对以房养老趋之若骛将是社会的悲哀
or 以房养老热凸显养老保障脆弱
丛 城
作为房地产市场化与社会养老需求结合的天然产物，“以房养老”热在大江南北的急剧升温，折射出我国脆弱的养老体系，正日益不堪承受老龄化社会的养老保障之重。
广义来说，一个人在步入人生老年阶段，任何将自有房屋生财变现，以增加养老金收入的做法，都可以称之为“以房养老”。拥有房产是以房养老的前提，老年人以房养老的方式可以多种多样。
房产作为人生与家庭积累的最大资产和财富，对于大多数普通中低收入家庭，一般倾毕生积累，到老年时恐怕也只能拥有一套自住住房。房产生财无外乎出租、出售或抵押。如出租可取得租金收入，既可以是房屋的部分出租，老人仍居住在原房屋内，也可以全部出租，老人搬出并另外租赁一个房租低于原自住住房租金收入的新住房中，使租金收入差额成为养老收入补充。如出售，可考虑以大换小，重新购置低于出售价的小住房，房款价差即可实现补充养老收入的功效。
对于高收入者，在年轻时可以投资购置自住房屋以外的房产，等到年老时将房产出售，以获得一笔养老资金。与人的生命周期比较起来，在年轻时购买的养老专用房产，经过二、三十年，一般来说，以购置房产来养老储蓄无疑可以最大程度使养命钱保值增值。
无论选择将房屋出租或出售，老人均可将房租或售房收入支付给养老院，居住到养老机构中颐养天年。这正是最近出现在北京、南京以及上海的以房养老模式。
逆序住房抵押贷款（reverse mortgage）是以房养老的金融模式。即在老人有生之年，既不出售也不出租，而将房屋抵押给银行，并仍居住于该房屋内，由银行按照房产价值和预期寿命状况等因素，向老人逐月发放养老金，待老人过世后，银行取得房屋产权并处置出售，予以清偿养老金本息。
所谓“逆”，是相对传统的“正”抵押贷款而言的：传统抵押贷款，采取“一次贷款、分期还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断缩小；而逆住房抵押贷款，采取“多次贷款、一次还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断增大，期末一次性还本付息结清贷款，换句话说，reverse mortgage的贷款和还款的现金流序列方式是与传统mortgage互逆的，这就是“逆（序）住房抵押贷款”名称的由来。
就逆序住房抵押贷款而言，它作为一种区别于传统抵押贷款的不动产（这里是指老人住房）融资的方式，非常巧妙地解决了有房老人的“住房富裕、现金贫困”的矛盾，通过金融机制将房产变现，并允许老人在自己的住房内颐养天年，而无需搬离住房，使得老人的住房资产同时发挥了居住和融资的双重功能。
自上世纪80年代，美国政府推出由联邦政府承保的逆序住房抵押贷款--“房产变现按揭”（hecm）。在整个80、90年代，美国逆序抵押贷款发展并不理想，主要原因是逆序抵押贷款对老人来说太复杂，而大多银行发觉逆贷款利润有限。但进入本世纪以来，随着相关立法的完善，这一市场呈现加速发展态势。即使如此，与全美庞大的老年人群体中62岁以上拥有住房的老年人口1500-1600万比较，逆序住房抵押贷款市场总体仍处于较小规模。2006年底，在符合逆贷款的老龄对象中，仅有2-3%比例的拥有产权房的老年人参与了逆贷款。最近，美国会通过了有关推进发展逆序抵押贷款的法案，不少专家估计受市场认同度和次贷危机影响，这一市场将有显著增长但也仍有限。
目前，以房养老热正在我国兴起，无论是是北京的保险加抵押模式、南京的以租换养还是上海的售后返租模式，从房地产业务和银行信贷品种的创新来说，这些新品种的开发出现，迎合了有房老人群体中主要是无子女老年人的养老需要，通过这些品种把房产变现机制和养老服务功能组合起来，解决有房老人使用房产中积压的资金来增加养老收入，这是非常值得肯定和推进的。
然而，我们也要清醒地看到，撇开社会习俗、家庭伦理和税制等方面的技术性问题，从另一视角来冷静认识以房养老热。设想一下，如果一个国家和一个社会，人人都以房养老，也就是说，每代人都将自己当代积累的人生最大财富房产，通过变卖、抵押后吃光、用光、花光，下一代人就不得不从零开始积累人生最基础也是最大额的物质财富，那么这个社会就谈不上资产与财富的积累，整个国家与社会的存量财富就难以做到滚雪球式增大。那时，以房养老在隔断代际财富传承的同时，也将造就一个财富无法积累的社会。这就好比后人永远必须自己栽树，而无法做到“前人栽树、后人乘凉”的代代进步。
以房养老绝不能成为养老机制的主流，只能定位于一种养老补充品种，我国只有加快推进，包括社会基本养老保险、商业性养老保险、社会化养老服务以及家庭内子女孝敬赡养老人的多元养老保障体系，这才是中国应对老龄化社会到来增强国民养老安全保障的正途。
2007-11-2
原文地址：http://5498925.blog.hexun.com/14306698_d.html
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