equity):引入投资资金

下表给出了对于目前美国经济住房开发项目在建设阶段和运营维护阶段主要的有优惠条件的融资渠道(详细介绍请参考附件2:Program of HUD, 2008),其他一些常规的办法就不做过多的说明了。

项目建设期

项目运营维护期

资金名称

来源

性质

资金名称

来源

性质

COC

HUD

Grant

COC

HUD

Grant or Debt

HOME

HUD

Grant or Debt

HOME

HUD

Grant or Debt

HOPWA

HUD

Grant or Debt

HOPWA

HUD

Grant or Debt

CDBG

HUD

Grant or Debt

Section 8

HUD

Grant or Debt

SHOP

HUD

Grant or Debt

Mainstream Hsg Opps

HUD

Grant or Debt

Section 811

HUD

Grant or Debt

Others

 

 

Section 202

HUD

Grant or Debt

 

 

 

ESG

HUD

Grant

 

 

 

LIHTC

IRS

Equity

 

 

 

FHLB, Aff.Hsg Pgm

FLHB

Grand or Debt

 

 

 

VP

VA

Grant or Debt

 

 

 

State Program

State

Grant or Debt

 

 

 

Tax-exempt Bond

State

Debt

 

 

 

Others

 

 

 

 

 

 

Glossary:

COC

Continuum of Care Grant program

CDBG

Community Development Block Grant

ESG

Emergency Shelter Grants (McKinney Act)

FHLB

Federal Home Loan Bank

HOME

Home Investment Partnership Program

HOPWA

Housing Opportunities for Persons with AIDS

HUD

US Dept Housing & Urban Development

IRS

Internal Revenue Service

LIHTC

Low Income Housing Tax Credits

MHBG, SABG

SAMHSA Discretionary Grants

Section 202

Supportive Housing for the Elderly

Section 8 - PBA

Section 8 Housing Choice Voucher Program Project Based

Section 8 - TBA

Section 8 Housing Choice Voucher Program Tenant Based

Section 811

Supportive Housing for People with Disabilities

VA

Veteran's Administration

VP

Veterans Program

 

如何能够有效的综合利用上面这些融资渠道,需要开发商根据不同项目的特点做细致的可行性研究报告后,才能最后确定项目在建设阶段和运营阶段的不同融资方案。

Ø    获取土地(Acquisition Land )

获得土地所有权是经济住房项目开发中至关重要的一环,因为美国土地私有化的特点,其产权关系相当复杂,交易中又会涉及土地转让中介(Settlement Agency)和土地所有权资格保险(Title Insurance)等一系列问题,因此必须聘请专业的律师来协助处理。在获取土地的方式上,美国有一种独特的方式值得介绍一下,即土地期权(Option)。开发商可以通过与土地所有者签订一个土地购置期权合约来确定自己对土地的控制权(Right of Control),但最后的购买和支付可以在合同约定的到期时间内由购买者决定。这对于大面积生地(Raw Land)开发犹显重要。开发商可以通过签订长期期权(Long-term Option)来保持自己对整个土地的控制权,但开发可以是分段滚动进行。这样可以不必一次性支付全部土地的购置费用,靠上一段土地开发所得来决定下一段土地期权是否执行,既化解了一定的开发风险,又降低整个开发过程的资金成本。

3.3.    公私合营(Public-private PartnershipP3)开发项目

P3的项目主要体现公共部门与私营单位合作经营。在项目的建设阶段和运营阶段分别根据各自的优势投入不同的资金和管理,以保证项目能够充分组合各种优良资源达到良好的建设和运营效果。通常私营企业要专门为项目成立一个包括设计、建造、运营和借贷等部门在内的联合体(Special Purpose Vehicle,SPV),再由SPV与相关公共部门及专业分包商签订合约,负责项目的执行。这种模式在基础设施类建筑,例如污水处理、交通枢纽等项目上应用的比较广泛,在房建类建筑里最典型的例子是医院和学校。私人开发商投资并建造医院,然后租赁给政府的医疗管理部门。医疗部门负责安排专业的医疗机构对外提供医疗服务,私人开发商则变成业主(Landlord),收取租金提供后勤服务。这种模式在经济住房开发上也有应用,最近比较成功的例子是Clark Realty Capital, LLC与美国国防部(Department of Defense, DOD)合作开发的Herryford Village军官住宅项目。Clark负责项目的融资、建造和建成后的运营,土地由DOD提供,建成后租赁给DOD用于军官的住宅。利用P3项目的一些政府优惠条件,Clark对项目的初期融资主要采取了发行标准普尔评级债券(S&P Rated Bond)和股权人投资的方式,先开发了周边的一些配套服务设施,并将其租赁给AAFES(Army & Air Force Exchange Service,美国军方后勤服务部门),利用租金所得再投资滚动开发住宅等其他项目(项目的具体介绍资料详见附件三)。

在整个美国经济住房保证系统中为不同的利益相关方提供了丰富的空间和多种合作方式,包括股份有限公司(Corporation)、信托(Trust)、合伙人(Partnership)和有限责任(LLC)等等形式。作为承包商可能对建筑施工感兴趣;作为投资者可能更关注Tax Credit、投资收益等内容;对于专业的公司可能更倾向于管理的投入和回报,当然也可以整合各方力量作一个全过程的开发者,从而获得最大化的收益。

4.       我们的启示

美国在建立中低收入者经济住房保障体系方面的成功经验能带给我们一些什么启示呢?结合目前中国的实际情况,以下几个方面是否应该成为我们努力的方向呢?

Ø  保证“居者有其屋”是政府不可推卸的职责,不能完全靠市场行为来解决中低收入者的住房问题,应该从立法的高度明确政府在这方面的义务和职责,并周密制定配套的相关规章制度。

 

Ø  政府应加大直接建设公共住房的投入。可否按美国50、60、70年代的人口与当时建成的公共住房数量,对比中国现在人口的比例来考虑中国需要建设的公共住房数量。这方面,可以采取类似于3.1中介绍的Turn Key模式,或3.3中介绍的P3模式进行项目开发和建设。

 

Ø  政府应积极鼓励私营企业多参与开发经济住房,加大支持力度,包括实行类似于美国的Tax Credit形式的优惠政策以及提供低息贷款和发行免税债券等方式来鼓励企业参与。投资和开发公司都可以成为这些优惠政策的受益者,而积极参与到经济住房的建设中来,例如发行企业债券用于经济住房开发等,这方面国内的政策还处在空白阶段,某些公司或许可以成为先行者。

 

Ø  参考西方国家的成功范例及失败项目,做好经济住房项目的方案设计,既达到经济的目的,又确保不制造现代的贫民窟。这方面某些公司也可以发挥自己的设计优势,开发出一些经典的小区和住房类型。

 

Ø  目前中国的金融市场还不健全,类似美国的抵押贷款二级市场尚不具备,即使是一级房屋抵押贷款市场也是几家商业银行垄断。但相信未来是会发展变化的,尤其为解决经济住房问题能否有一些特别措施出台,也是可以设想的。因此某些公司可以做这方面的准备,虽然我们不一定能够成为象房利美那样的大型金融证券公司,但是至少可以学习美国的一些大型地产开发公司,在做地产开发的同时从事按揭贷款业务,如果可行将是一个本质性的变化。

 

Ø  土地成本是构成经济住房价格的主要部分,政府可以提供廉价的土地专供经济住房开发使用,或采用土地期权的形势降低资金成本来来实现降低整个经济住房造价的目的。

 

Ø  政府应该从财政政策方面给予银行等金融机构以优惠措施,为中低收入者的经济住房贷款降低首付和利息,并延长贷款期限。

 

Ø  美国的经济住房政策是建立在其完善的信用体制和科学的统计方法之上的,因此政府可以比较准确地统计住房情况和个人的收入状况,因此制定的政策比较有针对性。而这方面中国也应该加强基础性的建设工作,才能保证经济住房政策能真正惠及中低收入者。

从美国的经济住房保障体系中,我们看到的是一个非常灵活,不断创新的机制。由此,也让我们想到了在整理这篇资料时,为我们提供很大帮助的一位美国同事的话——“Think about it, be creative, and take an action”。愿他的话也能给大家以启发,去创造一个中国自己的全新的经济住房制度,我们的公司也能契合这种制度,抓住这机遇更好的发展自己、服务社会。

 

 

2008年4月3日

 

Reference

1.       Alexander von Hoffman. 2000. A Study in Contradictions: The Origins and Legacy of the Housing Act of 1949. Housing Policy Debate · Volume 11, Issue 2

2.       Corporation of Supportive Housing. Understanding Low Income Housing Tax Credits: How to Secure Equity Investments and Evaluate Syndicator Options

3.       Econsult Corporation, 3600 Market St., 6th Floor, Philadelphia, PA 19104. 2007. Assessing the Economic Benefits of Public Housing

4.       Joint Center for Housing Studies of Harvard University. 2004-2007. State of Nation’s Housing.

5.       Mark J. Flannery and W. Scott Frame. 2006. The Federal Home Loan Bank System: The “Other” Housing GSE. Federal Reserve Bank of Atlanta.

6.       Program of HUD,2008

7.       The Affordable Housing Study Commission Final Report  for Florida 2004

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