2007年成都房地产市场年度报告之土地篇

一、2007年成都市土地市场分析

(一)土地市场年度供应分析

2007年，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地411宗（其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计28796.06亩。与06年相比，07年供应土地宗和面积均有不同程度的增长，其中供应宗数增加106宗，同比增长34.75%；土地供应面积增加4834.23亩，同比增长20.17%。其中主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。与06年相比，07年主城区土地市场供应宗数有比较明显的增长，同比上升35.8%；而供应面积则有所减少，同比下降11.3%。而今年土地供应面积的增长则主要是郊区（县）土地供应放量，全年实际供应土地282宗，供应土地面积为22650.69亩，同比增长32.98%。从2007年土地供应结构来看，主城区供应土地占全市总供应量的21.34%，而郊区（县）则占到了78.66%，与06年相比，主城区所占比例有所下降。

1.土地市场供应持续上升

2.12月土地放量明显

3.主城区供应量最大

4.商住用地供应占74.14%

根据供应土地不同用地性质分析，商住用地仍然是市场供应的主体，2007年供应土地中，商住用地供应面积20000余亩，占全年总供应面积的74.14%；其次是商业用地，商业用地的供应主要集中在主城区以及近郊区（县）内，供应面积约为全年总供应面积的10.14%；纯住宅用地的供应则主要集中在都江堰区域内，区域良好的自然条件使得区域居住价值得到很大的提升，住宅用地的供应占全年总供应面积的8.16%；其余包括工业用地、教育科研用地等用地供应则相对较小，仅为整体土地供应面积的7.55%。

5.郊区（县）供应土地平均规模超过80亩/宗

(二)土地市场年度成交分析

2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月 31日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为331万元/亩。与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207228.9万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模为48.94亩/宗。与去年相比，2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。

1.土地成交持续放量

根据近三年来土地市场整体交易量的统计情况分析，土地成交量逐年增加的趋势非常明显，一是表现为土地成交宗数增加，从2005年186宗成交土地到2007年年成交301宗土地；二是成交面积的增加，特别是2006年土地放量的趋势相对明显，2007年则呈现平稳上升的态势。

2.土地成交价格持续攀升

3.主城区成交面积最大

4.月度最高成交3891.58亩

5.主城区成交土地平均价格902万元/亩

6.商住用地占总成交量的75.58%

(三)成交土地可开发量分析

2007年成交土地300宗，成交面积21421.06亩，根据规划容积率及其他条件初步估算总的可开发建筑面积约4384.54万㎡，其中住宅物业可开发建筑面积约为3137.2万㎡，约占总的可开发建筑面积的71.55%；商业物业可开发面积约为1177.62万㎡，约为总开发面积的26.86%；另外成交工业土地可开发建筑约为69.72万㎡。其中，主城区成交土地可开发建筑面积约为1491.98万㎡，约为总的可开发建筑面积的34.03%，商业物业可开发建筑面积约为429.01万㎡，工业物业可开发建筑面积约为25.38万㎡。

根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合06年、07年成交土地整体可开发量预测，2008年成都市房产市场可新增供应量约4000万㎡左右，住宅物业面积近3000万㎡，其中主城区的供应量在1200万㎡左右。

1.不同区域可开发量

(四)2008年土地市场预测

(一)土地供应预测

根据2007年全年土地供应的月度走势分析，2008年1月土地市场的整体供应会保持比较旺盛的状态，但由于是2008年的第一个月，并且在刚经历了07年12月大幅度放量之后，预计市场放量会相对萎缩，整体保持在3000亩以上。

根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地产市场的整体发展形势，2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过30000亩。

(二)土地成交预测

从2007年土地市场成交情况月度走势头分析，07年下半年以来市场一直保持旺盛的成交形势，预计2008年1月份土地市场将会延续这个的趋势，预计总成交量会在2000亩左右。

根据近几年土地市场总体供销情况分析，随着土地市场供应量的增长，土地市场成交量的年度增长情况也十分明显，预计2008年土地成交量将会在2007年的基础上继续保持比较平稳的上升状态，初步估计整体成交量在24000亩左右。而土地价格在经历了2007年急速增长之后，预计2008年涨幅会相对缩小，但仍然保持上涨的趋势。

二、2007年主城区土地市场分析

(一)土地供应分析

2007年成都市主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。与去年相比，今年主城区土地市场供应宗数有比较明显的增长，同比上升35.8%；而供应面积则有所减少，同比下降11.3%。这主要是因为2006年华侨城地块总供应面积超过3000亩，占到了2006年供应主城区供应土地总面积的一半左右。

1.近三年主城区土地供应对比分析

数据统计显示，2005-2007年成都市土地市场土地供应宗数呈逐年增加的趋势，2007年其增长速度更为明显。而土地供应面积则以2006年供应面积最大，近7000亩；与2006年相比，2007年主城区供应土地宗数增长了34宗，但供应面积则有所减少，同比11.3%。

2.8月主城区土地供应断点

3.城东供应量最大

4.商住用地占77%

5.2007土地供应平均规模47.64亩/宗

(二)土地成交分析

2007年主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207228.9万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模为48.94亩/宗。与去年相比，2007年成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价上升趋势非常明显，同比上升228%。

1.土地成交量同比下降10.74%

2.城东成交量最大

3.商住用地占总成交面积的80%

4.主城区土地成交环线交易分析

小结：从2007年主城区土地市场的整体供销情况分析，其主要特征如下：首先，与往年相比，今年出让土地单宗规模均相对较少，最大规模也未超过300亩/宗，而是增加土地供应宗数，这样一来单宗土地总成交金额相对下降，更有利于部分中小房地产公司拿地；第二，土地供销以2环外为主，特别是3环外区域，已逐渐成为土地供应的主体，城市像外发展扩张的步伐加快；第三，土地价格持续攀高。众观2007年土地市场交易可以发现，土地市场价格在今年上升的速度惊人，特别是以香港信和、中天盈、九龙仓等为代表的外地企业以高价拿下地块为标志，成都土地市场价格急速攀升，2007年成交土地整体均价较去年增长了2倍多。预计2008年成都市土地市场将会持续2007年供销两旺的形势。

(三)主城区成交土地可开发量

根据规划条件初步测算07年主城区成交土地可开发建筑总面积为1491.98万㎡，其中住宅物业可开发建筑面积约为1037.59万㎡，约为总的可开发建筑面积的69.54%；商业物业可开发建筑面积约为429.01万㎡，约为总的可开发建筑面积的28.75%，这主要是因为07年成交土地中商业用地较多的原因；而07年成交的10宗工业用地初步测算可开发建筑面积为25.38万㎡，约为总的可开发建筑面积的1.71%。

注：

（1）由于郊区（县）土地交易数据相对滞后，成交数据截止日期为2007年12月31日；

（2）土地可开发建筑面积根据宗地规划容积率估算，当容积率为≧X时，取最小值；当容积率为≦X时，取最大值；未明确规定容积率的宗地则参考其周边区域同类性质用地容积计算；

（3）附表中竟得人为“/”表示该宗土地已成交，但竟得单位未对外公开；

（4）以上所有数据为尺度地产研究中心收集整理，准确数据以相关政府部门公布为准。

2007年成都房地产市场年度研究报告之新盘篇

一、新盘整体概况

2007年，新政的颁布、利率的变化、屡创新高的土地拍卖价格，在这样的背景下，成都房地产市场较去年相对波动，特别是在下半年，楼市发展速度变的缓慢。在对07成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：

区位：城东的“腾笼换鸟” 带来区域价值迅速提升

城东 这里，曾经是辉煌一时和令人向往的成都老工业集中发展区域；但它也曾是成都建筑破落和居住环境恶劣的代名词，这就是城东。“东调”，让城东悄然的发生着巨大的变化。2007年，城东房地产市场大盘云集，房源大幅放量，成为成都房地产开发的热土。领衔城东地产的建设路板块绝对是07年成都房地产市场最热、最活跃的板块之一。万科•金域蓝湾、龙湖•三千里、首创•爱这城、高地、颐和家园等品牌项目争相在此亮相，它们的开发全新定位了该区域。时至年末，建设路的两侧和二环路外侧的高楼林立，各项目工地正热火朝天建设中，未来繁华的建设路板块已初具雏形。

城南 2007年新城南与香港新鸿基、新世界、和黄、九龙仓，以及内地中海、华润、中信、雅居乐等开发商共同谱写了一首城南恋曲，新城南也因此将成为西部最具国际气质的居住地，成为一座国际城。新城南的变局，不仅仅是一个区域问题，它事关成都城市发展的全局。一个对西部楼市有影响力的事件发生在我们这座城市，发生在我们的新城南，可以毫不谦虚地说，“西部楼市看成都，成都楼市看城南”。

城西 随着浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值近年来也持续得以回归。土地的日益稀缺、成熟的配套、日趋发展的商务环境，使得这里的住宅、商务物业必将成为未来炙手可热的居住、投资两相宜的上品。城西“金三角”片区最近由于万科•金域西岭、西西里的头羊效应而逐渐升温。目前，老成灌路的改造拉近了成都与郫县的距离，成灌路两旁的房产道路效应也将会更加明显。

城北 如果说优秀的自然、人文环境，为城北宜居提供了得天独厚的条件的话，那么省内外知名房地产品牌的北进留驻，则加快了城北楼市走向品质时代的步伐。事实上，检索楼市的发展历程，任何一个区域楼市的兴起，都与品牌企业的进驻密不可分，。随着成都城北交通环境的改善、大型项目的上马、土地供应的放大，成都楼市向北扩展的步伐越来越快。特别是交通瓶颈的打破使得城北的居家环境得到了极大的提升。现在，成都蓝光、重庆金科、华宇、新加坡仁恒、深圳万科、金房集团、合力达等等品牌企业的北进，动辄超过100亩的大盘，则造就了城北楼市的繁荣，使城北楼市呈现出量增质优的态势。

规模：中小楼盘更加活跃

如果说06年出现了大盘、小盘齐上阵的局面，那么07年中小楼盘则表现得更加活跃。相对于06年不断被刷新的土地拍卖纪录，07年千亩大盘在逐渐淡出，这意味着成都楼市的发展越来越理性，开发商拿地的机会越来越均等，中小开发商也有了更多的机会。事实上，本土企业双盘齐开，多项目齐动的情况在07年并不罕见。

推盘：分批次/分栋推出产品

多数06年驻足观望的开发商都在07年推出了自己的项目。以往，一个楼盘一次性开盘，在同一段时期推出同一类型的产品是市场比较常见的销售模式。但从今年成都楼市各楼盘的销售策略来看，这种大盘操盘模式已经改变，越来越多的楼盘开始化整为零拆散了卖——一个大盘拆分成几个小盘，每个小盘做不同类型的产品；或者一个楼盘拆分成不同的几期分批次或者分栋的模式推出产品，其不同的变化只是户型大小有所差别，或者户型也差不多，只是分别设立几个不同的开盘日期而已。而在开盘时间的选择上，开发商还是延续以往以周末、节假日为主的战略，在时间上配合消费者。

销售：刻意控制销售速度

楼市暗藏双刃剑，楼盘销售火爆，有助于开发商迅速回笼资金；但另一方面，销售过火，楼盘卖完，等来的也可能是再也“无米下锅”的结局。成都的土地市场目前竞争激烈，开发商要拿地，必须到土地拍卖市场上去竞拍。面对越来越多的实力资本家，面对越来越多的抢地巨头，能够在土地拍卖场上抢到地块的只是较少一部分企业。为了避免一个楼盘卖完之后“断炊”，同时也是为了等待房价继续上涨的时机，于是一些楼盘变相捂盘，刻意放缓销售速度，拖工期，迟迟不领预售许可证，延缓开盘时间。

产品类型：电梯公寓成为绝对主导

电梯公寓已经完全占据了主城区市场的绝对主力。而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场扩散。07年成都市主城区住宅新增住宅项目共239个，其中电梯公寓项目就有229个，占到了95.8%。这也反映出主城区土地的缺乏。另外在价格上，随着郊区与市区的价格差距的逐渐缩小，郊区的价格优势越来越不明显。

户型：70-100㎡成为需求主力

07年全市商品房住宅项目户型供应面积以70-100㎡为主，各楼盘的销售主力产品同样以70-100㎡的套2、套3户型为主。70-100㎡的套2、套3户型是目前主力购房群体最需要的。

二、住宅市场分析

1.供应量

（1）供应总况——主城区占57.17%

2007年全年，成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积1881.66万㎡。其中，主城区新增楼盘239个，新增供应面积1075.13万㎡，占到总体供应量的57.17%；郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘180个，新增供应面积805.53万㎡。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。

与06年相比，07年整个成都市房地产市场供应增加239.58万㎡，增长14.59%；主城区新增供应量07年较06年增加157.33万㎡，郊区07年较06年住宅新增供应量增长81.25万㎡；

与新增供应量相同，07年全市新增项目数量也有所上升，较06年增加197个，主城区07年较06年新增住宅项目增加123个，而郊区则相增加74个。

（2）月度走势——波动较大

（3）主城区供应分布——集中于城西和城东

（4）环线分布——新增供应整体外移

2.供应特征

（1）规模——城西平均规模最大

（2）价格分析

2007年成都市新开住宅的整体均价为5152.2元/㎡。

A、城郊比较——主城区新盘均价突破5500元/㎡

B、区域均价——市中心区域接近8000元/㎡

C、环域价格比较——郊区价格向城区价格靠近

（3）建筑类别——高层占据半壁江山

（4）住宅类型——电梯公寓占有市场的3/4

3.需求特征

2007年的房地产市场经过06年和07年的政策调控，市场对产品的需求发生了一些转变：

A、购房决策趋于理性

B、自住需求仍在不断增加

C、从真实需求集中释放到驻足观望

D、住房需求面积——进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型

E、城东成为07年成都房地产市场最为耀眼的区域

F、销售价格——期望值5500元/㎡

4.07年住宅市场热点分析

（1）3环沿线正式升级

A、供应状况及特征

2007年，成都市新开楼盘集中于3环沿线区域，2环以外区域内新开楼盘总供应量遥遥领先。

数量比较：07年热点仍在2-3环区域

类型：电梯公寓一支独秀

户型：中小户型成为主力

价格：三环外区域价格优势明显

B、3环沿线的居住价值体现

目前，3环沿线的楼盘放量不断增加，所占市场供应的比重也不断上升，经过07年的发展，3环沿线的居住价值有何提升呢？

交通：路网发达、通达度高

自然环境：理想的生活居住区域

配套：公共配套逐步提升

开发商：品牌开发商集体亮相

品质：大盘林立，整体品质提升

价格：优势略显微弱

发展潜力：替代2环成为成都楼市新主角

（2）郊区观念彻底颠覆

2007年，选择在郊区、县购房的购房者比例较06年继续上升，区域观念将被彻底颠覆。这是因为近年来购房者首选区域有离市中心越来越远的趋势，06年购房者首选区域以绕城高速以内主城区为主的占到8.5成，而随着这一区域放量的逐步被消化和郊区、县在2007年的持续放量，购房者的置业区域在2007年进一步向外围扩展。

地铁的建设和各区域公共交通的完善，空气清新、自然环境好、价格合理、升值潜力大的郊区县与市中心的距离缩短，半小时生活圈内，买房已经无郊区县可言。

A、郊区优势依然

地铁优势

交通对城市的影响是非常大的。而地铁作为最经济、最快捷的客运方式，其对一个城市的影响不仅仅是出行方式的改变，还会伴随着经济、城市价值、城市格局以及政府收支的变化，同时还会为商业开发带来契机。地铁的修建将拉近郊区与主城区间的距离，从空间上减小两者的差异。

快速出行，城市效率大提速

今年陆续开通的城市道路不仅全新定位着城市的价值，也带动着其沿线房地产的发展。7月开通的总投资1.8亿元成青快速通道，缩短了成都至青城山近20公里的路程。成青快速通道为一级公路，设计时速80公里/小时，其全程49.8公里，全程都将实行免费通行。通道所经的温江住宅均价已经提升到3500—6000元/平方米，崇州住宅均价已在3000元/平方米左右，都江堰市的住宅均价已经达到4000-12000（别墅）元/平方米。

10月开通的北新干线是连接成都和新都的又一条免费通道，全长6.7公里，双向8车道，两侧为景观绿化带。它开通直接带动了城北凤凰山片区、大丰片区和新都的房地产发展，并为北部新城的形成起着推动性作用。目前整个北部新城片区共有在售楼盘30余个，住宅均价也从3000-5500元/平方米不等。另外，2007年成都二环路沿线立交桥以及城西的沙西线等城市延伸道路的完成，直接或间接的带动了沿线房地产市场的发展，也为周边居住人群提供了便利的交通环境。

环境优势

环境作为郊区最大的优势之一，现在依然很明显。在追求生活品质的现代生活中，好的居住环境是不可缺少的，这正是郊区物业吸引人的地方。

户型与价格优势

从07年市场情况来看，郊区与主城区住宅均价的差距在每平方米1100元左右。这就使得在城里买不起或者买不到大户型的人选择到郊区购房，据统计，近郊住宅市场客户对面积的需求集中在100㎡以上。同时，随着交通的改善和私家车拥有量的增加，越来越多的家庭和个人选择在郊区买房。

B、郊区弱势

90/70”政策的实施，以大户型为主的郊区市场面临全新的市场环境。其在户型方面的优势将大大减小甚至不复存在。

绿化环境好，房价相对较低，郊居生活固然美好，但鱼与熊掌不可兼得。郊居生活必需面临的问题是：交通成本、时间成本和生活的便利度。

（3）从疯抢到观望，未来房价涨跌走势难琢磨，购房者持币僵持

地价是房价中最大的成本，2007年的成都土地单价从7月的疯狂，到9月的顶峰，再到12月的谷底，短短3个月，感受了冰火两重天。从2007年第四季度的市场情况看，一路飙升的房价在政策的打压下似乎得到了一定程度的抑制。商品住房成交量下降，土地拍卖遇冷，开发商推出各种眼花缭乱的促销活动……一系列表象似乎都在昭示着宏观调控的威力。从11月起，楼市像入冬一般，气温直下，这种局面持续到今天，购房者开始对房价的下跌深信不疑。“现在先别急”、“再等等看”已经成为了不少购房者当下的心理状态。众多购房者都在于开发商僵持，等待房价降下来的那一天。                                                                                                                    

5.07年值得关注的七大板块

城南新会展板块由于有了新会展中心的入驻、地铁1号线的建设，新会展片区顺理成章成为了国际城南的新核心，成为房产开发最炙手可热的区域之一。方圆几平方公里的区域内，如今已经聚集了世纪城新国际会展中心、和黄、九龙仓、华润、嘉里、中航地产、远大地产等十余个地产巨头，它们不仅将老城南的高尚、富贵之气延伸到了新会展片区，还让板块的成熟度快速提高。从去年开始，新会展板块出让的土地的用地使用性质，不再像其它区域那样可以商业和居住用地相互兼容，而是越来越“纯粹”，大多为纯居住 用地或纯商业用地，包括上百亩的大中型住宅用地也是如此，如华润•凤凰城、中海•兰庭、以及嘉里置业拿下的三宗土地，都是纯居住用地，而如中航地产等拿下 的地块均为纯商业用地。如此纯粹的商住分离，在成都其它区域从未有过。

光华大道板块光华大道沿线的优美景观，江安河自然亲水的天然环境，构成了光华大道楼市的另一个宜居稀缺资源。而稀缺的资源成了光华大道上土地争夺的又一个“问兵”之权宜。目前，光华大道热点聚集在该道路的两端。随着大城西概念的深入人心，光华大道沿线已成为城西开发体量最大、新开项目最多、项目品质最高的人居热点区域。随着金河谷、恒大城等项目的亮相，明年该片区还将会有大量的新盘上市，加上近邻主城区这端的光华杏林、橙花风景、铸信境界等项目，光华大道两端哑铃状的开发格局，在明年或将得到改变。

沙河源板块是成都三环内“最后的绿洲”，是目前三环内较好的生态居住板块。该区域内的环境改造正在如火如荼地进行，良好的生态环境和科学的前景规划，将吸引越来越多的开发商进驻。2007年，随着沙河源板块的异军突起，将一改人们对城北的传统印象。

麓山大道板块雅居乐、阳明房产、新世界、万华、宏信……这些赫赫有名的开发商携带着巨额资本和成熟的开发经验，打造出了一个涵括了“高尚居住区、文化中心、森林公园、商业文化”的高端社区走廊，这一走廊的居住价值，还将在未来逐步得到放大。目前，正在建设的项目规划中存在着相当体量的高层建筑产品，整个片区原有的别墅主力产品的比例正在慢慢缩小，周边正迅速增加大量高层建筑。随着这些项目的开盘销售，麓山板块的建筑形态将迎来“百花齐放”，这里不再只是高端别墅置业者的专属。几个千亩大盘项目将迅速推动板块价值的提升，商业配套会大大改善该板块的居住现状，产品形态的多样化也必将聚合麓山大道板块的居住人气，众多购买力强劲的业主入住后，该片区有可能会成为一个成都目前还没有的真正的“高尚社区走廊”。

驷马桥板块位于成都市北大门，占据着成、德、绵经济带的桥头堡和咽喉地位，是城北经济发展的重要组成部分。从2004年底开始，通过实施对驷马桥片区土地整理、青龙场的旧城改造和荆竹、东林片区土地统征三大工程，到目前为止，该片区已经整理出近7000亩的现存土地。这里是2007年成都市区土地存量和放量最大的区域，而且这个数字随着旧城改造速度的加快还将进一步放大，该片区内的整体配套设施等也都将随之得到巨大的改善和提升。从目前该片区整理出来的土地看，单块面积都相对较大，这为开发商奠定了大面积、大社区的开发根基，同时也为该片区房地产业的快速发展提供了有利条件。

空港新区城南航空港片区的房产虽然起步较早，但受道路不畅、配套不完善等因素的阻碍，沿线房地产一直没有找到直接发力点。伴随着新规划的出台和机场路沿线的全面改造，以及总部经济区的确立，航空港片区将是未来南三环内的开发热点。据不完全统计，目前航空港片区已云集了森宇、蓝光、温资地产、华西新希望房产等20多家开发商，在建项目的总规模突破千亩，开发住宅面积也将超过百万平方米，开发总户数约2万余户。随着众多品牌开发企业的进入，航空港片区楼盘开发已经告别了过去小规模、低品质时代，逐渐朝名企大盘的模式迈进。而航空港巨大的物流、酒店、商业、房地产的发展优势与发展空间，也让看好空港板块的众多开发商、置业者看到一个巨大的价值洼地。

郫县板块作为成都市“十一五”经济规划重点区域，近年来其经济发展、市政道路建设等日新月异，直接带动了当地的楼市发展。2007年，郫县政府与中信深圳集团携手合作启动蜀都新城计划。蜀都新城与高新西区仅一路之隔，紧邻郫县新行政商务中心和在建的五星级酒店，距成都主城区约15分钟车程。317国道、成灌高速、老成灌路，加上年底通车的IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和轻轨直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都主城区形成了无缝连接。整个组团的操作模式为“先环境、后开发”，以及“生活、市政配套与开发同步”。据悉，上海绿地、深圳花样年、香港新鸿基、深圳朗炬、成都新希望、中铁二局、桃源置业、浩林、地建、神龙溪等开发商已经在高新西区、郫县城区驻扎多时，手头都有少则几百亩多则上千亩的土地先后开发。相信未来的1到2年，郫县楼盘将会井喷。

6.2008年住宅市场发展趋势预测

2007年已去。回顾这一年，我们不得不感叹年末与年初市场之巨大反差。这一年里，受股市起伏、获批成为“试验区”以及楼市金融新政等影响，成都楼市扶摇直上又风云激荡。

2008年，期待楼市的理性回归

有人说过：“股票市场短期是投票机，从长期是个称重器”。楼市与股市有共同之处，短期之内由信心导致的供求关系决定，长期由价值决定。但是房价下降，绝对不会像股市一样大幅度下跌，而是多方面作用下，逐步回落的一个理性过程。“释冰三尺”也非“一日之功”。首先，房地产行业作为国民经济的支柱产业，一方面，和民众的切身利益挂钩，另一方面，和建材、装饰等多个行业唇齿相依，房地产行业的生死存亡或者说一个小小的波动，都会带给整个社会巨大的震撼。股市可以完全归到经济以及资本的运作上，但是，房地产行业有很大一部分要归结到民生的角度。所以，政府对于房地产行业的调控，诸如加息、提高准备金率等措施，都是稳步累积进行，不至于因为调控而产生过大的调整。因此，在这些政策的引导下，楼市不会出现大跌的局面。其次，08年房价的回落，并非行业泡沫的破裂，而只是部分“有价无市”城市房价的理性回归。许多一线城市开发商苦苦撑住的“天价”，会因为成交量的急剧下降、老百姓的持币观望、以及调控力度的加大，而回归到市场的正常水平。任何城市的房价都要和城市经济的发展水平相匹配，部分二、三线城市可能仍然有补涨的空间，一线城市高房价出现回落，把房价中的水分和“超额利润”部分全部挤到一个相对合理的程度，从而实现市场的一个平衡。房价的上涨，楼市的疯狂，是多年时间、多方积累下产生的一个表象，要使其中所隐藏的深层原因显现并回归理性，必须各方合力一并作用。2008年，期待楼市的理性回归。

以前是购房者在观望，现在是开发商开始观望

每年宏观调控都会让买房人开始观望，开发商无动于衷，楼市该涨照涨，现在反过来，开发商开始观望。以前调控都是主要针对供给端的问题，其结果往往实际造成供应紧缩，而现在供给已经逐步放开，目前已知的明年土地供应计划乐观。而现在，随着央行的二套房新政，高房价对购买人群的挤出效应，需求端紧缩情况明显。换言之，供应有放大趋势，更重要的是，需求有严重紧缩趋势。

2008可能出现对弈局面

从最基本的供求关系来看，今年10-12月市场疲软的状况，将会在一定时间内继续持续，要想回到今年9月前火爆市场状况，基本没有可能。随着大批投资者热情的降低，楼市需求面将相对缩小；另根据2007年土地拍卖来看，2008年的市场供应有望继续走高，2008年的楼市供求结构将继续向买方市场倾斜。若国家金融调控能一直坚持，且后续调控能始终保持当前政策指向，那么在2008年楼市将有望出现买卖双方博弈的景况。

楼市规模将继续扩大

虽然07年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较06年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应量较大，供应量亦将有较大幅度的增加。再之由于新政的影响，那些延迟上市的项目，将会在08年推出。综合各方面的因素，08年成都楼市规模将会继续扩大。

三环外交易量将加大

在土地供应方面，2008年成都的土地供应量将继续加大，其中以城北、城南土地供应为主。分环线来看，住宅用地的供应主要集中在三环以外，受此影响，住宅的供应也将在三环以外。同时，三环外随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交量将有较大的增加。

成都楼盘最高纪录将被频频刷新

根据不完全统计，目前尚未建成，而两年内铁定动工的超高层项目中，至少有17个项目设计高度已经超过了目前成都的“第一高楼”华敏•翰尊国际。华人置业在东大街190多米的“都汇国际”，在提督街文化宫地块的3栋175米大厦；九龙仓184米的天府时代广场；新加坡置地175米的大慈寺公寓；花样年地产190多米的喜年广场；而新鸿基和新世界均将在天府大道末端建设40～50层的摩天住宅……从规划上来看，成都几年前就决定向“高、密”方向发展，所以在规划范围内，有条件的能做多高就做多高。而市中心区可供应的土地资源越来越少，这就迫使其向天空要资源。

三、商品房市场交易情况分析

1.五城区商品房市场交易情况

1)07年成交量较06年成交量上涨三成多

从图示可以看出，07年成都市主城区共成交商品房1332.13万平方米，较06年成交面积上涨了三成多,涨幅32.05%。（数据来源于《成都房地产市场报告》、成都市房产管理局公众信息网）。

2)7、8、9月创下成交高峰

3)小户型成为市场绝对主力

2.市场供需概况（统计时间：1-10月）

1)八月创下今年单月成交高峰

2)商业发展前景预测

3.写字楼市场分析（统计时间：1-10月）

1）•供应量持续增加，供不应求现象仍然存在

4.五城区二手住宅成交情况

07年成都市主城区共成交二手房49247套，较06年成交量有所上升，其增加约4487套，同比上升10.02%。

从今年总的销售情况来看，二手住宅保持良好的销售势头，但今年的二手住宅销售情况并不是一帆风顺。从图示上可以看出，1-5月，由于受税收政策和市场指导价调节调整的影响二手房成交量较同期有所下滑，从6月持续到9月，二手住宅成交量都保持强劲的发展势头，其中7、8、9三个月的成交量都超过5000套，紧逼6000套，紧接着从10月持续到12月，由于受到国家出台的一系列宏观调控政策的影响，购房者的观望情绪更加浓厚，成交量明显较7-9月有大幅下滑。

附件：住宅新盘列表

----完---

2007年成都房地产市场年度研究报告之政策篇

一、宏观政策

1、物权法三大明晰政策，将影响楼市发展

3月16日，《物权法》终获全国人大通过，10月1日起，这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将正式实施。

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

《物权法》第六章对业主在建筑物区的所有权这样规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

《物权法》将物管商完全摆到”乙方”位置。其中规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。特别提出下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

点评：

随着国家对个人房屋产权的明确，购房者对商品房质量及其使用寿命的关注将提高到一个更高的层次。因为，所谓”自动续期”，延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，住宅建筑本身的健康、寿命，将成为购房者关注的重点。

尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。随着小区配套的产权明晰之后，开发商的开发策略、经营技巧将会发生变化。

同时，《物权法》将业主话语权”放大”，体现了业主、业主委员会、物管公司各自的权利义务，明确了业主、业主委员会、物管公司三者法律关系的基础，对未来物管业的发展，将起到更积极的作用，真正促使物管业走向”保姆式服务”，也促使更多开发商放弃物管业，走专业化的房地产开发道路。

2、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知

点评：

八部委从４月下旬起全面开展房地产市场秩序专项整治行动，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为，力争使市场秩序明显好转。

根据部署，此次整治行动将以房地产开发项目为切入点，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况。同时将检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。

此次整治行动将建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。

2007年是规范市场的一年。房地产开发企业利用销售信息的不对称，采用虚假广告、雇人排队等方式哄抬房价，事实上是商业欺诈行为。维护市场秩序也是稳定房价的一个重要方面，要强化房地产市场监管，打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

3、建设部：廉租房是今年房地产宏观调控重点

4、建设部将采取四项措施推动建筑节能

5、成都市国土资源局出台《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》

6、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障

7、国务院重拳收紧新开工项目

8、国务院：城镇居民不得到农村购买小产权房

二、土地市场政策

1、城镇土地使用税提高两倍，外资企业纳入征收范围

为抑制建设用地过度扩张，今年我国的城镇土地使用税在原定基础上提高两倍，并将外商投资企业和外国企业纳入到征收范围之内。

《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（以下简称《决定》）公布，对1988年发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作出修改，并于今年1月1日起实施。修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高两倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

《决定》规定，修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。

另外，《决定》还规定了免缴税范围：1、国家机关、人民团体、军队自用的土地；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

《决定》虽然提高了土地使用税的征税范围，但并未明确个人住房需要缴纳这一税种。根据目前的规定，个人所有的居住房屋及院落用地，一般经省、自治区、直辖市地方税务局规定，减免土地使用税。

点评：

外商投资企业和外国企业通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照有关法律、行政法规规定，应当缴纳场地使用费。1990年我国实行土地有偿使用制度后，生产经营用地一般都需要通过出让的方式取得，并缴纳土地出让金，缴纳土地出让金的外商投资企业和外国企业，不再缴纳场地使用费。外商投资企业和外国企业缴纳场地使用费和土地出让金，不缴纳城镇土地使用税；内资企业缴纳土地出让金，还要缴纳城镇土地使用税。

修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中，这是公平税负的表现。同时这一举措是土地管理系列调控措施中的一项，通过调整相关税收政策，将加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。

但我们也要认识到，城镇土地使用税在整个房地产开发成本中占比仍较低，很难显著改变开发商在房地产开发中的投融资决策。因此，调整城镇土地使用税只是抑制建设用地扩张的系列政策之一，对房地产市场的调控还需其他政策和经济环境等配合。

2、国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准

3、国税局：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

4、国税局：隐形转让土地也需缴交易税

5、国土部:加大闲置土地处置力度特别是房地产领域

6、国土资源部：土地出让不得对竞买者设限

7、国土资源部等发布《土地储备管理办法》