在全球投资需求下滑和流动性紧缩等内外因素的共同作用下，曾经火爆的中国楼市在2008年下半年迅速“退烧”，进入价格大幅下挫、销售几近停滞的冰冻期。但自2009 年年初以来，大部分城市的商品房销售都取得了较好的成绩，特别是率先调整的深圳等珠三角地区的销售状况尤为火爆。 

    商品房成交量进入“小阳春”的原因主要有如下几点： 

    第一，累积几年的刚性购房需求被抑制，亟待释放。这主要体现在2007及 2008 年的一、二手商品房的成交量萎缩严重，而市场上却仍存在着大量住房需求群体。在这种情况下，只要商品房价格跌到合理水平，购房者的信心恢复，其需求将必然释放。 

    第二，由于商品房市场的过度萎靡与宏观经济企稳的目标相悖，政府主动采用财政、货币及信贷等一系列政策手段创造“温室环境”。财政方面的主要手段为降低税费（如购房契税、印花税、增值税及营业税等）；货币信贷方面的主要手段为降低首付比例（由首付30％降低到20％）及加大购房按揭利率优惠程度（由基准利率向下浮动15％变为下浮30％）等。上述政策的核心思想均为减轻购房者的负担，为需求的释放推波助澜，而这些措施确实也较大地减轻了购房者的还款压力，促进了商品房交易的复苏。 

    第三，商品房销量的向下调整及银行贷款难度加大导致房地产开发商的资金链十分紧张，促使各地开发商为了尽快回笼资金而降价出售。首先，珠三角地区降价幅度尤其大，策动了相当规模的购房者入市，交易量逐渐恢复。此外，北京市的商品房周成交均价2008年内一直呈下降趋势，但自2009 年以来却保持了稳定趋势；而2008 年10 月份后，北京市商品房周成交面积更呈现出逐步上升趋势，而目前的成交量已超过了2007 年及2008 年的最高成交量，成交量强劲反弹一定程度上揭示了市场“以价换量”的本质。 

    前不久，国家统计局公布了2009 年1 季度全国房地产市场运行数据，其中部分数据大致反应了当前的市场状况及未来的市场趋势。首先，与去年同期相比，房地产投资增速下滑了28.2个百分点至4.1%，但较之一月份的1%增幅水平，投资趋势略有回涨。其次，房地产新开工面积下降了16%，土地购置面积下降40%。作为房地产行业的先行指标，这两个数据下降充分反映了当前房地产投资减缓的趋势，这意味着未来商品房的供给将受到抑制，从而影响以后年度房地产市场供应量。第三，商品房销售面积的增速为8.2%，销售额增速为23%。这一定程度上说明政府此前的刺激手段开始产生效果，在不断的政策利好驱动下，09年商品房销售面积将持续释放，全年有可能同比增长30%以上。第四，全国70座大城市的房价同比下降1.3%，但环比上涨0.2%，房价似乎呈现抬头趋势。 

    房市成交量放大，销售价格又呈现单月环比上涨，这是否意味着冷冻了半年的中国房市崭露出复苏契机呢？本人认为这个判断是不准确的。主要的疑虑来自以下几个方面： 

    首先，统计数据所显示的房价环比上涨，很可能是因为受到了交易量回升的影响。一季度的商品房成交量大增使得部分开发商抓住机会停止降价甚至开始提价，“拉高出货”的操盘心态明显。 

    其次，虽然目前部分刚性需求开始释放，但大多数购房者仍持观望态度，其对房价的反应非常敏感。这样一来，3月份销售价格的上涨很可能会压制需求及交易量的恢复速度，交易量的回落会迫使开发商重新下调房价。

    再者，当前市场的主流需求是自住需求，改善性住房需求和投资性需求仍不明显。而根据房地产市场一般的发展规律，刚性的自住需求之后如果没有旺盛的改善性和投资性需求入市，则楼市整体走势将依旧徘徊。 

    由上述分析可知，进入二季度后，一、二线城市房屋销售量很可能仍将保持较好的水平，但由于消费者消费信心尚不稳定，3月份销售价格的上涨很大程度上属于短期波动，预计上半年房价的整体趋势还是会下降，具体的转变时机则依赖于后续政策的支持力度及市场对此的反应。 

    我国，房地产业投资占全社会固定资产投资总额比重的四分之一，而且房地产业的产业链较长，涉及到上下游几十个行业，其对拉动内需、保增长的作用非常关键。基于目前的形势判断，在这次罕见的国际性金融危机中，经多方共同努力，中国的房地产市场总体上还算稳住了阵脚，但由于行业投资增速和市场信心遭遇的打击较大使得行业进入了较长的调整期。而房地产业投资增速过低可能对工业增速以及消费产生不利影响，要使房地产投资尽快恢复合理增速，应考虑从市场和政府角度双管齐下，以稳定并提升成交量为目标，重新盘活房市。努力提高成交量一方面需要开发商在房价方面给予一定的积极配合，以让利催生需求；另一方面，政府应进一步给予明确的政策优惠，如先前出台的降息、房贷折扣以及降低购房税率等措施，进一步提高居民的购买支付能力，促使其积极入市。  

    总之，在世界经济有望触底反弹的时候，我们应期待中国房地产市场中的供给者、消费者、投资者都多一份理性，在深入分析的基础上，尽量做出正确、合理的选择，从而缩短中国房地产行业调整周期及推动经济全面复苏。