在与一些开发商的沟通中发现，他们习惯于把产品理解为住宅建筑。

或许那只是他们口语表达的一种习惯，但就严谨的逻辑关系而言，房产产品并不仅仅只是住宅建筑。

在我的理解中，每个房产产品必然由以下几大部分组成。

一、地段

地段是最重要的因素。

李嘉诚说：地段、地段、地段……，还是地段。

资深营销人士说：买不买房看地段，掏不掏钱看户型。

显而易见，地段好比通关游戏的第一关，如果地段不合消费者的意，其他条件再好也白搭。

地段是一个内涵丰富的概念，大致包括：

1、  所属的城市区位。区位与生活习惯息息相关，并不是贵的区位每个人都喜欢。

2、  交通条件。对普通产品，公交线路多少很重要，有地铁当然更好；对别墅类产品，通往外界的道路级别和数量很重要。

3、  周边生活配套。购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、教育、医疗、健身等，越齐全越好。

4、  周边自然环境。河流、湖泊、森林、山地、公园、大学等，都是值得大书特书的。

5、  未来的发展变数。一般以市政规划为依据。

二、住宅建筑

之所以要在建筑之前加上住宅两个字，是因为除了住宅之外，一个房产产品还拥有其他配套类的建筑。

住宅建筑中最重要的当然是户型了，正如前面所说，掏不掏钱看户型。

除了户型之外，住宅建筑的组成元素还大致包括：

1、  隐形建筑质量。也就是从外表难以直观判断的结构、钢筋、水泥、线路、管道、涂料等等建筑质量，其高低取决于设计、材料和施工，只有专业机构和专业人士才能洞悉。

2、  电梯数量及质量。楼层越高，电梯数量按理就该越多，质量也该越好。但盲目的多并不等于好，因为超出合理配置的多余电梯，将无谓地增加建筑成本和住房公摊率。

3、  外立面。外立面的风格各异，但对于居住的实际意义不大，更多的是一种个人喜好。

4、  电梯间。在一楼被称之为入户大堂，跟外立面一样，对于居住的实际意义不大，更多的是一种个人喜好。

三、自身配套

曾经最次要的一环，随着人们对居住品质的要求不断提高，也越来越引起开发商的重视。

尽管其中的商业性配套、市政公园等会与周边配套产生交叉，但不管怎么说，业主总是近水楼台先得月。

1、  园林。风格各异但与居住质量息息相关，尤其在地球自然环境日益恶化的当下。

2、  停车场。按目前的配套标准，其数量与住宅套数的比例大概是1：1。

3、  安防系统。防盗、放煤气泄露等电子系统。

4、  会所。除休闲、餐饮、健身外，据说也具备一定的商务功能。

5、  各种健身设施。游泳池、网球场、篮球场、各种室外健身器械等。

6、  市政公园。一般由政府出土地，开发商出钱修建，功能基本等同于内部园林。

7、  临街商铺。可以解决一定的生活配套问题。

四、开发商

其实就是品牌效应了。

跟其他产品一样，开发商品牌虽是个虚虚实实的东西，但对于产品附加值的提升而言，其作用却是实实在在、有口皆碑的。

除了具备不确定性的物业管理公司之外，以上大致就是一个房产产品的完整结构。

当然，在具体的广告执行中，他们只会完整地出现在楼书或者折页等现场销售物料之中。至于大众媒体广告，那就是另外一回事了。