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投资房产巧"换筹"增值 以小换大吸纳"绩优股"

(2009-10-28 10:24:35)
标签:

基金

房价

房产投资

梅陇

思南路

房产

文前提要:未来各个区域房价分化趋势加重,对于一些有潜力的区域来说,房 价上涨空间较大,因此投资者可以通 过“换筹”来获取更大的投资收益。

不过专家提醒说,“换筹”也要注意成本。


跟投资股票一样,投资房产也要学会“换筹”。从未来发展看,房价上涨将告别“齐步走”的年代,各个板块的上涨幅度也不一样,有些板块 存在缺陷,涨幅就会比较有限,而有些板块却蕴含巨大的升值潜力,因此为了获得更大的投资收益,“换筹”是一种可行的操作方式。另外,“换筹”还具有减少投 资负担的作用。不管怎么说,房产投资通过适当的“换筹”,可以让投资者更轻松,或者进一步优化投资结构。


当然,“换筹”也是一项需要讲究技巧的行为,需要投资者在经过认真考虑分析之后,做出正确的选择,才能 确保成功,否则,只会越换越差,反而得不到理想的结果。


房产投资也可“换筹”


通过“换筹”,罗先生获得了更大的投资收益。此前,罗先生在位于上海徐汇区梅陇镇的一个新村内拥有两套 住宅,都是小户型。当初之所以选择在这里投资,他主要是考虑到梅陇新村距离地铁1号线锦江乐园站很近,能够吸引到工作在人民广场、徐家汇附近的白领前来租 住;同时地铁房一直是市场热点,未来转让出去更为便捷。


房产投资会受到诸多因素影响,交通只是其中一个组成部分。因为靠近地铁,梅陇新村的确有不少白领前来租 住,但由于整个区域属于老城区,消费水平一般,而且诸如商业等配套设施一般,因此虽然在交通方面有优势,但无法吸引到更高层次的租客,租金上涨幅度一直不 温不火。


这还不是最为主要的。房价的缓步上涨,让罗先生感到有必要进行调整。通过他的观察,自2007年初到今 年年初的两年多时间里,梅陇新村的老工房价格上涨幅度不大,单价上涨3000元左右,涨幅约三成多。而他同时发现,有不少板块内的房价涨幅要大于这个水 平。如九亭板块因为地铁9号线的建成通车,使得区域内房价涨幅超过40%。

在今年年初,他出售了梅陇新村内两套房产,转战宝山上大板块,因为他发 现,随着轨道交通7号线建设的稳步推 进,板块地段价值会得到进一步提升,这也预示着,上大板块的房价上涨空间还不小。而市场运行过程也印证罗先生当初的想法,他以9300元/平方米买进的一 套三房,目前已经涨到到了15000元/平方米左右,涨幅超过50%。而反观梅陇新村的房价,虽然从年初的11000元/平方米涨到了15000元/平方 米左右,但是涨幅只有36%,相比上大板块来说还是有不小的差距。

专家表示,楼市发展至今,相对较为成熟,基本告别了齐头并进的年代,各个板块房价出现分化,因此有些 配套设施一般,或者地段价值提升空间不大的板块,未来房价上涨空间也有限,这种情形对于投资者来说是不利的。因此如果碰到了这个问题,不妨通过“换筹”方 式来解决。


除了获得更大的投资收益之外,房产投资“换筹”还能起到减轻投资者的负担的作用。如原本因投资房产而负 债,则可以通过“以大换小”的方式将负债去掉,还可将租金收益变成净收益。


巧妙“换筹”赢先机


房产投资如何“换筹”呢?专家表示,“换筹”的目的主要是获得更大的投资收益,因此可以围绕这个宗旨来 进行,故可以从以下几个方面来考虑,如换到上涨潜力更大的区域,或者换到租金收益更高的区域等等。我们可以通过解析一些有经验的投资者的操作技巧,来了解 如何“换筹”。


抓住市场热点


寻找市场热点来“换筹”,无疑是一种较为省力的做法。


【案例1】早在去年年初,刘先生就听到了浦东、南汇两区合并的传闻,于是他预感到距离市区最近的周浦镇 房价将会迎来一波上涨行情,于是在年初, 他便把自己原有一套位于高桥板块的房产抛售出去,并以8200元/平方米的价格在周浦购买了一套次新房,现在已经涨到11500元/平方米左右。


【解析】无数个案例证明,但凡能够形成巨大利好的消息,均能刺激房价上涨。如一年多以前,轨道交通9号 线建成通车,七宝的房价便在临近通车的几个月里,月均涨幅达10%,如今七宝有少量二手房价格已冲高到20000元/平方米。因此投资者如有“换筹”打 算,应尽量多考虑热点板块,如轨道交通或者与大型市政规划有关的区域。

以小换大吸纳蓝筹

有一些物业长期看好,如别墅等,因此有实力的投资者不妨将手中原有的升值潜力一般的物业换成这类物业, 以获得更大的收益。


【案例2】徐女士卖掉一套两房,加了一些资金重新购进一套别墅。徐女士原有的那套房产为次新房,位于 闵行区古美社区,该社区经过最近几年发展,房价已经涨到高位,若无重大利好刺激,未来若干年上涨幅度也仅与市场平均水平相当,于是她果断售出这套房产,转 而在浦东买进一套别墅。


【解析】在业内人士看来,徐女士的做法很有道理。上海美联物业有关人士表示,自2005年以来,别墅项 目用地受到控制,未来放开的可能性也很小,因此未来别墅价格将会随着供应的减少而上涨。


当然,这种“换筹”方式需要投资者以长期投资的理念来对待。因为从目前来看,别墅项目的涨幅不见得超过 公寓。但在未来一段时间,随着市场对别墅项目需求的增加,其价格自然会水涨船高。


“低租换高”也有利


低租金区域换到高租金区域,同样也是一种“换筹”的技巧。


【案例3】王先生售出虹口区鲁迅公园附近的一套三房,在思南路上重新买了一套酒店式公寓。提起自己的 “换筹”想法,王先生表示思南路附近受境外人士青睐,而鲁迅公园附近主要是白领,即使三房租金也不如酒店式公寓的高。


【解析】房价不断上涨、或者持续出租,都会产生收益。因此在房价上涨空间相当的情况下,如果租金水平更 高,投资收益肯定更大。对于这种“换筹”方式,投资者需要注意的是一定要对两个区域房价上涨空间做出预判。当然,在一般情况下,高租金区域房价上涨空间也 不会低于低租金区域。

“套现”减轻房贷负担

还有一种“换筹”方式,就是通过以大换小的方式“套现”减轻负债。


【案例4】朱先生决定将一套位于中环线附近两房出售,然后在市中心购买一套面积小一点的房子。谈到自己 的想法,朱先生表示主要是考虑现在这套房产仍有按揭贷款,每月需向银行归还4000余元,因此租金收入无法归己所有。现在这套两房的房价出现了较大幅度的 上涨,而如果售出这套房产,还清银行贷款之后所得资金可在市中心购买一套面积较小的酒店式公寓,通过转换,每月可获得固定的租金收益。


【解析】如果所投资的房产仍有按揭贷款,每月租金所得用于还贷之后所剩无几。与其这样,在当前房价出 现较大幅度上涨的情况下,就可以考虑将获利“套现”,通过以大换小的方式,先将负债归零,而后再投资小一点的优质物业,以获得长期的租金收益。当然,这种 “换筹”的诀窍在于要找到租金水平较高的物业。


“换筹”也需考虑成本


毋庸置疑,“换筹”会产生成本,因此投资者应该考虑成本问题。应该明确的是,“换筹”并不适合所有的投 资者。就跟投资股票一样,如果手中拥有的股票是一支牛股,涨势强劲,自然没有必要去换它。只有当手中所拥有的房产上涨空间有限,而且后劲不足时,才有必要 考虑“换筹”。


“换筹”时需要考虑的成本除了出售原有房产、买进新房产过程中所产生的中介佣金、税费等费用之外,尤其 要考虑时间成本。因为在房价快速上涨阶段,几乎每隔一周,房价就会上涨三五万元,因此佣金、税费等与之相比并不算多。在此,专家建议投资者在换筹时,尽量 缩短交易时间,尤其是出售与买入之间的时间间隔一定不能过长。

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