2008
震动地产万言书
地产泡沫大揭秘
——中国高房价下的人文反思
厦门风火房地产营销策划有限公司
序言
前几日
我在博客里发表了“一二线城市房价大跌
有这么一位看客
他在不经意间
留下了这么一句话
“但愿房价能降到老百姓买得起的价格”
他
说得是那么的平淡无奇
朴实无华
但
却道出了今天地产市场的一个事实
仰望高房价
民众的一种呼声
百姓的一种渴望
瑟瑟寒风中
它透露着
无奈和无助
但愿
2008后
国家新政
市场变动
真的不要让普通大众
再感到无望
一 谁是最可爱的人
其实
最可爱的人
还是广大平民百姓
他们的人口数占到城市总人口的80％
他们才是中国地产明天的希望
中国地产
如果撇开了平民百姓
撇开了亿万万生活于中低层次的同胞
那将是舍大取小
捡了芝麻丢了西瓜
那将是没希望的
二 中国地产
中国的高房价
基本玩到头了！
中国城市
10％真正的有钱人
人均拥有房产面积
已经达到100平米以上
不是拥有超大面积的私家别墅
就是拥有了多套房产
他们对于房产
基本是无欲无求
就像吃饱了饭
你做再香的饭菜
也勾不起他的食欲的
除了吃饱了撑着
投机倒把
囤积房产
奇货可居
倒买倒卖
赚取不义之财之外
新建多盖的房产
对他们基本没有任何意义
中国城市
10％的高级白领
他们
可能是今天或明天中国城市购房团的主力军
他们勉强能够买得起
住得起今天的高价房
但是
他们在享受城市荣光的背后
也背负着一生的苦累
他们的房价收入比约在8-12%
即使是月收10000-15000元的高收入白领家庭
即使不吃不喝
也要耗费10年之功
才能养得起一套三房两厅的高级住宅
更何况
他们也不是神仙
不是只要住房
而不食人间烟火的仙人
他们还要面对高额的生活开支
生活费、养小孩、教育、应酬、娱乐、高档名牌消费、旅游、养车、医疗、保险等高额生活支出
他们容易吗
他们要把宝都押在他们高收入的职业上
任何的职业风险
对他们而言
都是致命的
因为
一套130平方的房子
总价130万到190万
去掉首付
按揭90—130万
他们身上
背负的
是每个月10000-15000左右的房债
再加上每月好几千元的高额生活消费
每月生活支出
将达15000-20000元
这是何等沉重的债负啊
他们的生活
就像单车走钢丝
晃晃悠悠
看起来很漂亮
但
容不得有半点的闪失
因为
他们的生活
是高载负的
对这群城市白领
高收阶层来说
1套住房
已经是用尽了他们生活所有的力气
两套住房或多次置业
谈何容易
投资出租
租金抵不上月供
只能更增添生活的负担
不能让他们生活得更好
所以
幸福快乐
对他们
也只是镜中花
水中月
我们也只能抱歉的对他们说一句
高收白领
你们
看起来很美！
面对一次性消费
占城市人口仅为10%
数量有限的高收白领阶层
我们能说
中国地产的明天
就拜托您啦！
？？？？
如果
中国地产明天的希望不是勉强能够消费得起高房价的他们
那还会有谁呢
中国地产明天的希望在哪里呢？？？
这
正是困扰着当今广大地产开发商的现实命题！
高价拿地
遍地豪宅
但
我们的客群在哪里呢
谁来买我们明天建造出的房子呢
有钱的成功人士和高收白领靠不住
那
还有谁来买我们的房子
我们还能靠谁呢？
皇宫建得再漂亮
闪闪发光
但
没有皇帝命
谁还能住得进去
高价房
就像天上的月亮
看起来很美
但
可望而不可及
对于黎民百姓而言
砖瓦房
茅草屋
还是来得更现实
这是具备何等的现实讽刺意味啊！
平民百姓
期待着2000到5000元的廉价房
亲爱的开发商
你们能够满足他们的最基本的生活愿望吗？
NO！
回答是肯定的
面对5000到10000元高成本的楼面地价成本
他们还能给予我们可爱的平民百姓
更好的回答吗？
三
这是个系统工程
自由的市场经济
自有它的规律存在
从更长一点的历史时间来说
高房价
不是地产开发商说了算
这里有国家政策、财政税收、地方政府利益、相关部门和个人利益、开发商利润、炒房者等等利害关系交织其中
这是个大染缸
是利益综合体
单个开发商
只要跳进了这条河
你再清廉
你也建造不了廉价房
除非
是政府的福利房
或者开发商倒贴
不然就不会有廉价房出现
这
是看不见的市场之手
在左右着房价
如巫婆的神术
她可以给你高额利润
也可以让你倾家荡产
去年前年
当地产市场还处于上升的发展周期时
开发商闭着眼睛举牌拿地
闭着眼睛盖房
卖房就像卖菜
开发商
赚得盆满钵满
开怀畅笑
当
满地起高楼
房价节节高
产品
有价无市
卖不出去时
就像堆积在农民田头
烂熟而没有好价钱的柿子一样
售价还不足以抵扣成本
只能任其腐烂
作为下一季节作物的肥料
等待时间轮回
等待下一季度能有更好的收成、更好的市场出现
别无它法
高房价市场
搞不好是要烂掉的
除非
系统工程的变动
就像
一团乱麻
找出线头
重新梳理
程序重新编程
政府金融信贷政策、地产政策和土地政策的系统性调整
否则
理性的廉价房将不可能出现
除非太阳从海平面西边升起
四
中国
地大物博
但
最大的特色
莫过于人口众多
14亿人口
占有地球不到二十分之一的国家陆地面积
却居住着地球总人口数量的四分之一
假如要说世界有八大奇迹
这可以算是人类的第一大奇迹
中国地产业
从政府层面而言
首先考虑的不应该是从土地和房产里面谋取多么高额的土地税收和房地产业财政收入
而是让老百姓们安居乐业
居者有其屋
诗圣杜甫
“安得广厦千万间
直到千年之后的今天
这还只是人类的一种梦想
这是何等的遗憾
经济不管再怎么发达
人民不管再多么富裕
如果解决不了民生衣食住行里最重要的安身立命之所的民生住房问题
这将是很不完美而令人遗憾的
我们
不希望经济高速发展
人民渐渐富裕的今天
大家都买不起房
住不起家
连这么基本的民生问题都解决不了
实现不了
这将是何等的可悲
作为政府
应该做的
就是低房产税收
低地价财政收入
以低廉的土地价格
数倍降低地产成本价格
适当的房价政策干预和调控
人民才能实现住房的梦想
因为
对于中国
拥有住房
低银行负债率
才是实现民生幸福美满的唯一出路
优秀的中华民族
历史悠久
具有优秀的民族文化传统
他们是全世界最恋家的民族
即使是最穷困的平民
只要有可能
他们都想建立自己的家园
即使是茅草屋也行
恋家情节
居者有其屋
是民族特性、历史使然
这是普通大众最美好的愿望
国家的高速发展和建设
如果不能给她们幸福的小家
这社会将是很不和谐的
中央政府建设伟大的和谐社会
将会事与愿违
国家现在处于社会主义社会建设的初期
普通大众都不富裕
国家政策应该是让老百姓低成本生活
让大家过得更为安乐
这会儿是蓄水期
应该是放水养鱼
学学两千年前西汉初建时期的良相萧何
有何不可
社会发展初期
民不富裕
低赋税
低房价
低生活成本
安民固本
这才是国家长治久安的百年大计
放长线钓大鱼
先挖大池
养大鱼
拼大饼
把经济搞大了
家底搞扎实了
人民富裕了
再来抽税
为时不晚
如果
急急忙忙
靠卖高额地价和抽取高额的地产税
企业所得税
充实国家和地方的财库
然后再大搞建设
人民的收入所得被商家和银行盘剥殆尽
债台高筑
入不敷出
涸泽而渔
这不仅加大了银行的金融风险和国家的经济风险
而且
新一代城市精英的一生幸福和收入
全部押入了谋取城市角落小小的一套两居室、三居室的不动产
谁来促进消费
谁来支撑高速发展的国家经济
单单靠埋头生产
全部出口赚取外国有钱人口袋的外汇行吗
当今日本经济的疲软和没落
就是一个教训
日本
海岛之国
技术先进
引领世界
重点发展外向型经济
20世纪60-80年代
也曾经好像好像今天的中国
经济复苏
高速发展
日本产品
充斥地球的每一个角落
世界为之震惊
欧美为之僻让
但
当世界经济寒流来临
国际消费疲软
缺少出口市场时
强大的国家生产机器
生产能力严重过剩
技术再先进
没有国际市场的支持
同时又没有强大、强劲的国内消费市场的支持
怎么保持国家经济高速发展
国家长期的繁荣富强
日本经济一蹶不振
一趴十年
全世界是有目共睹的
未来中国高速发展的经济
对外
靠强大的生产物美价廉产品的出口型经济来发展
对内
要依靠全世界最庞大的中国新生中产阶级强大的消费能力来支撑
两者缺一不可
中国号称世界工厂
生产设备、基础设施、生产能力将是世界最为强大的
投资额也将是全世界最巨大的
如果把鸡蛋放在一个篮子里
严重依赖出口型经济
而忽视了国内平民的消费能力和国内消费市场的培育
当1931年国际经济萧条危机来临时
严重的生产过剩
严重的金融贷款坏账
中国庞大的国家经济机器
一旦停止运转
后果
将是灾难性的
那时
我们将拿什么来拯救国家经济
谁来相互扶持
帮助国家
度过难关
那
将是强大而富裕的国内中产阶层
依靠国内自己强有力的消费市场
才能让国家保持快速、健康成长而不受国际市场所累
然而
严重的命题是
中国庞大的中产阶级远远没有成长起来
他们的先天环境是如此的恶劣啊
就像破产的豪门
刚刚出生的婴儿
就要背负沉重的经济枷锁
单单高额房价和银行按揭的债台高筑
就要耗尽他们一生的幸福和希望
更何况他们还要面对高额的医疗、教育和其他生活成本
他们被早早的超额透支了
他们蹒跚的背后
有着大大的金融黑洞需要他们去填补
去为债务而献身
他们
还有明天吗？
中国的新兴中产阶级
能够成长起来吗
如果不能健康、快速的成长起来
那
中国明天强大的经济
需要依靠谁来托付呢？
国际上富有国家
人民富裕
人均国民收入达到两万美元
房价收入比才仅仅5：1
他们强大的消费能力都不能支撑起国家经济年均增长4%
中国
还处于人均国民收入两千到三千美元的冲刺期
是欧、美、日本富裕国家的十分之一
中国人民
却要背负房价收入比20：1
是欧美国家人民负债率的四倍
这是何等的残酷啊
他们
我们的城市精英
中国经济未来的希望
新兴的中产阶级
他们能一路走好
发展壮大吗
我们能把希望寄托在他们身上
支撑起国家年均增长10%的高速发展经济的消费能力吗
答案
无解
五
中国高额楼价的真正支撑者
是国内和国际的炒房团
中介楼市的高手炒家
他们
不是买家
是炒家
是踢皮球的人
他们击鼓传花
房价越涨越快
皮球在他们脚下
越踢越高
一旦利益得手
或金融势头不好
国家政策变动
他们就会迅速抛售手头的房源
功成名就
全身而退
房价炒高了
存货脱手了
钱赚饱了
只要国家政策变动
风吹草动
他们连一套住房都不会要
没有了数量和金额惊人的国内和国际炒房团
一路承接买进和炒作高价房
今天在建和明天待建的遍地高价房
将卖给谁呢
开发商
面对有价无市的高价楼市
消费者是谁
敢问路在何方
前途茫茫啊！
不知不觉间
跟进高价拿地
盲目乐观的开发商
也成为炒房团投机者的牺牲品
和广大房奴一样
在市场暗战的玄机中
不幸中箭
掉进投机者预先挖好的黑洞中而不能自拔
被高房价和高地价所套牢
炒房者
只是二传手
他们永远都不会把烫手的山芋接在手上啃
高价房
只是他们赚钱的工具
最终
他们自己是一套不要
全部出手
而
最终的皮球
将踢倒哪个倒霉鬼的脚下呢？
就像金融大鳄索罗斯
一人倒腾
就抽干了泰国金融10年的繁华
扔下了一身是病的疲软的国体
让泰国人民用多年的苦难去消受
今天
充斥各大中城市的这些炒房者们
他们
只要自己钱包鼓
哪管百姓衔草屋
炒高中国楼价
套取巨额房产投资差价
唯利是图
造就了千千万万个现实生活需要住房、跟进买房的房奴
他们是可悲的
就像股市
被幕后的大炒家炒高股价
你还要傻愣愣的跟入买进
赚取了足够的股票差额后
他们甩卖脱手了
你却成为了哀鸿遍野、寒风瑟瑟中的
那一棵掉光枝叶、坚强挺立的白杨树
那是何等可悲啊
别人吃肉
你来买单
中国城市的精英们
稚嫩的未来中产阶级
千千万万的“百万负翁”
不知不觉
成为炒房侩子手口中的肥肉
刀下的肥羊
他们从低到高
一路买进
逢高抛售
它出你进
它喝汤
你却咀嚼着他们抛给你的苦涩的硬骨头
让你
耗尽一辈子的血汗
默默站立成
瑟瑟寒风中的那棵白杨树
六
2008
国家奥运
中国股市、房市无比牛逼
沿海一线
楼价直逼两万元单价大关
可人民
月平均工资收入也只有2000-3000元，
租房月费1000-1500元，
只能住单身公寓或一房一厅
月生活费水平仅仅可怜的五百元，
剩余的钱
支持奥运
买两张奥运门票
基本殆尽
谁有钱来买奥运之后的泡沫房产
2007年岁末
政府公布金融贷款从紧政策
未雨绸缪
为奥运经济之后
国家可能存在的金融风险、经济风险布局退路
这是对的
连傻瓜和乞丐都懂得攒足零钱
闭着眼睛买股票会赚钱
人人天天瞪大眼睛买股票、买基金
比辛苦工作挣钱还容易、来钱还快时
中国的股市和金融不垮掉才怪！
中国
需要刹住脱轨飞奔的股市和房市
股市会掉价
6000点一头栽到4000点
多少傻瓜会被逼疯和跳楼
请问各位
同样是经济
同样是投资
房市就不会掉价吗
七
中国楼市
高位运营
将是
满盘皆输
政府
要面对过热的市场投资
各种投机行为
充斥市场
民生动荡
透支国体、民本
经济通胀
社会矛盾增加
社会可控可调空间变小
与国与民不利
银行
高额的房贷
若碰到金融危机、地产萧条或经济危机
开发商将破产还不起上千亿的土地款和房贷建设款
买房者
工资缩水
失业
和经济拮据
还不起房贷
房子收归银行所有
房价大幅贬值
大量收归银行的房产
将变为劣质资产
被低价拍卖处置
银行亏空损失巨大
金融动荡
人民挤兑提现
银行资金链断裂
不为少数的银行将倒闭
就像今天的美国地产次贷危机
如秋风扫落叶
扫荡欧美金融界
就连金融大象美国大摩
季亏几十亿美金
落魄处
只好接受中国政府的持股投资
这在平时里
是敏感的政治事件
是不可想象的
这
就是地产危机现实版
活生生的地产危机引发金融危机和经济危机样板
我们假如不吸取教训
掩耳盗铃
近在眼前而不信
那中国的金融业
将病入膏肓
无可救药了
地方政府
不是中央不当家
不愁明天乐今天
趁着中国地产蓬勃兴起的大好形势
从省财政
到市政府
到区委
到街道
一层层
一级级
地方财库和个人小金库
等着卖地发财
坐地收钱
忙于围地拆房
炒作地价
火热竞拍
热火朝天
乐观其成
一块块地价
就是通过一场场火爆的举牌争夺战
推向万元的楼面地价
也把开发商和中国地产市场的明天
推向了断头台
这
明着看
是市场经济之手在操纵着地价
众多开发商的主观需求和市场的客观需求
推动了地价的上涨
是适合市场经济规律的
暗里面
相关利益团体
却是
利用经济杠杆原理
撬动着高地价
高税收所得
高地方财政收益
刺激着相关人员的经济神经和胃口
同时
政府利用财政所得
推动各项城市建设
不断变幻的城市面貌
被堆砌成地方政府和个人政绩形象的烫金名片
升官发财
取之有道
但是
就地方政府而言
当中国地产危机、金融危机和经济危机来临时
地方政府的幸福日子就到头了
地价贬值
无人问津
经济萧条
消费疲软
金融动荡
地方财政将无以为继
所以
这种疯狂的圈地卖地运动
炒地竞拍地价
是何等的短视行为
非长久之计
是不可取的
没有国家经济的良性发展
长治久安
何来地方政府源源不断的财政收入
何来地方经济的繁荣富强
富甲一方
真正的地方政府出政绩
应该是以政治促经济
政治服务于经济发展的需要
发展地方经济
培育出具备地方优势的工业、农业、畜牧业、养殖业、商业、服务业经济
拓展产业上下游经济
筑巢引凤
招商引资
给企业和投资者松绑
协助企业快好优质的办理各种经营手续
协助企业解决好经营中碰到的各种难题
发展产业链
形成发达的地方特色产业经济
如福建泉州的服装鞋帽业、广东虎门的服装业、江苏昆山的国家级经济园区等等
把地方经济规模做强做大
造福一方人民
财政规模的壮大
是水到渠成的事情
不是刻意单靠卖地来支撑财政收入的半边天
这才是民之福
地方政府真正的政绩
而不是
靠纳税人的钱
整天挥霍搞城市面貌建设
外表铮铮亮亮
泥菩萨涂金身
金玉其外
败絮其中
地方经济一塌糊涂
地产商
人人说奸商不仁
哄抬房价
暴利行业
我说
其实
除了购房的房奴
地产商
是第二大受害者
因为
高额地价
把开发商和平民百姓
推到了悬崖的边沿
因为
就像站在高高悬崖边上表演的舞者
开发商高额拿地
看是好看
风光无限
财大气粗
但
开发商十几二十亿的巨额投资
是拿自己的身家性命和政策、地产市场对赌
高地价决定了高房价
高房价决定了百姓望房兴叹
市场可能有价无市
最终难免被山崖的雾霭所淹没
地产开发
实际上是高风险的行业
所以
开发商为了赚取那年回报率10-20%
需要负担多大的资金风险啊
地产商
即是地产泡沫生物链中的中端肉食动物
也是低端的食草动物
随时会被强大的市场风险所吞噬
八
诚然
不可避免的
部分开发商
为富不仁
哄抬房价
暴利敛财
这是不可避免的
牟利是商人的本色
但
就中国目前的房价现实而言
以1万元的房价为例
楼面地价一般在5000元，
占到总房价约50%
加上高层高档社区的建安成本1500元
加上各种配套费用600元
管理费用、营销费用和不可预见费用400元
开发商实际的利润
也只有25%
两年半的开发期
平均年收益率也只有10%左右
实际上并称不上暴利
土地成本
占到房价的一半
地产商把高额竞价所付出的地价款
转架給了购房者
也就是说
买房人用半生所得的收入
为财政部门买单
从短期而言
财政是第一大收益者
银行发放贷款赚取高额利息
是第二大受益者
开发商用自己的钱
和银行借来的钱
冒着倾家荡产、血本无归的风险
投入几亿、几十亿的巨额资金
开发房产盈利
只要年投资收益在10-15%的合理范围内
就应该视为正常收益
开发商只能算是第三大收益者
在这一看不见的地产泡沫经济链条中
还有两个隐形的食肉动物
它们在大众视野之外
默默享受着地产泡沫的甘霖雨露
其一
是媒体
在房产泡沫中
各大媒体摇旗呐喊
甘当各地方政府和大品牌地产开发商的棋手、笔杆
炒作地产市场、土地市场、城市建设、片区开发、地块开发、项目宣传炒作
换取每天一版5-10万的巨额广告费的收益
而这
在地产泡沫经济链条中
又是另一种看不见的食肉恐龙
它们是躲在幕后的恐龙
因为
只要和房价有关的一切费用
不管开发商在台前把项目包装得多漂亮
多高贵
广告费砸得再多
最终都转嫁给了购房者
地产商台前作秀表演
风光无限
购房者默默站立幕后
埋头买单
购房者
成为地产泡沫链条最终极的标靶
所有食肉动物眼中争夺瓜分的猎物
这是所有食草动物共同的、可悲的下场。
其二
是前面说到的房产投机者、炒房者
唯一
躲在角落偷笑的
能够放声狂笑
笑到最后的
也就只有
地产投机者了
炒高房价
逢高脱手
利润到手
地产泡沫飞扬中
他们兴风作浪
不是将军
胜似将军
“一将成名万古枯”
他们扫荡过后
满山遍野
皑皑白骨
哀鸿遍野
病入膏肓的地产市场和金融市场
将如脱缰的野马
奋足狂奔
一发而不可收
中国地产市场泡沫泛滥
这是市场投机者的大幸
国家之大不幸
九
在这一食物链的最下方
是安分守己的食草动物
是众多城市猎人眼中的肥肉
他们就是
广大的普通大众
平民百姓
他们需要过日子
他们需要房子
需要有一个家
是真真正正的高额地产买单人
他们享受着拥有住家而带来的家庭天伦之乐的同时
默默承受着10年、20年银行高额负债的生活之痛
这是当今中国经济、中国地产市场隐形之殇
难言之痛
地产市场需要降温
地价需要数倍的调低
房价需要成倍的降价
就像这两年成倍的增长一样
降价才是硬道理！
维持高房价
高位高风险运行
金融要垮
经济要垮
地产商的利益也是要垮的
高价售房
伤筋动本
涸泽而渔
透支体力
将使地产市场成为
无源之水
无本之木
将是没有出路的！
让广大人民大众买得起房
住得起房
低土地成本
低房价
房价收入比回归到健康正常的6：1到8：1
这才是中国地产市场明天的出路！
这将是
政府之幸
银行之幸
地产商之幸
更是广大人民的幸福！
十
面对蓬勃发展的中国经济
以上长篇大论
只是苦口良言
希望
对于
今天高处不胜寒的地产市场
认清事实
能够有所建言！
对于决策者
直面现实
摸筋把脉
对症下药
梳理和整治
综合治理
能有所帮助！
还地产市场
一个真正清明、有良好发展前景的明天！
认清方向
奋发进取
争创一个良性、健康成长中国地产大市场
实现诗圣千古良愿
居者有其屋
让人民安居乐业
快乐生活
这将是
几千年人类文明史
真正伟大的创举！
这也是
中国地产市场
应该走的路
真正的出路！
我们不仅要为高居金字塔尖上的那一小撮人造房
更要为千千万万个普通家庭建房
为广大的人民大众圆梦
人民幸福
国家才会健康、富裕、可持续性地快速发展！
21世纪
是中国人的世纪！
中国经济
将在21世纪的中叶
超越美国
成为地球的新的主宰
东方雄狮
将屹立于世界之巅
中华文明
将迎来5000年新的崛起
中华民族
是最优秀和最有希望的民族
希望
我们睿智的决策者
能够有解决当今地产乱象的灵丹妙药
放下高悬的达克斯利剑
带领地产市场
冲出地产泡沫
度过难关
出现中国经济和地产市场的软着陆
那将是国之大幸
民之大幸也！
旭日东升
展望未来
希望
明天的中国地产市场
能够以更低土地成本
更低的房价销售
造福人民
造福广大的城市精英
减轻他们的生活压力和财务负担
培育和造就出一批青春亮丽
拥有真正光明未来的广大中国新兴中产阶级
他们的群体
将占有我们城市总人口的10%
这将是5000-7000万的人口数
他们应该是人均年收入在5-10万美元
中国真正的百万富翁、千万富翁大队伍
全世界最庞大的中产阶级群体
支撑中国未来庞大经济的坚实消费者
另外
还有更加庞大的富裕阶层
他们应该占有城市总人口的20%
他们年轻优秀
人均年收入为8000-20000美元
1.4亿的人口数
他们
是中国未来的希望
也是健康地产市场未来的希望
只有他们健康成长
发展壮大
中国经济
中国的地产市场
才有真正光明远大的明天！
以上是本人对中国地产业明天发展的看法
浅薄之处
请多见凉
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“一二线城市房价大跌
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