2008 中国地产大势分析--地产万言书下部厦门风火张炜胜_风火地产机构

2008 中国地产大势分析--地产万言书下部厦门风火张炜胜(2008-01-09 02:33:16)

标签：张炜胜房价泡沫厦门房地产地产走势厦门风火风火房产/置业漳州地产

分类：楼势/ Estate

2008 中国民生地产万言书

（下部）

——中国高房价下的人文反思系列三

厦门风火公司博客：http://blog.sina.com.cn/venhoo

厦门风火房地产营销策划有限公司 总经理 张炜胜

七地产寒流

　　　　2008，国家奥运，中国股市、房市无比牛逼，沿海一线，楼价直逼两万元单价大关，可人民，月平均工资收入也只有2000-3000元，租房月费1000-1500元，只能住单身公寓或一房一厅，月生活费水平仅仅可怜的五百元，剩余的钱，支持奥运，买两张奥运门票，基本殆尽，谁有钱来买奥运之后的泡沫房产。
　　
　　　　2007年岁末，政府公布金融贷款从紧政策，提前释放过热的股市和楼市经济泡沫，未雨绸缪，为奥运经济之后，国家可能存在的金融风险、经济风险布局退路，这是对的！连傻瓜和乞丐都懂得攒足零钱，闭着眼睛买股票会赚钱，人人天天瞪大眼睛买股票、买基金，比辛苦工作挣钱还容易、来钱还快时，中国的股市和金融不垮掉才怪！
　　　　中国，需要刹住脱轨飞奔的股市和房市，股市会掉价，6000点一头栽到4000点，多少傻瓜会被逼疯和跳楼，请问各位，同样是经济，同样是投资，房市就不会掉价吗？

八前车之鉴

仅仅10年之前，当纽约金融街，各路风险基金、投资大鳄，利用眼前的电脑交易机，轻轻敲击，买进卖出，国际资本的蝴蝶翅膀，在曼哈顿上空扑闪几下，万里之外，平地炸响一声雷，风云突变，金融风暴席卷东南亚，高速发展20年、欣欣向荣的东南亚各国及亚洲四小龙，如多米诺骨牌，纷纷倒下，最终，泡沫膨胀的香港，也是难逃一劫！

1986年到1997年，乘着香港回归前的落日黄昏，港英政府实施高价限地政策，推高房价，浑水摸鱼，渔翁得利。高地价刺激高房价，香港地产高速成长，空前繁荣，10年之间，房价连翻4倍，表象空前繁荣，实际危机四伏。

“黑色星期一”，让香港股市惨不忍睹！十年黄粱，一夜噩梦！金融风暴来临，股指应声而倒，1997年10月13日--23日，10天之内，恒指暴跌5000点，更有甚者，从1997年8月7日最高峰16820点，在进入1998年开市头7天，狂泻为7909点，跌幅达53%，香港股市、楼市一时哀鸿遍野！短期之内，香港众多地产上市公司，市值蒸发50-80%，地价大跌、楼价跳水50%，金融紧缩、资金链断裂、财务危机，企业倒闭破产成风。

对于高价拿地、大量囤积土地者，因地价贬值、楼价暴跌，资金链爆裂，财务亏空几十上百亿港币者，不计其数，10年敛财，一朝散尽，世事难料，可嗟可叹啊！

1987年，10月19日，“黑色星期一”，道指狂泻22.6%，纽约股市一日蒸发5600亿美元，股灾震惊华尔街，席卷全世界，令世人一时错愕，目瞪口呆，心为之滴血；

1997年， “黑色星期一”席卷东南亚，波及全世界，东南亚及东亚，经济十年之间，一蹶不振；

2007年，美国次贷危机，又成为纽约上空的那只扑闪翅膀的蝴蝶，掀起了惊涛骇浪，金融飓风，吹遍全球，2008年，将是全球股市、楼市危机四伏的一年！10年之痛，已成为经济危机周期的代名词，“2008劫难”，能否安然躲过，仍需拭目以待，我们不应盲目乐观，让日益飙升的奥运经济和泡沫横飞的经济危机对赌！

2008年，物价上涨、房价飙升、股市泡沫，通货膨胀、银根紧缩、人民币升值压力巨大、金融部门类似次贷金额及风险巨大，地产土地购买贷款及开发贷款金额惊人及坏账风险高筑，这些，将是高悬在中国经济头上的达摩克利斯之剑，需要政府和我们，用智慧来面对和化解！1997，香港危机，浮现眼前，恍如昨日！我们，不应好了伤疤忘了痛，没有理由盲目乐观，作为高价购房的投资者、大量炒卖房价的投机者和高价囤地的开发商，前车覆辙，可以为鉴，不应视风险为无物，刀山火海，重蹈覆辙！

2008年，不应是物欲横流的一年，而应是，紧急刹车的一年！

九满盘皆输

　　　　中国楼市，高位运营，将是，满盘皆输。
　　
　　　　政府，要面对过热的市场投资，各种投机行为，充斥市场，民生动荡，透支国体、民本，经济通胀，社会矛盾增加，社会可控可调空间变小，与国与民不利！
　　
　　　　银行，高额的房贷，若碰到金融危机、地产萧条或经济危机，开发商将破产还不起上千亿的土地款和房贷建设款，买房者，工资缩水，失业，和经济拮据，还不起房贷，房子收归银行所有，房价大幅贬值，大量收归银行的房产，将变为劣质资产，被低价拍卖处置，银行亏空损失巨大，金融动荡，人民挤兑提现，银行资金链断裂，不为少数的银行将倒闭，就像今天的美国地产次贷危机，如秋风扫落叶，扫荡欧美金融界，就连金融大象美国大摩，季亏几十亿美金，落魄处，只好接受中国政府的持股投资，这在平时里，是敏感的政治事件，是不可想象的，这，就是地产危机现实版，活生生的地产危机引发金融危机和经济危机样板，我们假如不吸取教训，掩耳盗铃，近在眼前而不信，那中国的金融业，将病入膏肓，无可救药了。
　　
　　　　地方政府，不是中央不当家，不愁明天乐今天！趁着中国地产蓬勃兴起的大好形势，从省财政，到市财政，到区委，到街道，一层层，一级级，地方财库和个人小金库，等着卖地发财，坐地收钱，忙于围地拆房，炒作地价，火热竞拍，热火朝天，乐观其成。一块块地价，就是通过一场场火爆的举牌争夺战，推向万元的楼面地价，也把开发商和中国地产市场的明天，推向了断头台！这，明着看，是市场经济之手在操纵着地价，众多开发商的主观需求和市场的客观需求，推动了地价的上涨，是适合市场经济规律的，暗里面，相关利益团体，却是，利用经济杠杆原理，撬动着高地价，高税收所得，高地方财政收益，刺激着相关人员的经济神经和胃口，“众人拾柴火焰高”，各利益集团的魔手人为地推高和维持着高地价、高楼价！同时，政府利用财政所得，推动各项城市建设，不断变幻的城市面貌，被堆砌成地方政府和个人政绩形象的烫金名片，升官发财，取之有道！但是，就地方政府而言，当中国地产危机、金融危机和经济危机来临时，地方政府的幸福日子就到头了，地价贬值，无人问津，经济萧条，消费疲软，金融动荡，地方财政将无以为继，所以，这种疯狂的圈地卖地运动，炒地竞拍地价，是何等的短视行为，非长久之计，是不可取的，没有国家经济的良性发展，长治久安，何来地方政府源源不断的财政收入，何来地方经济的繁荣富强，富甲一方。
　　
　　　　真正的地方政府出政绩，应该是以政治促经济，政治服务于经济发展的需要，发展地方经济，培育出具备地方优势的工业、农业、畜牧业、养殖业、商业、服务业经济，拓展产业上下游经济，筑巢引凤，招商引资，给企业和投资者松绑，协助企业快好优质的办理各种经营手续，协助企业解决好经营中碰到的各种难题，发展产业链，形成发达的地方特色产业经济，如福建泉州的服装鞋帽业、广东虎门的服装业、江苏昆山的国家级经济园区等等，把地方经济规模做强做大，造福一方人民，财政规模的壮大，是水到渠成的事情，不是刻意单靠卖地来支撑财政收入的半边天，这才是民之福，地方政府真正的政绩，而不是，靠纳税人的钱，整天挥霍搞城市面貌建设，外表铮铮亮亮，泥菩萨涂金身，金玉其外，败絮其中，地方经济一塌糊涂。
　　
　　　　地产商，人人说奸商不仁，哄抬房价，暴利行业，我说，其实，除了购房的房奴，地产商，是第二大受害者，因为，高额地价，把开发商和平民百姓，推到了悬崖的边沿，因为，就像站在高高悬崖边上表演的舞者，开发商高额拿地，看是好看，风光无限，财大气粗，但，开发商十几二十亿的巨额投资，是拿自己的身家性命和政策、地产市场对赌，高地价决定了高房价，高房价决定了百姓望房兴叹，市场可能有价无市，最终难免被山崖的雾霭所淹没，地产开发，实际上是高风险的行业，所以，开发商为了赚取那年回报率10-20%，需要负担多大的资金风险啊，地产商，即是地产泡沫生物链中的中端肉食动物，也是低端的食草动物，随时会被强大的市场风险所吞噬。
　　
　　　　

十食肉动物

　　　　诚然，不可避免的，部分开发商，为富不仁，哄抬房价，暴利敛财，这是不可避免的，牟利是商人的本色，但，就中国目前的房价现实而言，以1万元的房价为例，楼面地价一般在5000元，占到总房价约50%，加上高层高档社区的建安成本1500元，加上各种配套费用600元，管理费用、营销费用和不可预见费用400元，开发商实际的利润，也只有25%，两年半的开发期，平均年收益率也只有10%左右，实际上并称不上暴利，土地成本，占到房价的一半，地产商把高额竞价所付出的地价款，转架給了购房者，也就是说，买房人用半生所得的收入，为财政部门买单，从短期而言，财政是第一大收益者，银行发放贷款赚取高额利息，是第二大受益者，开发商用自己的钱，和银行借来的钱，冒着倾家荡产、血本无归的风险，投入几亿、几十亿的巨额资金，开发房产盈利，只要年投资收益在10-15%的合理范围内，就应该视为正常收益，开发商只能算是第三大收益者。
　　
　　　　在这一看不见的地产泡沫经济链条中，还有两个隐形的食肉动物，它们在大众视野之外，默默享受着地产泡沫的甘霖雨露。
　　
　　　　其一，是媒体，在房产泡沫中，各大媒体摇旗呐喊，甘当各地方政府和大品牌地产开发商的棋手、笔杆，炒作地产市场、土地市场、城市建设、片区开发、地块开发、项目宣传炒作，换取每天一版5-10万的巨额广告费的收益，而这，在地产泡沫经济链条中，又是另一种看不见的食肉恐龙，它们是躲在幕后的恐龙，因为，只要和房价有关的一切费用，不管开发商在台前把项目包装得多漂亮，多高贵，广告费砸得再多，最终都转嫁给了购房者，地产商台前作秀表演，风光无限，购房者默默站立幕后，埋头买单，购房者，成为地产泡沫链条最终极的标靶，所有食肉动物眼中争夺瓜分的猎物，这是所有食草动物共同的、可悲的下场。
　　
　　　　其二，是前面说到的房产投机者、炒房者，唯一，躲在角落偷笑的，能够放声狂笑，笑到最后的，也就只有，地产投机者了，炒高房价，逢高脱手，利润到手，地产泡沫飞扬中，他们兴风作浪，不是将军，胜似将军，“一将成名万古枯”，他们扫荡过后，满山遍野，皑皑白骨，哀鸿遍野，病入膏肓的地产市场和金融市场，将如脱缰的野马，奋足狂奔，一发而不可收，中国地产市场泡沫泛滥，这是市场投机者的大幸，国家之大不幸。
　　
　　　　

十一冲出重围

　　　　在这一食物链的最下方，是安分守己的食草动物，是众多城市猎人眼中的肥肉，他们就是，广大的普通大众，平民百姓，他们需要过日子，他们需要房子，需要有一个家，是真真正正的高额地产买单人，他们享受着拥有住家而带来的家庭天伦之乐的同时，默默承受着10年、20年银行高额负债的生活之痛，这是当今中国经济、中国地产市场隐形之殇，难言之痛。
　　
　　　　地产市场需要降温，地价需要数倍的调低，房价需要成倍的降价，就像这两年成倍的增长一样，降价才是硬道理！

当然，房价下降，是结构性下调，不是刚性的下调。

房价结构性下调，如上所说，是在国家对国家财政收入政策、土地政策、税收政策、土地出让政策、拆迁补偿政策、房产投资和投机抑制政策等大调整的情况下，才可能实施和实现的，这是一种自上而下的地产政策大调整和良性房价大调整，是需要经过3-5年的一个经济周期，一步步实现房价结构性走低，才能够实现地产市场软着陆、最终实现大幅度调低房价，这是一种积极应对行为，最终实现国家、银行、开发商和消费者等多方共赢！

如果是市场被动的刚性降价，虽然同样能够实现价格回归，但这是一种风险性很强的地产恶性大调整，是政府缺位、市场自发行为，是在地产严重滞销、销售回款乏力、银根收紧、开发商整体资金链条紧绷的情况下，一部分开发商顶不住资金压力，领跑降价，市场紧绷的神经受到敏感刺激，造成更多开发商跟风降价，跳水如潮，这可能是一条地产出路，但伴随的是更大的市场风险。部分人因为早期拿的地地价成本低、大幅度降价、但是还是能够实现销售利润、可以实现胜利大逃亡，一大部分高价拿地的开发商、将被滔天的钱塘江降价潮所淹没。刚性降价，是中国地产市场的硬着陆，是市场被动的反应，是价格调整的下策。即使是在这种情况下，政府也应该提前制定相应的应对性地产政策，未雨绸缪、积极引导市场理性降低房价和把控全局，至少，能够降低恶性降价风潮的出现，引导地产市场、更理性的调整房价，不至于造成破产风潮、进一步引发金融危机的出现。

　　　　但是，假如国家不出台更积极的地产政策，实现房价结构性调整、实现地产市场的良性软着陆，还是继续维持高房价、高位高风险运行政策，金融要垮，经济要垮，地产商的利益也是要垮的，高价售房，伤筋动本，涸泽而渔，透支体力，将使地产市场成为，无源之水，无本之木，将是没有出路的！
　　
　　　　让广大人民大众买得起房，住得起房，低土地成本，低房价，参照房价收入比的国际标准4：1到6：1，中国人口众多，城市化进程快，住房需求旺盛，目前房价奇高，适当调高房价收入比，是符合中国国情的现实选择，房价收入比在未来3-5年内，如果能够降低到10：1到13：1，已经是非常难能可贵的，是市场的进步、社会的进步；但，多年后，中国经济再进一步发展，人民更加富裕时，房价收入比应该是要回归到健康正常的8：1到10：1，这才是中国地产市场明天的出路！

　　　　这将是，政府之幸，银行之幸，地产商之幸，更是广大人民的幸福！
　　

十二大国之梦

　　　　面对蓬勃发展的中国经济，以上长篇大论，只是苦口良言，希望，对于今天高处不胜寒的地产市场，认清事实，能够有所建言！
　　　　对于决策者，直面现实，摸筋把脉，对症下药，梳理和整治，综合治理，能有所帮助！
　　　　还地产市场，一个真正清明、有良好发展前景的明天！
　　　　认清方向，奋发进取，争创一个良性、健康成长中国地产大市场，实现诗圣千古良愿，居者有其屋，让人民安居乐业，快乐生活，这将是，几千年人类文明史，真正伟大的创举！
　　
　　　　这也是，中国地产市场，应该走的路，真正的出路！
　　　　我们不仅要为高居金字塔尖上的那一小撮人造房，更要为千千万万个普通家庭建房，为广大的人民大众圆梦，人民幸福，国家才会健康、富裕、可持续性地快速发展！
　　
　　　　21世纪，是中国人的世纪！
　　　　中国经济，将在21世纪的中叶，超越美国，成为地球的新的主宰，东方雄狮，将屹立于世界之巅，中华文明，将迎来5000年新的崛起，中华民族，是最优秀和最有希望的民族，希望我们睿智的决策者，能够有解决当今地产乱象的灵丹妙药，放下高悬的达摩克利斯之剑，带领地产市场，冲出地产泡沫，度过难关，出现中国经济和地产市场的软着陆，那将是国之大幸，民之大幸也！
　　
　　　　旭日东升，展望未来，希望，明天的中国地产市场，能够以更低土地成本，更低的房价销售，造福人民，造福广大的城市精英，减轻他们的生活压力和财务负担，培育和造就出一批青春亮丽，拥有真正光明未来的广大中国新兴中产阶级和富裕阶层，他们的群体，将占有我们城市总人口的10%，这将是5000-7000万的人口数，他们应该是人均年收入在3-10万美元，中国真正的百万富翁、千万富翁大队伍，全世界最庞大的中产阶级群体，支撑中国未来庞大经济的坚实消费者；另外，还有更加庞大的城市新贵一族，他们年轻优秀，应该占有城市总人口的20%，人均年收入为8000-20000美元，1.4亿的人口数，他们，是中国未来的希望，也是健康地产市场未来的希望，只有他们健康成长，发展壮大，中国经济，中国的地产市场，才有真正光明远大的明天！
　　