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广发地产:逃不过的周期,需要思考的是位置

(2017-03-20 11:51:28)
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杂谈

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核心观点   

限购政策全面升级,重点城市未来存在升级潜力

 17年3月份以来已经有17个城市或地区,出台或升级了限购限贷政策,与我们之前的判断相符,政策力度较大的区域都是16年10月以来价格上涨较大的城市。从目前出台的限购政策中,可以归纳几个特点,一线城市基本上是有史以来最严格的政策口径;二线中近期房价涨幅过大的城市,出台政策力度有限;城市圈周边城市,加入限购行列力度基本与二线城市持平;中等三四线城市出台的限购政策力度较低,对于市场的影响有限。包括重庆、福州、天津、济南、武汉、成都在内价格涨幅较大的二线城市,以及城市圈内的三四线城市,存在进一步调控的可能。

坚持分类调控,思路贯穿全年

两会前后管理层反复强调,维持房地产市场稳定发展和价格合理增长的主要措施就是因城施策,强化各地政府对于房地产市场的调控能力,根据各地的实际情况主动调节维持市场稳定。未来政策的主基调依旧是去库存和控房价并重,在库存水平较高的三四线城市,支持居民购房和贷款,以需求引导为主,支持外来居住以及内生刚性及改善性需求。

政策信号加强,周期下行压力加大

经过本月的限购限贷政策升级,全国重点城市对于市场需求端的限制力度显著加强,回顾过往的市场政策,上轮限购主要根据城市的行政级别,省会城市无论市场表现如何均加入到限购行列,而本轮限购主要根据房价涨幅和库存变化,部分三四线价格涨幅过大的城市加入到限购行列。

板块估值受到压制,关注集中度提升过程中的个股表现

而通过回顾过去几轮周期调控政策和房价走势的关系我们也可以发现,在限购限贷政策升级后,全国的房价上涨趋势都将被有效遏制,地产政策的变化也是预示周期变化的最有效指标。需求限制政策和信贷政策通过影响量价表现,从而影响股价的表现,随着周期下行逐步加大,地产缺乏估值弹性,板块以及个股走势受到较大的压制。

行业中主流地产公司在目前的环境之下具备较好的提高集中的机会,17年的销售目标和货值都安排的比较积极,其他公司的融资以及资源获取环境愈发紧张,行业集中度将会加速提升,但行业盈利水平的下降的情况下,业绩增速将大幅落后于规模增速,无论是业绩还是估值水平,短期都没有显著提升的条件。

风险提示

市场对于信贷政策未来预期不足,价格上涨后三四线城市量价关系走势存在一定不确定性。

限购政策全面升级,重点城市未来存在升级潜力   

17年3月份以来已经有18个城市或地区,出台或升级了限购限贷政策,与我们之前的判断相符,出台政策力度较大的区域都是16年10月以来价格上涨较大的城市。从目前出台的限购政策中,可以归纳几个特点:

其一,一线城市北京和广州再次升级政策执行力度,二套房界定标准提升,首付比例考虑过去的贷款记录,特别是北京,将二套非普提升至80%,基本上是有史以来最严格的政策。

其二:二线城市中部分16年未出台政策的包括长沙、石家庄、青岛等城市,由于近期房价涨幅过大,也出台了政策,且从政策力度来看,基本上与其他城市相同,而部分近期价格上涨幅度不大的二线城市,虽然也收紧了政策口径,但力度变化不大。

其三,以涿州、嘉善为代表的部分城市圈周边,受到一线城市价格大幅上涨及承接城市圈溢出效应,需求大量增加的三线城市,短期内价格上涨速度较快,也加入限购行列,北京周边,上海周边城市且政策力度基本与二线城市持平。

其四:滁州、赣州、连阳等中等三四线城市同样提出了需求限制政策,其中赣州虽然力度较大,但是限定为核心区域,而其他两个城市出台的限购政策力度较低,对于市场的影响有限。

根据重点城市16年10月以来的价格表现,包括重庆、福州、天津、济南、武汉、成都在内的二线城市,以及京津冀、长三角珠三角城市圈内的三四线城市,存在进一步调控的可能。

坚持分类调控,思路贯穿全年   

两会前后管理层反复强调,维持房地产市场稳定发展和价格合理增长的主要措施就是因城施策,强化各地政府对于房地产市场的调控能力,根据各地的实际情况主动调节维持市场稳定。同时延续了16年三四线城市的去库存政策,解决低线城市的库存问题。因城施策,在房价上涨过快的区域,加大土地的供应,结合16年经济工作会议因城施策的内容,主要是加大二线城市的土地供给规模。提出了17年的棚户区改造目标600万套,并且提高货币化安置比例,提升三四线城市的居民购买能力。

从目前的限购政策执行力度来看,各线城市之间有比较明确的差别,其中一线城市,对于二套房的认证都已经推行了“认房认贷”的标准,且新的认贷政策范围涉及到全国的贷款记录二套房的付款比例提高至70%左右,首套房的付款比例为35%-40%,非本市户籍的社保缴纳年限统一为5年,且对于本地户籍单身人群也执行限购一套的标准。政策执行力度高于14年930放松前的执行情况。

二线城市普遍执行的政策标准为,本地限购2套,外地1套,资格认定时间为1-2年,首付比例大30-40%,二套房的付款比例为40%-50%,力度不及13年执行的政策。无论从政策执行的城市数量,还是政策执行的力度,都要低于14年之前的水平。三线城市则基本上只执行了外地人口限购1套房的政策,小幅提高了首套和二套比例,主要还是为了限制外地购房者的投资性需求和炒作,以市场保护为主要目的。

从市场政策环境限制强度的对比中我们可以明显的看出来,控制一线、二线城市价格上涨,对于三四线城市政策环境依旧宽松。我们认为未来政策的主基调依旧是去库存和控房价并重,在库存水平较高的三四线城市,支持居民购房和贷款,以需求引导为主,支持外来居住以及内生刚性及改善性需求。而对于价格涨幅扩快的核心及城市圈附近三四线城市,仍有政策加码的空间和可能。

政策压力加强,周期下行压力加大   

经过本月的限购限贷政策升级,全国重点城市对于市场需求端的限制力度显著加强,回顾过往的房地产市场限购限贷及支付比例政策,我们发现调控正从全国范围的整体调控,向以城市为主导的个体施策方向变化。

15年之前的10年里,在首套及二套房付款比例也随着市场的变化和需要进行全国性的调整,统一调控改变购房者的支付能力,政策见效快。从16年930开始,各地政府灵活的根据自身库存及房价情况,调整政策执行力度,到目前为止已经执行限购的城市共33个,其中11个城市首次出现限购政策。

从限购城市变化来看,上轮限购主要根据城市的行政级别,省会城市无论市场表现如何均加入到限购行列,而本轮限购主要根据房价涨幅和库存变化,部分三四线价格涨幅过大的城市加入到限购行列。

而通过回顾过去几轮周期调控政策和房价走势的关系我们也可以发现,在限购限贷政策升级后,全国的房价上涨趋势都将被有效遏制,地产政策的变化也是预示周期变化的最有效指标。需求限制政策和信贷政策通过影响量价表现,从而影响股价的表现,在随着周期下行压力逐步提升,地产缺乏估值弹性,板块以及个股走势受到较大的压制。

行业中主流地产公司在目前的环境之下具备较好的提高集中的机会,17年的销售目标和货值都安排的比较积极,其他公司的融资以及资源获取环境愈发紧张,行业集中度将会加速提升,但行业盈利水平的下降的情况下,业绩增速将大幅落后于规模增速,无论是业绩还是估值水平,短期都没有显著提升的条件。

风险提示   

市场对于信贷政策预期不足,价格上涨后三四线城市量价关系走势存在一定不确定性。

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