3、中央政法委民主与法制时报江苏省高院枉法一案三〔诉〕审案特别专题

“一代宗师”的带租约销售模式

记者与章云波的律师马洪兴联系，希望采访章云波。供职于江苏联盛律师事务所的马律师告诉记者：“章云波不方便接受记者采访。”

在“温州人才信息网”上，记者看到了“温州章派房产营销策划有限公司”的相关介绍。章云波也是这个公司的老板。介绍说，章派，房地产营销界自成派系一族。它以逆向思维、反常规的营销策划思想和运作手段，被同行称为“魔教”。国内外不少弟子慕名拜师学艺，可谓“桃李满天下”。章派掌门人章云波先生修道有成，无师自通，被人们誉为“营销界最有魅力的人”。章先生致力于温州模式和房地产营销策划研究，是章派“一代宗师”。

“其实，章云波的这个售楼方式，就是‘带租约销售’模式。这种模式，早在2001年4月，建设部就在《商品房销售管理办法》中明令禁止了。”一位参与温州模式售楼的知情人告诉记者，“建设部的办法规定，销售商品房，不得采取返本销售或者变相返本销售的方式。所谓返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”

建设部之所以这样规定，是因为曾发生过一些不良的开发商和市场经营者卷走大量投资者房款的群体性事件。在目前房地产市场不很规范的情况下，售后返租风险很大。而开发商和经营者为了取得“售后返租”的成功，往往向投资者开出每年8%～10%甚至12%的高回报率。

司法权与行政权的冲突

章云波原本只是来“卖房子的”，他与常州市双源房地产开发有限公司签订了“销售与招租协议”，双源公司委托章云波代理“歌顿品牌服饰市场”商铺的销售及租赁经营活动。后来，为了适应温州模式的需要，双源公司将市场的管理权交给章云波，章云波成立了“常州歌顿市场经营管理有限公司”，负责对市场的管理，并与业主签订包租、返租协议。

“当时就有一些业主怀疑，今后5年的返租款，章云波有支付能力吗？”一位业主告诉记者说，“他的公司注册资金只有10万元，而每年的返租款至少要300多万元。”

对此，章云波的律师马洪兴告诉记者：“卖房款都交给开发商了，包租、返租的钱，每年300多万元，章云波拿什么还？虽然合同是章云波签的，但不能讲合同，得讲实际拿钱的。章云波只带走了几十万元，卖了一年多的房子，拿这点钱不多。”

不久后发生的一起群体性事件，将“谁来支付返租款”这一问题暴露出来。

2003年12月5日，400多名业主集体到常州市政府上访。当时交通阻塞，政府出动了300多名防暴警察。

上访后不久，先后有近10人到法院起诉，要求“退房、退租，并赔偿损失”。

“业主多次上访，反映温州模式没把市场兴起来，投资者赚不到钱；现在房子都空着，租不出去，每年300多万元的返租款谁支付？”常州市新北区政府经济发展局副局长朱萍萍告诉记者，经过政府协调，市场的主办方变更为丰臣地产集团，每年300多万元的返租款，也由丰臣地产支付。“我们希望市场赶快兴旺起来，一个商铺可以解决2～3人就业，也有税收。但困扰市场的最大因素是经营权问题，我们都被官司所困惑，没完没了的官司，影响了市场的兴旺。”

“困扰”朱萍萍的官司是江苏高院的判决。这个判决认定，市场的经营管理权属于章云波。而此前，政府已经通过审批和工商登记，将市场的经营管理权交给丰臣集团。在这里，司法权与行政权发生了冲突，“影响了丰臣集团的招商活动，是问题的根子，也是业主上访的根本原因”。

“政府让我们接盘时，市场已经全面瘫痪。我们本想通过招商等措施，让市场兴旺起来，但章云波起诉后，法院判决市场经营管理权属于章云波，章不来经营，我们连自己的东西都不能卖！”丰臣集团副总杨志刚告诉记者，“我负责与章云波接洽，但一直没有见过他。他搞的温州模式，引起了经营户的动乱，不可收拾，他不敢来常州了。”

“关于市场的经营权问题，是章云波的一个策划。”江苏怀德律师事务所律师朱小涛曾是丰臣集团的律师，他告诉记者：“章云波的公司注册资金只有10万元，法院判决他有经营权，但他不来经营市场，也没有损失。而一旦丰臣集团要经营管理市场，就违反法院判决。在这个夹缝中，400多名业主成了冤大头，丰臣集团也损失惨重。” 。〔注：中华民生网是一个人民大众发布重大冤假错案的免费平台，地址为：http://www.zhms.org/〕