拆迁补偿的玄机

                                    作者  扈志民

                                    单位  北京市易行律师事务所

      房屋的拆迁，涉及到千家万户。一旦面临拆迁，他们就要离开曾经生活了几十年、甚至几代人都曾居住过的地方，可谓故土难离。虽然这不是闯关东。这之中，房屋老破，丝毫没有现代化生活的优势，但在这破旧的房屋中，又有多少的精神寄托和对未来的期盼，他人又何从知晓。

    可是，在拆迁已经落到他们的头上的时候，他们却根本不知道将去向哪里落脚。因为拆迁补偿款的多少，将最终决定他们重新购置房屋所在地的选择权。

    拆迁补偿款能获得多少？又是依据什么所来？被拆迁人中能有几人知晓？被拆迁人不知。但拆迁人却心知肚明。只是他们不说，况且他们也不敢说。

    从征地开始，到拆迁许可证发放，我们不知道内情。所以我们不说，因为我们说不清楚。

    在行政裁决中、在行政复议中，甚至在行政诉讼中，我们都可以说，也能说，也会说得清楚。但此时再去说，已是回天乏力了！

    唯一我们有话语权的机会就是，从选择评估机构开始。这时被拆迁人就可以说话了，因为法律给予了被拆迁人说话、决定评估机构的权利了。可是，评估机构的选择和确定最终被拆迁人仍然没有权利决定。大家试看，哪一处房屋拆迁中，评估机构的确定是有被拆迁人参与决定的呢？

    我们唯一有话语权的时候又没说上话。因为确定房屋拆迁评估机构的决定我们无法做主，虽然我们能做。不做主也罢了，我们也可以不做。其实做主不做主无关大局，因为确定哪家做评估机构并不重要。重要的是你怎样对待开发商送给你的那一份评估报告。假如你若想哪家评估机构会公正评估、不受开发商左右，凭他们的良心去公开、公正、公平的评估，那你就大错特错了。因为评估单位进行的评估是依据开发商思路所为，是以开发商所定的评估依据来确定补偿款的。

    当你面对所谓的评估报告，你会觉得：“不对呀、不应该这么少呀”？但为什么，你却理不出头绪。

    在拆迁补偿款中，最重要的是“评估依据”！即评估起点。现在的评估报告中，其依据总少不了北京市的“87号令”。 但是，87号令还应适用吗？有无替代87号令做评估依据的法规吗？

     87号令的出台，有其特定的历史条件和情况，在今天房价飞涨、拆迁补偿价格黑幕倍出的情况下，为了对被拆迁人的补偿有法可依，尽可能的公正补偿，建设部于2003年制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房［2003］234号）。该234该号意见，较客观的规定了在房屋拆迁中，对被拆迁人予以补偿的基本原则。

    234号意见规定：确定被拆迁房屋货币补偿金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估。在具体评估中，它又规定：评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，……。

    234号意见的关键之所在正在于此！

    换句平常的话就是说：评估价格的结果至少应当保证足以戓基本可以买到与被拆迁房屋相同水平的房屋。即拆迁后，被拆迁人的居住条件不应过于低于原先的居住条件。

    为保证这一结果的有效实施，234号意见为此在评估中确定了估价时点、估价的价值标准、确定被拆迁房屋的性质、估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。特别规定估价一般应当采用市场比较法。

    为保证评估价格公平，该意见还要求：应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

    从这些规定中我们不难看出：其实拆迁补偿对我们已经有了保障。但在拆迁补偿中，被拆迁人往往就会在此处大跌眼镜。

    因为当你拿到评估报告后，你也知道补偿极少，甚至你也知道其评估报告中的补偿依据不对。但此时你会去做什么呢？将评估报告放在一边，等待开发商戓开发商委托的拆迁公司找到你时，你们再去谈补偿款数额。如果你这样做，那你在应获得拆迁补偿款的补偿数额上就死定了。

    也许你会说：我还可以申请裁决呀、我还可以诉讼呀，我还有救济途径呢，我不着急。如若你在拿到评估报告后不着急，我绝对佩服你的修养。但当开发商一旦申请裁决你时，你将会斯文扫地、修养皆无。你可有着不完的急呢。

    你千万别想当然的认为行政机关会为你做主，行政机关会主动指出开发商在评估中的错误来，行政机关会要求开发商改正。

    君不见评估报告下面的那几行小字吗？

    “收到估价报告之日起X日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估”。

    234号意见中也明确指出：拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

    拆迁补偿中的玄机在此。

    你耽误了时间，你丧失了权利。此时你还有救济途径吗？没有了！真的没有了。

    我们做为被拆迁人，其可悲之处就在于拿到评估报告后，无动于衷，丧失了大好时机。

    无论你戓开发商在申请裁决时、也无论你在忍无可忍时去提起行政复议时，其结果都大相径庭：评估报告正确。应按评估报告补偿。

    在你怀抱最后一线希望，盼望法律给予你公正补偿时，其判决结果很可能是：原告在法定时限内未能就评估报告中的补偿数额提出复议戓复核，……，本院不予支持原告的诉讼请求。……

    拆迁补偿，关乎今后生活，千万不要小看评估报告。把评估报告中的每一个字看懂，及时行使你的权利，这样才能保证在拆迁补偿中掌握主动权，不被开发商戓其它人所蒙蔽。