我不是楼市的专业人士,但我还是来发表我对成都楼市的一些看法,并欢迎大家一起来探讨.

  成都楼市从2003年的价格增长以来,先后突破了3000,4000.并在2007年成都市五城区的均价达到了5500.特别地,在中心位置个别楼盘的售价已经突破了10000的大关.本来一片"繁荣"的市场却在2007年底随着国家一些列的宏观调控政策颁布而出现了低迷.整个楼市迎来了"冬天".很多楼盘都采取价格,优惠等促销手段尽大力地回收资金.但是消费者却出现了观望的状态,整个市场的交易量都出现了暂时的"冷冻"状态,那么具体来说是什么原因呢?2008年成都的楼市又应该是怎么样的一种状态呢?

我查了一些资料,并请教了一家策划代理机构的研究经理.再结合自己对成都楼市的一些了解,我认为2008年成都的楼市会有这样的一种特点:

1 受宏观政策的影响,开发企业出现"优胜劣汰"

   从国八条,国九条以及一系列的土地调空政策,对开发商的资本运作能力提出了更高的要求.在新的一年,那些资本雄厚的地产公司和上市公司将具有优势,在进行土地储备和综合开发上处于"优势".而那些靠者银行金融机构和资本力较差的企业将不得不面临"力不从心"的地位,甚至被市场淘汰出局.当然市场也将迎来注重品牌的时代.开发商不仅仅只宣选和营销当个项目本身,还会注重企业的价值观和文化的推广,从而逐步地开始品派化建设.

  都的楼市中,外来的"狼"还在很不少.被称为中国地产第四级(前三级好象是指的 长三角,珠三角和环渤海湾地区),在地产市场的培育和企业价值的实现上都充满了诱惑.从2004年以来,先后有全国地产十强.100强逐渐进入成都争夺市场蛋糕.在08年前的较量中,像万科,中海.华润.花样年等深圳大企业取得了立足之地后,香港的新鸿基,新世界.新加坡的凯德置地.泰国的金光地产等都先后进入角逐.

  2008年的成都楼市将是开发商实力"摔交"的再次交锋.随着"全域成都"和"四大新城"的投资,那些能依靠资本实力和对市场细分,合理定位的企业将会获得市场的青睐.


2 市场由泡沫繁荣回归到刚性需求和理性消费

   整个中国楼市市场在2008年必然会出现调整,原因有两个方面:一是从国外来看,美国地产泡沫的破灭,次贷危机的波及,全球股市的下滑等,人们开始担心世界经济;二是国内方面,国内经济过热,物价飞涨,资产泡沫严重,宏观政策"从紧"都带来了内忧.

  2008年的成都楼市更不回"波澜不惊",将会又以前的"贷款-开发-销售-开发-贷款"的状态过度到"资本投入-开发-销售-资本再投入"这样的一种状态,当然也不排除一些开发企业的贷款开发土地的情况.但更多的是开发企业从股市中圈钱,不断增发股票募集资金.于是也会带来股市的一定幅度的动弹(说到这里,我想起了一个学长给我说过的一句话:中国股市是又给国家部分企业募集资金又设立的.从这里又看出中国股市的不成熟.虽然有人在股市中获利百万,但还是要提示同学们-"股市有风险,小额投资.逐步积累资金"呀!)

  成都市场也会回到刚性需求(居家需要置业,而不是单纯的抄房投资)和理性消费(考虑成本,地段,景观,交通等综合因素比较楼盘后再购买).说不定会出现一个新的职业方向:房产评估师(呵呵,个人猜想的啊!)


3 营销手段将由简单的概念营销,创意宣传到关注消费者真实的需求

   说到地产营销,很多企业都是"皇帝女儿不愁嫁".成立了自己的销售部,也培养了很多身价动辄上百万的职业顾问(售楼员),并且很多的置业顾问也是一幅傲慢的表情,反正你要买房有求于她,她对你的态度就是不好.现在可不一样了.要开始关注消费者的真实需求才可以了.

  现在地产营销的模式,都是从平面广告(概念期房),网络宣传,公关活动,促销等手段进行"推动"式销售,消费者只有被动地接受KFS开发出来的商品房.虽然有些企业也和市场调查公司合作,进行消费调查,消费细分和产品定位等.但是大多是作用不大.依然有消费者不合理需求的地方.这是因为部分企业从自身的成本来考虑的(利润比起消费者来更让他们看重).当然也有创意推广的,如北京万科的"新八大山人"(呵呵,他们居然弄了八个人出来,不知道'八大山人'朱耷是一个人)和成都鑫苑名家的"非主流"推广等都是通过创意取得销售奇迹的案例.

但是在国家宏观调空后,KFS再也不敢拿着几百万的资金用做个别概念的推广了.因为对部分企业来说,那样做是在玩火,搞不好就会自焚.要了解,营销是一个科学而系统的行为,如果只是创意可以胜任的话,那<市场营销学>就可以从大学的课程中取消了.真正的营销是满足消费者需求而进行的交换商品和服务的一种行为.

在中国要让KFS认真地运用营销学知识,只有让他们加强学习,因为很多老板都是以前60年带的"爆发户".

我想,2007年的成都楼市"寒流"已经给一些企业带来了反思"顾客不仅仅是上帝.更要当老爸来对待"


4 从产品结构来说,商业地产和高端商品房将受到追捧

  由于商品房面向的是居民大众,具有"零售"的性质.所以利润起伏是很正常的现象.特别是在低端(家庭年收入8万以下的)客户的KFS楼盘就更是面临很多的风险.而高端(电梯洋房,别墅等)和商业地产(写字楼,百货,MALL城等)却不一样.因为高端客户有的是钱,他买房并不看中价格,这样个性化定制变成为了可能.这就出现了真实的需求出发来建造.从而降低了企业的销售风险;商业地产面向的企业集团租赁购买.销售期虽然长,但作为全国西南的中心的成都吸引了来自世界和中国的很多企业.这就为其提供办公生活环境提出了要求.与是就出现了这种高需求的市场.

5 消费者由执币观望到关注产品与自我价值的实现

  2007年末成都楼市,有人观望有人忧愁.消费者是最吃亏的.他们专业知识不够,不知道什么时候房价降到什么的程度.
我们知道.从消费者行为学和心理学来看.购买决策的过程是"发现-了解-比较-分析-制定多决策-选择最优-购买"的这样一个环节.并且他们更多地关注自我的满意.

从楼市来说,就应该是看中产品本身(面积,环境.交通,地段等多因素)的情况.然后进行多种分析和比较,最后再决定是否购买.但是由于2007的宏观政策,很多购房者都期待价格的大跌,却不知道.跌的损失还是会又消费者自己来承担.而且过打击的是投资性购房者,对于真实居住需求者来说.等待价格的下降固然是好.但要提醒大家.房价会处在一个合理的几个线上以后就不会再降低了.所以看准那条线显得就很重要了.

那么到底那条线在哪里呢? 说实话,说不定KFS自己都不知道.我们就更不知道了.但有几点可以提醒大家:

1 成都楼市正在3.4月份会出现销售小高峰,因为很多企业都选择在这个时候开盘,竞争会导致部分企业促销,价格当然也会有部分优惠.

2 以前KFS的利润有40%-200%.但那条回归地线应该在开发商(KFS)利润率20%-50%的时候出现(个人估计的哈:)

3 再怎么样降低房价也不可能出现在2003年均价3000元/平米的水平.也就是说成都五城区理性价格线应该在3500-5500之间.


这就是大概我对2008年成都楼市的一些看发.欢迎批评指正.

email:ligengswufe@163.com