河南省县城品质大盘操作方略

郑州深蓝房地产咨询有限公司 

一、     开发层面

1、          单期面积不宜过大，控制在5万平米左右，建议分标段开发

1）          一标段3万平方以内，形成组团围合，速度要快，形成样板体验（外立面和园林尤为重要）

2）          二标段3万平方左右，提升产品价格郑州深蓝房地产 

3）          测试市场反馈，明确后期产品走向

2、          产品层层递进，期期产品更新——产品升级   区位升级   配套升级   服务升级等等（价值提升的理由）http://blog.sina.com.cn/u/1302916144

1）          首期产品要为后期价格提升留有余地

2）          建材  立面  位置  物业等等要层层提升

3、          时刻注意口碑和公益

1）          百年大计，质量第一

2）          不做无证件销售深蓝房地产咨询 

3）          不做无能力承诺和无依据承诺

4）          积极参与公益，全民参与营销

4、          期房销售有压力，按揭办理有难度，注意开发的现金流

1）          县城消费能力有限，年销售量10万平方米左右（县城60万左右人口，城区人口8万左右）

2）          县城消费对期房有抗性，注意把握开发节奏

 http://blog.sina.com.cn/u/1302916144

二、     规划层面

1、         打破兵营排布，尽量错落分层布置

1）          做利润平衡分析，保证合适利润下，尽量确保产品品质

2）          楼宇做到天成景观，户户共享

2、         路网实现人车分流，但不能过于复杂

3、         借势当地风俗，风水规划做概念

4、         组团围合，有效实现公共景观共享郑州深蓝地产 

1）          小组团  大围合   6—8栋楼一个围合   景观共享  便于管理

2）          每个组团的景观   要实现融通  互补

5、         水系适当引入，注意维护成本，实现冬夏两景

1）          水系的引入  应注意安全和维护成本

2）          尽量实现参与性    动   坡   浅

3）          实现冬夏两景

 http://blog.sina.com.cn/u/1302916144

郑州深蓝房地产咨询有限公司孙志强