主持人：最近网上传得比较活的是中天置业宣布破产，中天置业老板卷钱逃跑，这个是不是二级市场走向箫条的一个现象呢？
范伟国：昨天我在新闻热线里面做了一个专题节目，我谈了我的观点，我们没有真正的搞好，老百姓对二手房在交易过程当中，大量的资金存在一个不安全的因素。大家都承担风险，中介是起到一个代理人的模式，但是问题就是，本身就是公正公平的，中介公司没有管理好这个公司，把这个资金挪做他用了，我觉得这个是一个形式的问题，这个是一个个案，对整个的二手房市场没有影响，至于说到崩盘，我感觉绝对不可能，上海的二手房市场，这一阶段交易量的下降，并不是市场的低迷造成的，而是因为有许多的不适应，再加上明年的物业税，老百姓持币观望的心态越来越大，下降越来越大，在30%左右。上海的量太大，今年二手房的交易量，我估计肯定要超过2500万平方，存量很大，所以我感觉不太可能。
胡正华：这个是一个个案，关键要看行业的发展，产业的基础怎么样。我们国家的二手房刚刚开始交易，上海还早一点，其它的地方还没有起步，还没有占到30%、40%。首先这个基础摆在这个地方。另外一点，这个也是一个阶段性的调整。06年、07年做这个调整，也有一些中介公司关门了，是由于市场周期波动，他自己卖得比较差，这样的正常关门也很正常，中天置业也可能是因为市场竞争，总有一些要被淘汰，他是一个比较特殊的例子。正常的一个机构的垮台也好，关门也好，都是市场竞争的结果，而这个市场竞争在每一个行业都有发生过，每一个行业都有新的企业诞生，但是也有很多企业关门。我想它下一步可能会有其它的措施出台，规范行业的竞争，对行业的提升都有一个很好的发展。
王克强：我认为这个崩盘不崩盘，要看整个房地产的建设情况。从整体上来讲，我们国家的房子在市场上还是很健康的，不会因为一个小的企业而出现大问题，导致崩盘。所以这一点说法是有问题的。第二点，我们要认为在市场经济条件下企业的问题，越是市场经济发展的条件下，经常会有很多旧企业倒闭，有很多新企业起来。一个是企业的本身缺乏竞争力，一个是个别的问题会导致这种情况，但是它不会代表这个行业。
范伟国：如果从正常的角度来看，05年和06年的时候，我们上海也有很多大的中介有变动，比如说国邦被收购，但是中天还牵涉到刑事问题，从本质上来说它是不同的。对二手房市场来说影响不大。一般大的企业都有五千万的注册资金，这个注册资金在运作当中是够了，毕竟中介成本比较低，应该说成本比较低了，收效比较快，加上我们的房价涨的越来越快，中介公司对外资要注入的话，除非他要技术扩张，如果不是技术扩张的话，它不像开发商那样做。
胡正华：对我们说的需求方和一般的外商客户来看的话，从去难得这个条例出来以前，这个政策已经消化掉了，很多的外资投资客，这方面的交易量就下来了，很多人就没有办法买了，这个是政策的延续，所以我们这个外资如果是从个人角度来讲是有限的。
主持人：有人认为，限制外资在某种程度上也是一把双刃剑，我们中国的房地产开发资金流动比较差，开发公司的负债率比较高，限制外资不利于增加产品的供应，几位专家是否同意这个观点呢？
范伟国：我们现在已经出现了流动性资金过剩的问题，这一点来看是不全面的，第二个，我们这个核心的阶段性，以前我们吸引外资，鼓励外资来开发，我们主要是因为我们的市场是一个发展的市场，我们需要它来推动我们市场的发展。第二个我们资金不足，第三点我们需要学习他们的经验，比如说外国的房地产市场已经很成熟了，我们需要他们的一些经营理念。我们的一些企业正在成长，在这个时候对他们的限制，不是说我们市场缺乏性质，这个市场还是比较激烈的。
范伟国：首先我们来正确理解，这个外资进入了内地，实际上他有不同的形式进入的，这一次这个项目的提出，就是建设部关于限制外资进入二手房市场，它的主导意义主要考虑到什么原因呢？我们有需要大型的中介公司，多在资本运作，都在寻求基金的入资，特别是海外资金，现在的证监会现在也有规定，你要上市的这些企业，原则上要在内地上市为主。我觉得它主要的目的，主要是限制你到境外上市，把外资引进来，我们内地的资金量很充足，完全可以达到融资的目的。另外一个，如果从外资进入内地来以后，它带过来的先进的理念，这个观点我们必须要保留下来。为什么？我可以举个例子，世茂广场，租金三块六毛钱租不出去，人家收购了世茂广场之后，带进去一种新的管理模式，租出去的价钱是一块二美金，翻了一番，为什么人家在管理的时候租金价格那么高？为什么我们那么低？而且还要亏本？什么原因呢？从管理的模式上，从经营的理念上，我们跟人家有很大的差距，如果我们把这种先进的理念引进来，对我们的中国的房地产市场有很大的好处。
胡正华：目前房地产市场存在过热的倾向，包括价格过高，增长速度过快，包括我们说的人民币的升值，包括需求比较强劲。这个外资来讲的话，尤其在这方面来讲呢，我觉得主要是限制投资方面，对整个房地产的价格都有好处。是不是能够不利于增加产品的供应呢？我倒觉得这个未必是一个，现在在任何的时候，我们发展了产品的供应，都是宏观调控的一个结果。我们今年的产品供应上不来，不是因为外资上不来，需求一直在增长，在什么时候都存在一个供需的矛盾，土地资源都有这方面的限定，毫无疑问我们自己的国家有自己的特色，这个矛盾是存在的，并不是说你外资进来不进来就可以把我们的产品提到什么样的程度，他要解决人口和土地资源矛盾的问题，所以在这方面来讲，我觉得可能是限制它投资的需求，从这方面来考虑。
范伟国：今天的供应量还是因为土地供不上，还有一些政策上的原因，我们今年上半年度，特别是上海，整个上海市的供应量严重不足，内环线以内的供需比例差别很大。这个需求是客观存在的，那么严重的供不应求，造成你房价的上涨，跟外资没有什么关系。当然有一定关系，但是关系很小很小，根本就不影响大局。
主持人：有很多人认为，限制外资进入我们的二级市场，未来的效果并不是很好，前年韩国业面临这个高房价的问题，随后韩国出台了二手房转让征收30%的高税限制二级市场，这个政策也遏制了房价，但是也带来了二级市场的箫条。
范伟国：实际上，税收的一征收，在交易的过程当中扩大了那么大的税收，对投资来说影响很大。现在大量的投资客已经退出。从本质意义上来说，我觉得整个税收交易成本的增加，对整个供需矛盾的缓解起到了一定的作用，而且效果立竿见影，包括我们这一次提高首付门槛等等，这些对整个房地产市场的供需矛盾起到了缓解的作用，很多的投资客要退出市场，它的主要作用在这里。但是我认为对整个上海市或者是对全国的概念来说，要影响整个房地产市场，使整个房地产市场箫条，我觉得还不能这样说，应该说上海的房地产市场还是在一个上升的过程当中。这次国统局有一个数据，全国的房价基本上都在上涨。
胡正华：我们看到了每一次的税收，所得税也好，征收税也好，很多人的政策消化就消化掉了，这个我感觉不是跟他税收有关系，关键在于基本层面，在于经济的高速增长，来造成对需求不断的上升。如果你这个需求非常强劲非常旺盛的话，就算你加一定的税收，他还会加上来。这个税收肯定会加到房价上，关键是在这个需求上面，经济高速增长，人民币升值，包括我们说的方方面面的点，长期的收入都在增加，这些方面没有改变，人们的钱越来越多，短期的话出来一个税收，大家心里上咯噔一下，之后感觉还是这样，不买不行，整个市场有这么一些调整的波动，但不会影响到市场大的发展。
王克强：刚才他们都说了，我们国家的房产总体来讲还是需求很旺。在这种情况下，政策会有一定的影响，但是在我们整个需求旺盛的情况下，包括我们前面出现的一些政策，都会产生一些大的负面影响，但是实际上并没有出现大的负面影响。
范伟国：温总理说，要遏制房价过快增长，房价增长是必然的，但是涨得太快要遏制一下，我们并不是说房价不要涨，如果说箫条这个概念用在我们中国的内地市场上，我感觉绝对是不可能的。
主持人：有一些评论认为，经济改革的方向是让市场独立发挥分配资源的功能，避免政府管制的高成本和低效率，抬升社会福利的总水平。房地产业在各行业中市场化程度偏低，且受制于相关要素市场不那么市场化的约束。在这个行业里面，应当鼓励的是竞争，并以竞争推动相关要素市场开放。资产泡沫固然可怕，管制限制竞争的副作用也必须重视。
胡正华：房地产在任何一个国家，都是政府高度管制的行业。因为它有一个特点，它是一个投资品，同时他又是每一个社会成员所必须的。从这一点来讲，除了要讲究效率以外，还有一点要讲究品牌。因为每一个社会问题都存在，整个阶级的发展也是这样，你有效率没有问题，你可能会存在一些贫富差距的问题，房价越来越高，人们住不起房，要进行调控，否则会出现危机，这个对整个的社会福利也好，它虽然市场化，但是政府对它的管制和政府对它这方面的调控都是非常正常的，而且在这方面来讲，政府在管制上面相对比较严格，这个是我认为对它这个点的认识。我们这个市场来讲，市场化虽然开始从十几年这样一个时间，但是市场化在某一些程度上有一定的水平了，包括在一些沿海的城市，包括我们说的沿海城市的开放，包括我们说的开发商的一些产品开放的销售等等，还有二级市场和三级市场的流动。这个市场的分级也逐步的明细化。从土地这一块完全是我们的一个根本制度性的问题，这个根本制度是我们的国情所决定的，就中国的这个市场来讲，尤其是中国是一个人口大国，我们说的十三亿人口的数目，对社会的稳定，都会有一个基本的保障，都是非常重要的一个点，而且在这方面，这个管制是应该的，而且现在的这个管制，在某些程度上可能比西方更应该严格，更应该平凡。中国十三亿人口摆在这里，十三亿人口的国家如果有一点成就，你除以十三亿不是一个大问题，但是如果一点小问题乘以十三亿就是一个大问题。包括我们的管制，对中国的国情还是比较合适的。只要稳定的不断向前发展，我想这个应该是一个比较好的选择。
王克强：我感觉，我们的这个管制不是限制竞争。我们对外资的限制，我们主要考虑的是外资进入以后，它有这个特点。第一个它的资金量比较大，第二个它的流动性比较大。还有一个是联手运作的可能性比较大。如果就基于这种情况，我们不加管制它很可能会形成垄断。我们现在的做法，主要是为了规范市场，进一步的让大家来做，尤其是我们一些过热的企业相对比较小，就这些情况下，它就有利于大家在一个比较公平的环境下公平的竞争，这样的话对我们来说是有利于竞争的。
范伟国：我要谈一个概念，为什么我们房地产这个行业，或者是这个产品，这个住宅的产品，或者是这个物业的产品，在中国的内地不能达到一个完全市场化的情况呢？它有它产品的特殊性。首先它是一个价格比较高，比较耐用的消费品，是一个高档的消费品，我给它的理解是人人都需要的产品，它不像有一些奢侈品，汽车买不起我就不买。但是这个房子买不起的话你还是要住。所以这里面这个产品的特性所规定它的。另外一个，不动产在建造的过程当中，它的产业链很长，它的上游有产业链，下游也有产业链，他惊动的地方也很大，完全市场化操作的话还存在问题，特别是中国经济在发展到现在这个情况下，它本身还存在很多的问题，再加上我国房地产的概念，它进入市场化时间非常短，以前我们都是福利分房，是政府包办的，老百姓不要考虑自己筹钱买房子，没有这个概念。一直到后来取消了福利分房，才自己买房。所以我认为，在观念上老百姓还跟不上，到现在老百姓对市场化的概念也跟不上，再加上我们本身的人口又多，十三多亿人口，大家都要住，现在提出来就是要政府要搞保障系统，不能完全进入市场化，如果都让老百姓进入市场化的话，也不利于老百姓。买不起房子的人还要多。在这种情况下，政府提出要三轨制进行，我觉得这个也不能完全市场化。你不可能完全进入市场化让老百姓买房子，有很多人买不起房子，这个我感觉你必须要搞廉租，政府要搞社会保障体系，要解决经济适用房的问题，这个我觉得很重要，住宅产业链很重要，国外发展了几十年了，他的速度跟我们国内也不一样，我们经济刚刚起步。
王克强：像美国这样的房地产国家，它的调整市场也很大。
范伟国：在纽约有46%的人有自己的房子，其它的都是租房的。
胡正华：关键是一个产品的属性问题，它有一个社会性，还有投资性，几个点结合在他身上，尤其是社会性问题比较重要，老百姓有房子是必须的。
