以史为镜，看看日本的汇率变动与地价的关系(2008-03-04 12:14:16)
二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，导致日本地价两次大幅度上涨。
第一次是1971年12月的《斯密森协议》，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
第二次是1985年12月的《广场协议》之后，日元迅速升值。在《广场协议》正式签订的第二天，美元对日元的汇率应声跌落了4.3%。到10月底，美元共贬值了12%，为1美元兑换205日元；到1986年9月，为1美元兑153日元。升值导致日本地价连续5年上涨。
分析两次房地产泡沫的原因，主要以下三个方面。
低利率政策引发房地产泡沫
日元的升值，对日本的工业造成了相当大的冲击。企业的生产成本不断上升，出口竞争力下降，乃至1986年经济出现了负增长。为了降低成本，日本传统的劳动密集型企业纷纷向海外转移生产基地，本土出现产业空心化趋势。
产业的空心化使日本国内就业增长出现困难，引起国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了恶性循环。
在这样的背景下，日本政府希望通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费。
从1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2月的2.5%。当时的日本经济处于景气上升的过程中，超低的利率引诱大量的资金流入房地产、股票等非生产性行业，使得投资品价格短期内迅速上扬；投机者将价格上涨后的房产和股票抵押给银行以获取更多的贷款，进行新一轮的投机。于是20世纪80年代的日本经济呈现出非理性繁荣的特征，虚拟资产泡沫越吹越大。
到1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。
东瀛看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
监管不当导致盲目贷款
连续5年的房地产价格飙升为日本房地产业积累了严重的泡沫。谁也没有料到，日本银行监管制度的变化改变了商业银行对房地产贷款的偏好，竟成了此事件的始作俑者。
1985年前后，为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本银行开始推行银行资本金管理改革。当时日本商业银行资本金比率普遍较低，平均只有3%左右。为了推动银行国际化，政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。
在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还不得不调整银行资产结构。房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款风险的一半，这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域，助长了房地产泡沫。
国际资本的投机加大了泡沫程度
《广场协议》后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，就等于给国际资本投资日本股市和楼市上了一份稳赚不赔的保险：即使投资资产的日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
已经在汇率变动中尝到甜头的国际资本卷土重来,在日本的股票市场和房地产上呼风唤雨。此时的股票市场和房地产业则像一头鲸鱼，大量吞噬着廉价的外来资金。从1986年到1989年，日本的房价提高了两倍。
国际资本的流入又引发了三个短期效应：加剧了日元升值之压力；加快了股价和房价上涨；过度增加日本国内货币供应量。这三个效果都刺激短期内日元继续升值、泡沫不断膨胀，吸引了更多的国际资本进入日本投机。
《广场协议》后近5年时间里，地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实际经济越走越远，虽然在当时日本人均GDP超过了美国，但高昂的房价使得普通日本人根本买不起属于自己的住房，国民的真实生活水平要比美国等其他西方国家低很多。
虽然1989年时日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始获利撤离。由外来资本推动的日本房产泡沫爆裂，在1990年9月就显现出征兆：日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。到1993年，房地产经济开始全面崩溃，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。日本房价下跌了50%。
紧缩政策戳破了泡沫经济，给日本经济带来巨大的损害，股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成大量坏账，日本经济随即跌落长达十几年的衰退深渊之中。
再次躁动
近年来，随着日本经济复苏，日元再次升值，房产市场又开始躁动。截至2005年9月底，房地产业贷款余额已经达到50万亿日元以上，接近泡沫经济时期的60万亿日元。日本中央银行发表的数据显示，2005年第三季度金融机构向业提供的新贷款比上年同期增长了44%，为1987年以来的最大增幅。
大量资金的流入导致部分城市土地价格的大幅上涨。
以住宅用地为例，2006年第一季度末，东京港区南青山一带的涨幅达到了25%至28.8%。去年刚刚举办了世界博览会的名古屋地价长势更为强劲，到上月为止，名古屋车站附近一块地的地价比上年暴涨38%，另外还有至少5个地段的地价涨幅超过30%。
日本经济已经从复苏走向繁荣，国内需求迅速上升。日本银行宣布结束实施了多年的零利率政策，通过加息防止经济过热。日本政府甚至提出，如果美国经济增长乏力，日本有能力引领世界经济继续增长。
但从目前到增长势头来看，日本的股市、汇市和房市纷纷上扬，如果管理不当，很可能引发新一轮泡沫。
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