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华侨城亚洲,潜龙即将出海

(2013-01-25 12:50:17)
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港股

华侨城亚洲

    随着10年以来国内对房地产投资的调控和融资收紧,房地产企业要在A股市场融资基本没可能,至今也没放松。而去年年末随着房地产市场的复苏,在港股上市的房地产公司不仅是去年上涨最为抢眼的行业,而且相比国内A股,上市公司更是纷纷或配股,或发债,一片春色满园,惹得A股公司眼馋,也纷纷想登陆港股市场分一瓢羹:金地收购借壳,万科B股转H股,没资源的估计都在后悔干吗当初不去港股上市。

    华侨城亚洲是华侨城集团两朵上市姊妹花之一,A股是华侨城A,港股就是华侨城亚洲,07年在港股上市。当初华侨城集团英明果断地在国内海外各安插两个资本平台,如今就显示出威力来了(主要也是央企有这个两头通吃的能力)。华侨城A经历连年扩张,战线拉得太长,周转又慢,如今已是债台高筑,2012年负债率已达72%,即便如此,去年年底和福州、宁波地方政府签订协议建设文化旅游项目,投资额高达200亿,净负债率肯定超过100%,已基本失去融资功能。这种背景下,华侨城亚洲必然被集团赋予更多的融资责任。自上市以来,华侨城亚洲分别向西安华侨城,武汉华侨城和成都华侨城增资,原来主营的纸包装业务已渐趋式微,地产开发已越来越占据战略主导地位。2012年中期报告显示:地产综合开发业务盈利2093万元,相比2011年同期上升309%;纸包装业务盈利1485万元,较2011年同期下降11%。

    2011年底,华侨城亚洲注资22.3亿受让华侨城最大笔投资上海苏河湾项目50.5%的股权。2010年华侨城集团以70亿代价拿下上海地王苏河湾地块(后来又拿了一块附近地块,合共投资88亿)。苏河湾地块地处上海市最核心苏州河区域,历史文化底蕴深厚,是上海市政府准备着手打造的又一张集合住宅、文化创意、时尚旅游、商业多功能标杆建筑区块。华侨城集团计划斥资130亿打造苏河湾项目,但资金问题显然存在很大困扰,迟迟没有开工,这样负债率低,又在港股上市的华侨城亚洲就成了必然之选。苏河湾项目去年下半年已开售,首批酒店公寓均价50000多,今明两年将有更多住宅产品面世。---这个项目一旦持续成功销售,华侨城亚洲的盈利将成倍增长。

   当然,苏河湾项目作为超高端住宅项目也面临风险:
1、首批酒店公寓开价50000多,后面住宅产品将在10万以上,超高端定位客户群小,去化率有可能慢,资金回笼慢,而作为政府高度关注项目,除去住宅开发成本,还要负责帮助政府改建一部分旧城,重新规划苏河湾沿岸的绿化以及文化娱乐设施,也要投入不少成本。一旦资金周转不上,这个项目就会又一次停滞。--这个是最重要的风险。

2、华侨城亚洲涉足地产时间不长,主导运营这项集合住宅、文化、旅游、娱乐多功能标杆建筑集群欠缺经验,而且住宅产品价格和后期持有的商业物业增值如何也取决于这块黄金区域打造得如何别开生面。

    华侨城亚洲去年年底到今年年初又通过转让全资取得天津河东区地块、合资取得北京来广营地块,要在地产界大展拳脚的雄心已展露无遗。“好风凭借力,送我上青云”,华侨城亚洲天降大任,尽管有种种阴霾需要扫除,但现在不到20亿的市值是无论如何装不下这个“富二代”的。

    策略:
已中仓在3.6附近入仓,等苏河湾项目销售逐渐明朗之后,再决定加仓或减仓。


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