从徐滇庆道歉说起

 

随着徐滇庆教授的道歉，关于“房价门”的争议且告一段落。“房价真实地降了”成为很多业内人士理性的言判。而“5月份70个大中城市房价上涨9.2%”似乎变成谬论而索然无味，难道是主管部门欲盖弥彰？

 

徐教授的论点之一是“热钱”将进入楼市，CPI、PPI双剑合一，必然将“押”着房价上涨。然而，无论是降与涨，都是要有个相对的标准，在涨与降之间，总是有个真实的平衡点，而这个平衡点就是房价的真实状态，我们把它叫作“理性房价”。

 

“理性房价”有以下几个基点作支撑：其一，成本因素。这里面当然有有形成本和无形成本之别，而有形成本在上升是不争的事实，其中最大的变数在于土地成本和税收；

 

其二，政策及经济环境。政府近几年都在着力抑制房价上涨，受国际经济大背景的影响，政府“攘外必先安内”是乔启军一向的观点，对于“内”部房地产“泡沫”，政府一定施以重拳，所以，在房价的涨跌之间，政府会倾向于跌，更何况“保障弱势群体的住房问题”是长治久安的根本；

 

其三，开发商“舍金取命”。越来越多的开发商最终会“舍金取命”，这也不妨也是一种“通缩”，“现金为王”的背后当然是“性命为王”。在这种情况下，“抛售”并不是一定就违背市场规律，丢卒保车是一种生存策略，既然是“抛售”，那已经是经过很理性的考量的了。

 

其四，刚性需求缩水，购买力受到抑制。“危楼高百尺，手可摘星辰，不敢高声语，恐惊天上人”，诗外之音，着实是很多消费者的心态，孰不知有多少人困于楼市，有多少人“不敢高声语”，又有多少人看“楼高百尺”，却不能“手可摘星辰”，此楼“危楼”是也。说其“危楼”指的就是楼价之高而“危”，不是普通消费者能力所能及。

 

其五，心理价格因素。“每个人心里都有一套房子”，消费者的心理价格是复杂的，特别是楼市“四面楚歌”之下，太多因素影响到他们对“心中那套房子”的价值判断，从而让他们在心理价格标准上诉求“畸形”，或一味求低，或孤注一掷，出现心理价格和房子本身实际价值之间的盲点，正是这个“盲点”让房价“千疮百孔”等。

 

正因为上述的因素，理性房价究竟是多少没法“探底”，因为其中有些因素有人为的不确定性，这也是所谓“百日巨变”论的深层次原因之一。不过有一点是很明显的，无论是开发商、消费者，还是行业管理者，在这个时候都“沉下心来”，不再有2007年9.27以前的“臊动”，“理性”成为他们共同面。

 

“山外青山楼外楼，西湖歌舞几时休？”，再也没有人会醉于楼市的“暖风”了，杭州成了很多房地产投资客的伤心地。楼市有岂止一个杭州，深圳、广州、上海。。。，一个个近似神话的“楼市高地”被“理性”攻占，楼市全面进入后理性时代。

 

以“降价”为明显特征的后理性时代楼市，作为管理者，政府强势竖起“民生”的大旗，以理性的房政，将房价控制到安全线以内，不会姑息房地产泡沫的滋生，其中，境内外“热钱”，土地铺张等是重点防范对象，“压涨”显然将是一项长期的国策。

 

对与开发商来说，意味着房地产“暴利”时代的结束。房地产商从“投机”转为“投专”，在楼市后理性时代，他们要面临更加完善的房地产市场规则和更加理性的消费者，产品力，营销力，品牌力成为立业基石，在渡过“小国三千，诸侯八百”的优胜劣汰之后，理性的思考将他们推向“专业专注”的轨道。

 

而消费者在后理性时代楼市是幸运的，他们的议价被尊重，他们的居住需求得到了满足，敢叫太白改诗句：“吾楼高百尺，手可摘星辰，可以高声语，恰似天上人”。

 

这或许是个愿景，但有可能变为现实。其实，徐教授不是没有把住中国房地产经济的脉搏，楼市从长远来看是一定看好的，但要知道“长远是多远”，徐教授错就错在没有“理性”地从普通老百姓的心理出发，以至于“叫涨不叫好”。

 

后理性时代对刚走上市场化之路的中国楼市来说是必需的。上世纪九十年代末才开始购房按揭，可以看成是中国房地产市场化的发端，而接下来将要施行的《物权法》更中国楼市是高度市场化的标志。短短十几年，其实是没有经过大的风浪，更多时候是被市场化激活后的“顺市”，这个全世界最大的房地产市场，加上中国“居者有其屋”的特色背景，没有理由不理性地任由发展，经过从去年开始的“颓市”，我们不妨看好更加理性健康的“顺市”。

 

作为专职北大教授，徐应该是理性的，“房价门”的争议及由此而发的几乎是全民大讨论也是有意义的。在全社会的声呼下，中国楼市正步入后理性时代。乔启军要说的是，徐教授对楼市专题研究不要嬉于“赌局”，而要以理性的光辉，照亮中国房地产市场经济的发展之路，要知道，“5月份中国70个大中城市房价上涨9.2%”依然是悬在中国楼市头上的“达摩克斯之剑”，我们必须理性。（文/乔启军）