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房地产泡沫爆破需有两个前提条件

  中国房地产泡沫说已经存在了很长一段时间,近日这种说法又多了起来,原因是银行缺钱导致股市暴跌,有人据此推导出楼市也将进入下行轨道,更有一篇文章说:地产泡沫爆破只是时间问题。

  房地产有没有泡沫?从理论上说,有。这个理论就是来自那个国际上流行的房价收入比,以及房租与房价收益率的计算。以这两个标准判断,中国房地产泡沫大得惊人一捅就破。但是,从实际中说,房地产又没有泡沫,房价从2003年涨到2013年,可GDP总量涨了多少,人均收入涨了多少,物价涨了多少,人民币的含金量变化了多少?如果把综合因素都考虑进去,可以说,泡沫可以忽略不计。事实是,那些害怕泡沫屡次错过买房机会的人,都被“泡沫说”害得到处买后悔药而不得,而那些把“泡沫说”当扯淡的人,则因大胆出手买房而受益。理论指导实际,但在楼市中,理论蒙蔽实际,谁信理论谁后悔。

  最近几天,泡沫理论又开始流行,有人还用英国的房价说事,说北京的房子又破又贵,一套四环边建筑面积50平方米的破楼房就卖300万元,而英国比这好得多的使用面积70多平方米的也到不了这价,北京的房子质量差环境不好,产权期短,可价格却比英国同等城市房子高数倍,觉得无法解释,因此得出的结论就是,中国房地产泡沫可怕,爆破只是时间问题。

  本文不想讨论中国房地产是否有泡沫的问题,只想讨论泡沫爆破的条件。就是,假设地产有泡沫,而这泡沫又面临可怕的爆破危险,会在一种什么情况下爆破?想来想去,有两个条件是必须的:

  其一,中国经济不再快速增长,或者进入停滞,甚至走向衰退。但这似乎不大可能。中国从温饱小康到全面小康,从发展中国家到中等发达国家再到发达国家,现在只是才刚刚起步,目前处于经济转型期。用发达国家如英国的房价和中国比,首先在发展段段上就没有可比性,这就像一个发育中的青少年和一个中年人相比一样,对营养物质的需求有很大区别。英国已经完成了城市化进程,中国的城市化进程刚刚起步,对住房的需求显然从心理层面就不一样。中国刚刚富裕起来的城市居民,在温饱不愁了以后,第一位的就是改善住房。所以,当中国经济如朝阳般灿烂的这个历史阶段,房地产行情用英国的标准来判断,未免南辕北辙。

  其二,城镇化进程中止。这个更不可能。改革开放解放生产力,农业现代化迫使农村人口流入城市,现在又面临政府主导的城镇化进程,作为衣食住行的主要需求之一,中国需要解决住房的问题是排在所有民生需求前列的。而发达国家早已完成城市化,住房需求已远远不及更有质量的精神文化需求。这一点,也没有可比性。

  中国房地产有没有泡沫,笔者不发表观点,但中国房价走势呈或快或慢或缓或急的上涨,则是一个确定的结论。尽管未来两三年可能会有反复,但总体趋势在未来10年仍不会改变,因为中国经济发展的总体趋势不会改变,城镇化进程不会改变。脱离多重复合的因素,简单依据地产单价涨幅断言泡沫爆破,已经被证明是不可信的。 免责声明:博主所发内容不构成买卖股票依据。股市有风险,入市需谨慎。新浪财经网站提供此互动平台不代表认可其观点。新浪财经所有博主不提供代客理财等非法业务。有私下进行收费咨询或推销其他产品服务,属于非法个人行为,与新浪财经无关,请各位网友务必不要上当受骗!

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