前 言
随着北京市场考察的结束,凯旋城广场的市场定位及品类业态组合方案也进入了必须进行细致规划的阶段。不能再继续传达给业户模糊而又笼统的招商概念细节决定成败电子书，这不仅是对我们自身专业的亵渎
市场背景分析
看着KISS、YES的火暴，体会着网络广场的人潮，忍受着KTV魔鬼般嚎叫，回味着酒吧里百威、柯罗娜那种眩晕的美妙……
哈尔滨，作为中国最大餐饮娱乐市场之一，随着社会的进步，消费者的消费趋向也更加时尚化、个性化、年轻化。人们生活质量的日益提高，饮食休闲娱乐项目已经逐渐在人们的生活中占据了越来越重要的位置。同时，崇尚时尚的年轻一代将越来越多的精力和金钱投入在对时尚娱乐的追逐上，如：网络交友、前卫服饰、酒吧休闲、KTV、迪吧等，且所占消费比重在其可支配收入中仍呈上升趋势，其中，网络交友（QQ群族，社区交友等）所产生的附属消费正以一个惊人的速度在直线攀升。实例说明：本人身边认识的人仅就QQ网友间的聚会在一个月内就达十几次之多，其聚会所产生的娱乐消费更高达到几万元，平均下来，每次每人的聚会均不少于100元。目前哈尔滨QQ群族多达上万个，每个群的成员少则几十人，多则几百人，保守估计，每个群仅按50个成员，每个成员人均月消费仅按30元计算，其消费总额就高达1500万，年消费额达一亿八千万。同时，网络交友之外，年轻消费群体对新鲜娱乐项目的狂热更使此类时尚或新生消费项目其宣传费用几乎在零的状况下哑然而火，利润和市场空间及其可观。2006年4月15日星期六的生活报中，更以第一版首要位置报导了学生的巨额消费状况（全球年支出第一，4年花费农民35年收入），同时这也成为我们娱乐项目巨大的潜在消费群。目前，在哈尔滨市场中，暂且缺少一个这样相对专业的集聚会、聊天、娱乐、饮食为一体的大型休闲会所，其他稍有规模的（如避风塘）其经营项目单一，娱乐项目少。
在这种市场背景下，将凯旋城二层经营定位在一个具有极强时尚娱乐色彩项目的想法应运而生。本案是通过设想建立一个网络交友聚会平台的基础上进一步升华得出的想法。通过将不同时尚娱乐项目进行有机组合细节决定成败 评论，力图形成一个本地乃至中国市场时尚娱乐超级航母。利用规模优势，迅速占领市场。
SWOT静态分析
优 势
本业态组合属于哈尔滨首家专业综合性娱乐性主题广场，业态组合丰满，且地处道里新阳路繁华地段，下一层即世界第二大超市——法国家乐福超市，具有充足的消费者资源，且本项目运做其宣传启动费用低，口碑宣传即可达到理想效果。而且相关项目运做成功几率高。
劣 势
广场位于二层，实用面积稍小，受家乐福客源分流，包括进深过长，动线相对不够流畅，对消费者流动有不利影响，消费者自动上二楼的几率会稍小。
机 会
周边商业繁华，离哈尔滨商业大学步行不足10分钟路程，距理工大学不超过20分钟，离汽配一条街步行仅需2分钟，距中心医院更始咫尺之遥，四周更有多处高层住宅小区，商机潜力巨大。
哈尔滨缺少类似形成规模的同等业态组合的主题广场。
威 胁
附近缺乏有规模的同等业态有效呼应。
目标受众人群
15—35岁年轻时尚人群
市场推广要点
没事找“乐子”
广场拟订名称
塞纳部落
主题释义
塞纳”，引自法国著名第二大河流“塞纳河”，名称为世人所熟知，从而很容易被消费者所接受。其名称不仅具有极强的欧洲色彩，且紧扣“凯旋城”整体法式风格主体思路。
运用“部落”代替传统的“广场”“城”“园”“中心”等，时尚因素强，更容易被年轻消费群体接受。
广告宣传语
1、秀眼 慧心 悦我 2、嚎啕新风尚 塞纳部落 3、欢乐才是硬道理！
备选名称
那噶瘩 玩吧
去哪玩？那噶瘩玩吧！
市场前期推广策略设想
首先以招商为主题，引起客户群体广泛关注；根据客户反想决定定位方向；（在没有更好业态组合的前提下）如采用此方案，确立意向客户群体，将整个楼层业态规划设想明示，并以点位招标形式公开推广（回避按米核算租金）。细节参看《关于凯旋城招商广告投放的建议》。请按住CTRL键后鼠标左键单击紫色字区域
业态组合（另附业态分布草图）
A 台球吧
首选目标客户：尊皇台球
备选目标客户：展览公司
分配面积：500平方米
租金：3.3元/米/天
预计年收益：60万
按500平方米计算决定成败的49个心态，预计可排列15张球台，每小时按18元，平均每天按满6小时计算，全年收益约118万，租金及人员开支约80万，最低纯收益约38万元
B 儿童娱乐、电玩世界
首选目标客户：①神采飞扬②汤姆熊
备选目标客户：
分配面积：800平方米
租金：2.50元/米/天
据调研，神采飞扬万达店的年租金为150万，营业面积约为1500平方米，每米每天约合2.74元。
预计年收益：73万
C 摄影类
首选目标客户：①芭莎时尚摄影 ②维纳斯婚纱摄影
备选目标客户：金夫人、雪彩、健身会馆、皮草广场、婚纱会馆
分配面积：500平方米
租金：1.56元/米/天
预计年收益：28.5万
据调研，本行业租金状况大致如下：位于中央大街最繁华地段的维纳斯婚纱摄影独立店面年租金在400万左右，位于金太阳.索非亚四层的芭莎摄影约800米的面积年租金15万（其价格为2000年左右金太阳.索非亚租金最低时所定），因此我们这个1.56元的价格适中，相对足以接受，甚至仍有可提升空间。
D 迷你KTV+隔断式休闲茶座
首选目标客户：
备选目标客户：
分配面积：300平方米
租金：3.65
预计年收益：40万
在设想规划图中初步规划6间迷你中小包房，按每间包房平均每天收益300元计算，茶座每天按600元收益计算，全年收益约876000元，除去水电人工开支等约10万元，全年收益接近40万，预计40万租金可以接受。同时由于哈尔滨没有成型的此类组合，建议自营。
E 网络广场
首选目标客户：联通、电信
备选目标客户：自营
分配面积：1200平方米
租金：2.06元/米/天
预计年收益：90万
按1200平方米计算，估计可排列机器不少于300台，每台每小时2元，每天按最低6小时计算，全年毛利收益既为1314000元；每天按8小时（每日13：00——21：00客满）计算，全年毛利收益约1752000元。
F 饮食区
首选目标客户：罗杰斯（建议中餐为主）、鼎鑫美食
备选目标客户：和合谷、一茶一座、吉野家、麻辣诱惑
分配面积：400平方米
租金：3.42元/米/天
预计年收益：50万
酒店一般愿意选择地点较好的门市细节决定成败漫画，按年租金每100米20万元计算，其每天每米约合5.50元钱，超千米的面积每千米约合0.70元弱/米/天，但单体的营业模式也给他们带来了巨大的运做风险，如开发区中每年都以30%——50%的速度洗牌。我们不仅依托家乐福这一庞大的零售卖场，本层（二层）更通过有效的业态组合形成了自身成熟的市场空间，这样，餐饮在囤聚自身消费群体的同时还可以不断有新的消费群出现，因此其目标市场雷同于小档口快餐，运做风险相对低很多，在价格上就产生了上抬空间。再加上在有滚梯直达二层，位置又处于二楼最佳视野处，所以这样3.42元/米/天的租金应该可以承受。如果以竞标模式运做，这个价格有可能保证，甚至再次提高。
公司名称：
台湾一茶一坐餐饮有限公司
联系电话：
021-64067229
公司传真：
021-64067119
公司网址：
http://www.chatea.cn
联系地址：
上海虹许路408号虹欣大厦602室
公司名称：
北京和合谷餐饮管理公司
联系电话：
（010）66025360/61/62/63/64
公司传真：
（010）66010546
公司网址：
http://www.hhg.com.cn
麻辣诱惑 地址：宣武区广安门内大街临81号 电话：010-63040426
G 酒吧
首选目标客户：哈啤、三星啤酒广场
备选目标客户： 本阜品牌
分配面积：30平方米
租金：6.39元/米/天
预计年收益：7万
H 饮吧
首选目标客户：星巴克咖啡
备选目标客户：水吧、冰点
分配面积：40平方米
租 金：12.00元/米/天
预计年收益：17.5万
最低标准估算，每杯咖啡25元，每小时卖4杯，每天营业按10小时计算，每天收益1000元，年毛利收益365000元。
公司名称：
上海统一星巴克咖啡有限公司
联系电话：
800-820-5180
公司传真：
公司网址：
http://www.starbucks.sh.cn
联系地址：
上海市遵义路107号安泰大楼2楼
I 休闲食品
首选目标客户：
备选目标客户：信上比萨（地方连锁品牌）
分配面积：30平方米
租金：9.10元/米/天
预计年收益：10万
在没有确立真正目标客户前
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J 美容美体
首选目标客户：
备选目标客户：
分配面积：200平方米
租金：4元/米/天
预计年收益：29万
K 小百零售、休闲饰品
首选目标客户： 谭木匠、石头记、休闲服饰、饰品等小品牌店
备选目标客户：
分配面积：按空余面积实际规划
租金：1.5万/个
预计年收益：21万——50万（数量可以根据实际空出面积进行增加）
按照动线通路细节决定成败2，进行有序排列，最佳位置单体面积最小，越偏位置面积越大，各单体租金相同。
预计整体年收益不低于 426万
（按整体5000平方米面积计算）
辅助说明
整体业态组合围绕“乐”字（娱乐）进行，与“逛”和“看”形成显著差异，以“玩”“乐”为主，回避硬件进深过长给消费者带来的视觉疲劳和身心疲劳；
每个业态分配面积相对均衡，力求种类齐全，各业态形成有效互补，形成整体规模优势；
众人拾柴火焰高，通过各知名品牌有效提升凯旋城广场品牌知名度；
娱乐项目的自身特点——节约大笔宣传促销费用；
专项保护，每种一家，确保业户收益的同时，可以有效提高单位面积的租金（以特设项目名义招商比按面积笼统招商更具优势，屏弃业户按面积计算费用的思想）；
10余种业态的组合，东方不亮西方亮，大大降低了运营风险；
中厅（免费影视欣赏区）前移，有效缩短消费者视野空旷距离感；
前庭布局设计通透，使消费者心情愉悦的同时视野开拓，直接可以看到后庭；
明档玻璃幕有效区分，减少噪音和异业污染，美观通透没，同时有效辅助理想动线；
各区间通过小桥、流水、石景等区分、连接，美观大方，消除消费者流动疲劳感；
影楼、美容类有自行很好解决客源问题的能力,同时为整体带动客源；
整体以防火卷帘划分成“前庭”“后庭”两部分，充分考虑经营时间长短不同，网络广场可以通过独立楼梯随意延长营业时间，电玩有效贯穿前后庭，降低动线距离感；
迷你中、小KTV包房完全符合消费群体实际需求，适合小规模聚会；
隔断式休闲茶座形成交友乐园，不怕角落，激活死角，越隐蔽越好；
个性小百打破传统一字排列模式，点位排放，景观效果设计，服饰、饰品、小百等丰富卖场经营内容。
业态定位切入点
细节决定成败！充分考虑影响品类定位生命力的相关因素和卖场整体环境设计的缺陷（进深过长，电梯少），这些因素虽然看似简单，但足以成为凯旋城主题广场生存的最关键影响要素；
地点经营红火——形成强势品牌——获得利润——调整业态组合（再次招商）——获得更大利润——长期高利润；
哈尔滨第一家，业态组合完善，生命力强；
充分考虑家乐福的经营品项，尽量与其进行定位及品项差异；
有效利用家乐福消费群体资源细节决定成败有感，同时确定自身特色，可以形成自身特有的消费群体；
利用饮食娱乐业消费者主动上门的特点，大大减少了上二楼动线不够流畅的弊端；
其他业态市场前景分析
其他业态主要有：零售百货、品牌服饰、运动休闲、美食广场、前卫饰品、专业鞋城、家电商场、品牌折扣、女人用品店
零售百货
作为零售百货业在哈尔滨拥有着较为成熟的市场环境，而且承租租金较高。但单就其自身来讲，我们主题广场其地理位置和实用面积均存在较大劣势。消费者习惯到形成规模的商圈进行购物，单独为去某一商场为目的的可能性非常小。同时，一般零售百货的营业面积均不少于20000平方米，如南岗的远大、新世界、松雷构成的商圈、道里中央商城、哈一百、百盛、欧罗巴构成的商圈。对于我们而言，仅有的5000平方米的经营面积和孤单的一家店无法将品项经营全，更无法形成规模优势。还有关键的卖场格局，很容易成为赛丽斯的卖场格局，甚至更糟。作为地理位置比我们优越很多的赛丽斯经营状况尚且堪忧，我们就更让人担心了。
品牌服饰
其论述类同百货零售。
运动休闲、专业鞋城、家电商场
作为运动休闲类，哈尔滨市场以申格和跨越为代表；鞋城远大鞋城、建设街鞋城为代表；家电以国美（黑天鹅）、苏宁为代表。但就实际而言，其所支付的租金非常的低。而且，受动线影响，同时由于品项单一，其客源存在潜在危机。
美食广场
哈尔滨美食广场以远大美食广场以及食为天等为代表，经营均火暴异常，其租金承担能力高。但关键因素在于家乐福已经存在同样业态，受位置影响，后期运营上存在问题。
前卫饰品、小工艺品
代表性卖场为金太阳索非亚和大世界，金太阳经营状况一般，大世界占据地理和规模优势经营相对红火。单作为我们这样的主题广场包括考虑到周遍消费群体，此业态可以采用，但只能作为其他品项的互补性点缀。其消费群体属于少数的个性人群，因此市场空间较小。
品牌折扣店
代表性卖场有原大世界名品折扣店（已取消本业态）、原燕莎百货大楼店（已关业），现有的仅奥威斯名品折扣店一家大型折扣店，但经营状况不敢恭维。
品牌消费群体的年轻化趋势已经成为市场走向，在哈尔滨，年轻人爱面子，穿着不仅选择自己喜欢的品牌，更会紧跟其品牌新品推广的脚步，即使倾家荡产也再说不惜。只有很少一部分人会选择过季的产品（其消费能力也非常有限）。现在各服饰厂商为了更好的开拓市场细节决定成败的故事，已经基本屏弃原来传统的生产方式，每年均推出仅适合当年的各季流行款式或系列，而且更加时尚化，这就加快了自身产品新陈代谢的步伐，从而给厂商自身获得了更大的利润市场空间，如本人所了解的阿迪达斯运动品牌，不仅推出了类似于三叶草、Y-3等高端子品牌，更在每年推出相关的不同产品系列（如05年的透气系列）。更为关键的是，各品牌本身有各自相对合理的生产及销售计划，畅销品肯定供不应求，更不轻易打折（只有真正过季才采取折扣处理），滞销品主要是由于款式或质地的因素所造成，即使价格再低，也难以改变销售不利的局面。品牌折扣项目恰恰是选择各品牌滞销品类进行销售，其市场前景不容乐观。还有一点值得一提，目前很多服装生产厂家只是负责设计款式和采购原料，后期加工都是委托加工。在这个过程中，委托加工的工厂将加工多出的部分以非常低的价格充斥进市场，这也就是俗话说的二级品或B货等，再加上很多仿制厂家的跟进，市场基本饱和。本人个人观点，品牌折扣并不很适合哈尔滨这样一个时尚前卫的消费市场。另外，燕莎已经入驻原道里贯通，不久后即将开业，我们也可观察其经营状况。
专业女人用品店、男士用品店
本类店铺在哈尔滨目前尚属于市场空白，所能承受租金也相对较高，属于可考虑项目。但由于受各大商场专业女士用品区竞争影响，稍有运作风险。另外，男装及男士用品市场的逐渐扩大，也同样形成了一个不错的需求市场，从一个消费群体的角度考虑，家乐福的主要消费群体以女士居多，这样就给不愿意进超市的男士提供了一个休闲购物的空间，变相与家乐福形成互补。因此，男士用品店同样可以列为备选项目。
以上草案及分析资料等仅为个人观点，提供参考。草图亦并未按实际比例进行设计。考虑不周，请领导给予谅解。此致
招商企划-高旭
2006-4-20
>>>QQ470681378
