2008后  中国楼市走势初探

 

厦门风火房地产营销策划有限公司总经理张炜胜

 

 

管中窥豹

 

典型地产样板:最近1年，某三级城市楼盘个案销售走势分析 

全国楼市一盘棋，本文通过以下一个3级城市的楼盘个案，最近一年的销售变动情况分析，管中窥豹，对中国地产市场目前面临的困局、能否打破困局，以及未来市场前景和政策走向，进行分析和探讨，一家之言，与诸君一道商榷！

 

2007年3月—2008年3月，某三级城市楼盘销售情况分析表

月份	备案套数	备案面积	备案金额	最高价	最低价	住宅均价
200803	36	3978.28	17767635	5368	3200	4466
200802	9	1164.64	5149239	5041	3520	4421
200801	6	995.5	5453736	5848	4904	5478
200712	10	1301.68	6103469	5345	3963	4689
200710	20	2705.89	12865666	5455	3760	4755
200709	12	1626.4	6722669	4617	3688	4133
200708	38	5116.12	21477605	4690	3620	4198
200707	93	12558.38	50221238	4660	3453	3999
200706	23	3238.72	13083653	4520	3490	4040
200705	19	2289.09	9323007	4340	3810	4073
200704	13	1647.57	6511946	4240	3670	3952
200703	89	11481.62	44307308	4630	3430	3859

 

 

楼市飙升

2006.12-2007.8

 

2007年8月以前，在房价节节高的情况下，楼市对2008年的未来预期看好，开发商连连提价，市区均价从2006年下半年3100元直线涨到2007年上半年的4200元左右，引起消费者对未来仍将大幅涨价的恐慌，提前释放购房需求，楼市整体销售良好，经过半年到1年预热的项目，客户资源积累多，客户和开盘户数比，基本能达到3：1到4：1，开盘时，基本能够热销130-200套左右的住房，后续持续销售期，每月基本可以销售20--40套左右，整体销售势头强劲。

2007年8月到11月，楼市价格进一步走高，市区楼盘均价多数楼盘均价达到4700元，价格偏高，多数中低消费者无力购房，销售情况受阻，即使预热半年，积累众多准客户的新开楼盘，开盘期销售情况也不是很好，基本销售在50—80套左右，持续销售期每月销售情况降为6—15套左右。

 

冰河来临

2007.12-2008.3

 

2007年12月到2008年3月，中央出台了货币从紧政策、解决民生住房问题和二套房高利率影响，整个楼市进入冰冻期，新开楼盘多数销售不理想，多数楼盘月销售量直线降到3-5套，部分楼盘出现0销售，市中心区以前每天客户组数为8-12组，目前每天基本在2-4组，准客户锐减。

销售严峻，部分开发商价格跳水，推出打折降价或直接购房优惠、或变相降价促销策略，直线降价约20%，经价格刺激，本月才实现销售36套的业绩，销售仍是不理想；个别大盘高品质社区样板公开造势，开盘价格直接拉底为3200-3700元，仍不能实现很好的销售，预热半年多，客户积累和推售房源比例达到4：1，但是火热开盘，销售仍旧不能超百套，最近每月也仅销售7套左右，市场销售情况总体萧条严峻。

 

地产危局

2008年4-8月

 

2008年4-8月份，受国家货币从紧宏观调控政策影响，众多开发商开发资金短缺，一部分开发商将出现资金链断裂的危局，目前销售困难实现不了销售回款，而且销售前景不明朗的情况下，将相继会出现价格跳水，领跑降价，谋求加速销售回款，所以后面半年，市场环境错综复杂，还有进一步恶化的可能，半年内销售前景不容乐观。

深圳、广州，作为中国改革开放的前沿阵地，南方开放的沿海一级城市，毗邻香港，经济活跃，市场经济运作健康，经济环境反应度敏感。对于中国泡沫泛滥的高危楼市、股市，国家经济政策的风吹草动，反应迅速强烈。2007年底，胡锦涛主席出面发表了2008年中国将实行财政和金融信贷从紧政策，给过热的地产投资降温，以及年初出台的打击囤地行为的政策一出，楼价立跌！据央视经济频道报道，深圳楼价在短短一两个月内，下跌约20%，各大二手中介关门倒闭成风，一时之间，降价之风风生水起，楼市寒流到来！广州楼价应声跟风，广深楼市，深陷动荡。

最近的网络新闻揭秘，一线超大城市，仅有广深楼市真摔，京沪未动。其实，不尽然，全国上下，几万家开发商，资金链条紧绷面临断裂者，大有人在，为实现资金回收或异地战略转移、保大弃小，大中城市，都有开发商临阵脱逃，率先大幅降价或变相促销，带头大哥万科就是其中佼佼者，本轮降价风潮，波及全国。但是，多数开发商仍然坚守阵地，因为，其一，消费者买涨不买跌，开发商担心，降价了，还是没人要，吆喝不讨好；其二，整个市场如果出现跟风跌价，造成恐慌性连锁降价，泡沫破裂，地产崩盘，那将是开发商末日的到来，地产将不值一文、无人问津，上市公司的股票市值，将缩水贬值50-80%，重现1997香港股市、楼市黑色噩梦！众多开发商破产成风。今后半年，将是地产高危爆发的前夜。

 

救命稻草

 

京沪重镇，成为中国地产市场的最后一根救命稻草！

中国几万家、大大小小开发商，勒紧裤腰带，忍住紧绷的资金链，缺粮少水，坚强站立成排，顶住降价的风潮，干巴巴的等着地产明天的到来。深圳降了、广州降了、…..，我们，需要坚强的后盾。不期然，大家把眼光都盯紧了经济火车头上海、政治重镇北京，广深，是全国地产降价风潮的风暴眼；南部看上海、北方看北京，上海、北京，不经意间，成为抵抗风潮的焦点。两城失守，全国地产降价风潮危机总爆发，将势不可挡；两镇坚挺，将成为风暴眼的中流砥柱，挽全局崩盘的狂澜而不倒。最后的两大重镇，成为了挽救中国楼市降价、楼市泡沫崩溃、地产崩盘的最后一根稻草！

 

拨乱反正

 

2008年4-8月份，在本阶段，政府将可能出台一系列新地产整顿政策，包括严禁地产上市公司股市增发股本融资，融资所得用于囤积土地行为；禁止或打击类似于万科、碧桂园、金地等大量囤地的地产大鳄再次参与全国各地举牌抢地的行为；打击和遏制地产投资和投机行为；出台新的土地出让政策，如大力提倡和推广限价房，土地出让实行比例配给制，如廉租房占土地出让总面积的5%、经济适用房占土地出让总面积的15%、限价房占土地出让总面积的25%、自由竞拍土地占土地出让总面积的55%，降低消费市场对后市房价涨价的价格预期，大幅降低投资者和投机者的地产投资热情，投资需求将大幅减少，整体房价趋降，实现土地竞拍市场的整体降温。

 

软硬着陆

2008年9-12月

 

2008年9月到12月，通过上一阶段土地出让新政和信贷从紧政策的实施，同时打击和清理土地囤积行为，在整体楼市出现价格回落，有效抑制了因地产过热开发给国家带来的泡沫经济风险后，房地产成功实现降温，房价较大幅度回落，在地产市场即将出现硬着陆和软着陆的边界线上，国家将可能出台新的货币放宽政策，让楼市回暖，促使地产业不至于崩盘，实现中国地产软着陆。

 

理性回归

2009年

 

2008年，将是中国地产盘整的一年，地产市场不容乐观，年内将很难再次出现地产的投资和消费热潮。2009年，将是地产稳定健康发展的一年，连续5年的地产高温将在2008年急剧退烧，在国家适度放开的金融政策和宏观调控的政策下，2009年，将迎来冷静、理智、平稳发展的一年，楼市将实现回暖，但整体市场的房价仍将偏高，约在2006年下半年和2007年上半年之间的水平上，在大量国外炒房投资热钱退出和国内炒房、投资房产热潮退烧后，楼市购买力将急剧下降，普通消费者将重新成为购房的主流，中国房地产将从2006年--2007年被众多国内和国际炒家的炒房暴利工具，回归到住房的本原居住功能，但是，众多开发商为了维持自己的经济利益、同时担心引起恶性降价风潮，不可能对自己的楼盘大面积降价，房价将可能出现适度回落20%左右，就基本维持在这一基本面徘徊，对于面临通货膨胀、资金贬值压力的广大中低层消费者来说，13：1到20：1高居不下的房价收入比，房价仍然偏高，有效需求还是得不到激发和释放。因为，中国地产市场从2005年到2007年，不管是沿海城市，还是内陆城镇，整体房价基本都出现了100-200%的翻番，房价在2007年下半年的历史最高位理性回落20%，这一价格对于购房需要高额负债的广大消费者来说，是杯水车薪，房价仍然是可望而不可及，高价商品房有效需求仍然将出现不足，高价商品房供给在2009年将出现较为严重的过剩；另外，因为国家对经济适用房和限价房的大力推广和建设，众多的中低收入者将被经济适用房和限价房所吸引，因为，经济适用房价格将只有高价商品房价格的三分一，限价房价格将只是高价商品房价格的一半左右，这在客源上严重分流了高价商品房的客源，同时，回过头来，高价商品房的价格和销售压力将进一步增大。

 

健康明天

2009-2010年

 

2009年下半年，随着新土地政策的实行，和地产市场销售的降温，土地降格将出现逐级递减的局面。全国众多的一二线城市，土地价格，在2007年短短的一年时间内，随着地产上市公司通过股市和资本市场的巨额融资后，全国各地大肆举牌搜刮土地后，在各地政府成功运作、大开发商激情参与抢地后，土地价格接连翻番，出现众多楼面地价突破万元的“新地王”，土地价格基本翻了一番到两番，部分地王甚至一年之间地价连翻3--4倍。2008----2009年，将可能是土地降温的一年，地价大幅降低，地价和税收占有房价的比例将直线下降，开发成本就会价低，所以，地价的降低，将会有效拉低房价的连锁降低，国家对地产市场的调控效果，将会在在2009年到2010年之间进一步显现出来，促进中国地产业的更加长期、稳定、健康的发展！

 

 

 

以上是本人对中国地产业明天发展的看法，浅薄之处，请多见谅，仅作为观点交流，多指教！
　　

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