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杨浦区97、98街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案

(2020-09-09 17:06:49)
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杨浦区97、98街坊

房屋征收

黄方明律师

上海市动拆迁律师

黄方明律师寄语(咨询电话:13817558905随着上海全市各区县房屋征收工作年度规划的进一步落实和推进,征收人与被征收人、公有房屋承租人之间,被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间,公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐增多,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的丰富经验,站在上海房屋征收司法审判的最前沿,就广大房屋征收利害关系人在房屋征收中如何维权提供一些意见和建议:

1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿安置利益分歧较大一时无法达成补偿协议的情形,我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象,下文统称为其他利害关系人)尽可能摆正好心态,在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议,尽量避免房屋征收部门向所在区人民政府申请房屋征收决定而引发行政复议或行政诉讼,已经进入房屋征收决定行政复议或行政诉讼的被征收人或公房承租人万不可存侥幸心里,更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上,经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的,而不少公民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的,这是房屋征收实践中的一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说,只要被征收房屋经过了房屋征收决定程序,且在房屋征收决定已经生效的情况下,房屋征收人完全可以申请人民法院强制执行房屋拆迁工作。从另一个层面上说,经过房屋征收决定程序的被征收人、公有房屋承租人,不仅整体补偿利益减少,特别是奖励费的扣除,且所安置的房源不是地理位置太偏,就是房型结构、套型面积很不理想,甚至房源位置既偏、房型结构又差,且以市场价计算安置房的购买款。这样下来,最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。

2、关于被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间因补偿权益分割引发的纠纷,建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决,只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下,其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决,否则会错过最佳的诉讼时机。

3、由于房屋征收实践中往往是其他利害关系人的补偿权益最易受到侵害,笔者认为:其他利害关系人应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况,协议的生效情况,补偿款的发放情况。由于房屋征收过程中,征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜,因此,其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程(现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况,但也存在公布不及时或更详细的补偿信息材料只有诉讼前后通过律师向法院申请调查令才能完全浮出水面的情况),因此,其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下,应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼(上海各个基层法院对此类案件案由的定性也不统一,主要是定性为共有纠纷、共有物分割纠纷、分家析产纠纷、所有权确认纠纷,这些都不影响利害关系人实体诉求的主张)。

4、不同的利害关系人,应当结合自己在被征收房屋内的实际情况采取有切合实际的诉讼主张,有些人可以主张分得安置房比较有利,有些人可能主张安置房的分配比较困难,那就只能退而求其次主张补偿款的分割,况且不同的诉讼主张,法院给予立案或进行审查处理的先决条件也不一样。对于主张仅分得补偿款的当事人而言,主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言,万不可也无必要立即启动诉讼程序,因为根据上海法院目前受理安置房确权诉讼的前提条件,当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出,否则法院不会受理安置房的确权诉讼,即便有些法院受理了,法院也会裁定驳回当事人的诉讼请求,最终受损的是当事人自己,包括已经付出的律师费、诉讼费甚至保全申请费等费用。

综上,本律师建议:对于仅主张分割补偿款的当事人而言,可以在补偿协议签订后即使补偿协议暂时没有生效,也可考虑向法院提起诉讼,以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全,由法院向房屋征收人(或房屋征收实施单位)出具财产保全裁定书,要求房屋征收人(或房屋征收实施单位)在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时,一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额,或者房屋征收人(或房屋征收实施单位)以被征收户内部存在争议且已诉讼为由,暂缓向被征收人、公房承租人发放补偿款,以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全,要视案件管辖法院而定,由于不同法院受理案件的具体要求有所不同,有些法院即使补偿协议未生效亦可立案,有些法院必须在协议生效后方可立案。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言,在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下,尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源,若其选择房源较多,则主张安置房确权的其他利害关系人基本上可以高枕无忧(这仅仅是指形式上为获得安置房分配的提供了有利条件,但最终还是取决于利害关系人本人是否符合共同居住人的认定条件或是否列入了居住困难托底保障安置对象),待安置房大产权证办出后,直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少,则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼为补偿款的共有物分割诉讼,抓紧时间向法院提起诉讼,并申请财产保全。

简而言之,在被征收房屋选择居住困难托底安置的情况下,列入托底安置对象的人员获得一定的补偿利益基本是没有问题的,关键是最终能否争取到令自己满意的补偿金额。在被征收房屋数面积即砖头的情况下,根据上海市政府的相关规定,私房征收,补偿利益原则上归被征收人所有,被征收人有义务安置私房的实际使用人,若是公房征收,补偿利益原则上由公房承租人和共同居住人共有,因此,公房征收中共同居住人的认定是关键。现实中,不少公民长期以来认为只要有户籍在被征收房屋内,无论是国有土地上的私有房屋、公有住房还是农村宅基地房动迁,都理所当然分得补偿利益,这种理解是完全错误的。至于公房征收当中共同居住人的认定,始终是法院司法审查的关键和焦点,甚至不同法院对相同或类似情形的在册人员就共同居住人的认定作出完全相反的认定,毕竟我们国家不是判例法国家,而是成文法国家,民事案件中同案不同判的情形还是存在的。因此,在共同居住人认定这一事关当事人切身利益的问题上,聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼,完全可以起到力挽狂澜或保驾护航的关键作用。

附:杨浦区97、98街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案(征求意见稿)

 

 

杨浦区97、98街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人:

您的房屋因旧城区改建的需要已列入本次房屋征收范围:东至临清路,南至杭州路,西至宁国路,北至平凉路。(具体门牌号详见基地公示栏)。

上述房屋征收范围已经市有关部门与杨浦区人民政府确定,旧城区改建的项目已列入我区2020年国民经济和社会发展计划。

房屋征收工作由房屋征收部门一一上海市杨浦区住房保障和房屋管理局,委托上海市杨浦第一房屋征收服务事务所承担房屋征收与补偿的具体工作。

为使房屋征收工作依法有序进行,现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下:

一、本次房屋征收适用的主要政策法律法规依据

(一)《中华人民共和国物权法》第四十二条;

(二)国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》;

(三)上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称:《细则》);

(四)沪房管规范征[2012]9号上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见(以下简称:《意见》);

(五)沪建法规[2016]664号《上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知》

(六)沪房规范[2018]5号上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》;

(七)本市市、区相关法规、规章和规范性文件

二、有关房屋征收补偿主要事项的说明

(一)征收补偿协议主体的确定

房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人可以书面授权委托1-2名代理人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租货合同所载明的承租人为准。

本方案中所涉及的“户”均指产权户或租货户。

(二)关于房屋征收的房屋评估机构选定及评估时点

被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的市场价值(本市对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外),由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则,以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的房地产价格评估机构予以公告。

被征收房屋和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

(三)房屋类型的认定

公有房屋的房屋类型以公房管理资料记载的房屋类型为准。

(四)关于被征收房屋建筑面积的认定

对于已经登记的房屋,其建筑面积,一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准,相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数计算建筑面积:

表格略

2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。

公有居住房屋,按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积(使用面积)作为换算建筑面积的的基数。厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数,但单独单独调配作为居住部位使用的除外。

(五)关于非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,应当认定为非居住房屋;

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;

3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

4、原始设计为居住房屋,经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。

(六)房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件

被征收人、公有房屋承租人在规定签约期限内,与房屋征收部门签订“房屋征收补偿协议书”的户数达到本次房屋征收总户数85%以上(含85%)的,则已签订的协议开始生效;如规定签约期限届满,签订“房屋征收补偿协议书”的户数未达到本次房屋征收总户数85%的,则已签订的协议不生效,征收决定终止执行,本次房屋征收工作随即停止。因签约率未达到85%而停止的旧城区改建地块在3年内不再启动旧城区改建工作。

三、居住房屋

(一)征收居住房屋的补偿

征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

1、征收居住房屋

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止

对被征收人的补偿金额=评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+套型面积补贴

1)评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价x被征收房屋的建筑面积

被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

评估均价标准,由评估机构在评估后计算得出,由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的,评估均价不受其影响。

2)价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积补贴系数为0.3。

3)套型面积补贴=评估均价×补贴面积

每户补贴面积为15平方米建筑面积。

(二)居住困难户的优先保障

被征收居住房屋的补偿金额确定后,对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数

折算单价为:21500元/平方米

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金领

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当在申请受理期内(详见基地公告)向区住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。

区住房保障机构按照《细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

逾期提出申请的,区住房保障机构将继续受理,并按照《细则》、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》以及本市经济适用住房的相关规定进行认定、公示。公示期内有异议的,由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。 由此可能产生的后果(如签约延迟、奖励费减少等),由申请人自行承担。

(三)征收居住房屋签约搬迁的奖励和补贴标准

协议生效后,符合以下条件的居民可享受下列奖励和补贴:

1)按期签约奖

凡在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户奖励350000元,并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。

签约期限届满后签约的居民,每户奖励300000元,并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。

2)配合签约奖

凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户按被征收房屋建筑面积给予6000元/平方米奖励,低于150000元的按150000元计。如在签约期的前十天内签约的居民,每户增加奖励55000元。

如在规定签约期限内首日签约率达到85%的,则对在首日签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户按被征收房屋建筑面积再增加奖励8000元/平方米,低于200000元的按200000元计。

3)集体签约奖

规定签约期限届满时签约率达到85%的,对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户奖励150000元.

规定签约期限届满时签约率超过85%的,则每增加1%,对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户再增加奖励5000元,该奖励仅适用于在规定签约期限内签约的居民。

2、搬迁奖励

凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民,每户奖励50000元。

3、均衡实物安置补贴

协议生效后,对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的居民,每户按被征收房屋建筑面积给予10000元/平方米补贴,低于300000元的按300000元计。

4、其他补贴

1)搬家补助费

搬家补助费=被征收房屋建筑面积×12元/平方米。

每户搬家补助费低于1000元的,按1000元计。此外,还将为居民提供免费搬场一车次。

2)家用设施移装补贴

电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用(独用)电表和煤气等家用设施移装按每户2000元给予一次性补贴。

3)不予认定建筑面积的材料费补贴

对不予认定建筑面积,每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴,每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的也按50000元计。

4)被征收房屋室内装饰装修价值补贴

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估,并按评估结果予以补偿。

5)证照补贴

对在2001年11月1日以后,以被征收居住房屋作为经营场所领取工商营业执照(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的,每户给予工商营业执照补贴100000元。

对被征收居住房屋内注册有烟草专卖许可证(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的,每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。

(四)征收居住房屋产权调换(购房)原则

1、征收居住房屋产权调换(购房)的原则

1)每产权户(租赁户)实行“一证一套”。

2)每产权户(租赁户)选购的产权调换房屋价值原则上不得超过被征收房屋的补偿金额(含居住困难保障补贴)。

3)每产权户(租赁户)只能选购一套本区产权调换房屋。本区产权调换房屋不保证每户一套。

2、征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格

奉贤区南桥基地(均价18700元/平方米)、松江区南站基地(均价20100元/平方米))、杨浦区图门路20弄(均价54900元/平方米)、国顺东路55弄(均价59900元/平方米)。

(产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准)

特别告知:本基地达到签约生效比例1个月后,在确保剩余居民合理比例使用的前提下,经杨浦区房屋征收部门同意,将部分多余房源收回,收回房源清单将提前在征收范围内公示,公示期不少于10日,公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。

3、征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴

1)选择期房产权调换的居民自行过渡。

2)选择期房产权调换的,按以下标准给予过渡补贴:

按所选择的产权调换房屋:一室户型2300元/月;二室户型2800元/月;三室户型(包括三室以上户型)3300元/月给予过渡补贴。

过渡补贴按月发放至所选择的产权调换房屋符合交房条件并通知交房当月止。

4、征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴

如选择产权调换房屋为现房的居民,在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的,给予被征收户一次性补贴5000元/套。

四、居住和非居住兼用房屋

征收居住和非居住兼用的房屋,被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的,应当按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的,应当按照上述合并后的货币补偿款,用居住房屋进行调换并结算差价;对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人,应当根据《细则》第三十一条的规定,按照上述合并后的货币补偿款进行折算.

(一)居住部分

与征收居住房屋的补偿相同。

(二)非居住部分

1、征收居住和非居住兼用房屋

被征收房屋非居住部分的补偿金额=评估单价×非居住建筑面积

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住和非居住兼用房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止

对被征收人非居住部分的补偿金额=评估单价X非居住建筑面积X20%;对公有房屋承租人非居住部分的补偿金额=评估单价×80%×非居住建筑面积

3、停产停业损失

停产停业损失=评估单价×非居住建筑面积×10%

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的,应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按评估结果予以补偿。

4、设备搬迁和安装费用

设备搬迁和安装费用按被征收房屋非居住部分建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的,应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估,并按评估结果予以补偿。

5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用

无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用 =评估单价×非居住建筑面积×10%(其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20%计算)。

被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的,应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进评估,并按评估结果予以补偿。

(三)居住困难户的优先保障

被征收居住和非居住兼用房屋合并后的补偿金额确定后,对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

其它与居住房屋居住困难户的优先保障相同。

(四)征收居住和非居住兼用房屋签约搬迁的奖励和补贴标准

协议生效后,符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴:

1、签约奖励

1)按期签约奖

凡在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户,每户奖励420000元,并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。

签约期限届满后签约的被征收户,每户奖励400000元,并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。

2)配合签约奖

凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户,每户按被征收房屋建筑面积给予6000元平方米奖励,低于150000元的按150000元计。如在签约期的前十天内签约的被征收户,每户增加奖励85000元。

如在规定签约期限内首日签约率达到85%的,则对在首日签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户,每户按被征收房屋建筑面积再增加奖励8000元/平方米,低于200000元的按200000元计。

3)集体签约奖

与征收居住房屋相同。

2、搬迁奖励

与征收居住房屋相同。

3、均衡实物安置补贴

与征收居住房屋相同。

4、其他补贴

(1)搬家补助费

搬家补助费=被征收房屋建筑面积×12元/平方米。

每户搬家补助费低于1000元的按1000元计。此外,还将为居民提供免费搬场一车次。

(2)家用设施移装补贴

电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用(独用)电表和煤气等家用设施移装每户按2000元给予一次性补贴。

(3)不予认定建筑面积的材料费补贴

对不予认定建筑面积,每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴,每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的也按50000元计。

(4)被征收房屋室内装饰装修价值补贴

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估,并按评估结果予以补偿。

(5)证照补贴

对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有工商营业执照(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,每户给予工商营业执照补贴100000元。

对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有烟草专卖许可证(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。

(五)征收居住和非居住兼用房屋自购房奖励及房屋产权调换(购房)原则

1、征收居住和非居住兼用房屋产权调换(购房)的原则

与征收居住房屋产权调换(购房)的原则相同。

2、征收居住和非居住兼用房屋产权调换房屋的地点及价格

与征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格相同。

3、征收居住和非居住兼用房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴

与征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴相同。

4、征收居住和非居住兼用房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴 

与征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴相同。

五、非居住房屋

(一)征收非居住房屋的补偿

征收非居住房屋的,被征收人、共有方承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

1、征收非居住房屋

被征收非居住房屋的补偿金额=评估单价×非居住房屋建筑面积

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止

对被征收人的补偿金额=评估单价×非居住房屋建筑面积×20%;对公有房屋承租人的补偿金额=评估单价×非居住房屋建筑面积×80%

3、停产停业损失补偿

停产停业损失补偿=评估单价×非居住房屋建筑面积×10%

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的,应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按评估结果予以补偿。

4、设备搬迁和安装费用

设备搬迁和安装费用按被征收非居住房屋建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的,应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估,并按评估结果予以补偿。

5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用

无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用=评估单价×非居住建筑面积×10%(其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20%计算)。

被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的,应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估,并按评估结果予以补偿。

(二)征收非居住房屋的搬迁的奖励和补贴标准

协议生效后,符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴:

1、签约奖励

(1)按期签约奖

凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户,每户奖励500000元,并按被征收房屋建筑面积奖励500元/平方米(其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按5000元/平方米计算奖励)。如在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户,每户增加奖励105000元。

(2)集体签约奖

与征收居住房屋相同。

2、搬迁奖励

与征收居住房屋相同。

3、不予补偿建筑的营业面积处理

对不予补偿建筑的营业面积,按每平方米给予2000元补贴。

4、证照补贴

(1)对被征收非居住房屋内注册有工商营业执照(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,每户给予工商营业执照补贴100000元。

(2)对被征收非居住房屋内注册有烟草专卖许可证(注册地址须与被征收房屋地址一致)且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。

5、被征收房屋室内装饰装修价值补贴

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估,并按评估结果予以补偿。

(三)征收非居住房屋自购房奖励及产权调换房屋的地址

1、征收非居住房屋自购房奖励

协议生效后,对选择货币补偿的被征收人、公有非居住房屋承租人,每户奖励500000元,同时按被征收非居住房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励(其中50平方米及以下部分按13000元/平方米奖励)。

2、征收非居住房屋产权调换房屋的地点及价格

永宁东路509号(市场评估价)

(产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准)

3、征收非居住房屋自购房奖励加奖

征收非居住房屋,设自购房奖励加奖期。凡在加奖期内签订全货币补偿协议且不再对协议进行调整变更的,每户奖励500000元,同时按被征收非居住房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励(其中50平方米及以下部分按13000元/平方米奖励)。加奖期结束后签订全货币补偿协议的,不再享受自购房奖励加奖。该加奖期限详见基地公告。

说明:达到协议生效比例后,如未能在规定期限内完成搬迁的,自购房奖励加奖将扣除。

六、补偿决定及复议和诉讼

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

七、补偿决定的司法强制执行

被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

八、费用发放

被征收户的补偿费用或者房屋产权调换后的余款,待补偿协议生效,并在搬迁交房后的60日内发放。

九、有关情况的公示

本次房屋征收工作将本着公平、公正、公开的原则进行,实行补偿过程透明、补偿结果公开,并按照征收工作进程及时公布、公示与房屋征收补偿密切相关的各类信息,请居民及时关注。

 

附件:杨浦区97、98街坊旧城区改建地块产权调换配套商品房选购办法

 

二〇二〇年九月七日

杨浦区97、98街坊旧城区改建地块

产权调换配套商品房选购办法

一、基本原则

1、每产权户(租赁户)实行“一证一套”。

2、每产权户(租赁户)选购的产权调换房屋价值原则上不得超过被征收房屋的补偿金额(含居住困难保障补贴)。

3、每产权户(租赁户)只能选购一套本区产权调换房屋。本区产权调换房屋不保证每户一套,先签约,先选择,选完为止。

二、购买产权调换房屋的办法

1、享受居住困难保障补贴的被征收户、公有房屋承租户可购买的产权调换房屋的面积和房型,以认定公示的居住困难人数按人均22平方米为标准,在可供产权调换房屋中以相近的面积和房型进行选购。

2、不享受居住困难保障补贴的被征收户、公有房屋承租户可购买的产权调换房屋的面积和房型,以不低于被征收房屋建筑面积为标准,在可供产权调换房屋中以相近的面积和房型进行选购。

3、不享受居住困难保障补贴的被征收户、公有房屋承租户确因居住困难需突破“一证一套”的,应提出书面申请,并授权征收部门进行他处住房情况的核查,按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定认定居住困难人数。

居住困难人员及人数的核查认定结果须在基地公示栏公示3天,公示结果无异议的,可购买产权调换房屋的面积和房型,以认定公示的居住困难人数按人均22平方米为标准,在可供产权调换房屋中以相近的面积和房型进行选购。

三、特别规定

1、直系子女截至房屋征收决定公告之日为单身状态的(未婚、离婚、丧偶),不得拆套。

2、产权共有人的户口不在被征收房屋内的,该产权共有人不得单独购买产权调换房屋。

3、未成年人(截至房屋征收决定公告之日未满十八周岁)其父母的户口不在被征收房屋内的,该未成年人不得单独购买产权调换房屋。

四、其他说明

1、产权调换房屋的地址、建筑面积和价格等具体信息详见基地房源公示栏,最终以房屋建设单位实际交付为准。

2、购买的产权调换房屋总价与被征收房屋补偿款之间的差价由征收双方按实结算。

3、办理产权调换房屋进户、房地产权证需缴纳的契税、维修资金、物业管理等相关费用,由购房人按相关规定支付。

4、签约期届满后,在确保剩余居民合理比例使用的前提下,经杨浦区房屋征收部门同意,将部分多余房源收回,收回房源清单将提前在征收范围内公示,公示期不少于10日,公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。

 


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