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新湖中宝的房地产投资价值

(2020-09-29 12:16:08)

占据上海内环C位 新湖中宝城市更新进入2.0跃升期

 

  新湖中宝(600208.SH)在上海的百万土储正陆续进入价值释放期。

  首先在今年10月,位于普陀区的新湖明珠城三期(四标)项目就要进入预售。总建筑面积约90万平方米,这是新湖中宝进入上海的首个项目,也是上海内环线以内最大的城市更新项目之一。

  在紧接着的12月,位于静安区新湖·青蓝国际二期也将入市。

  作为上海最早参与城市更新的民营房企之一,新湖中宝在该领域有着长达20年的经验积累。

  时间拉到20年前,“城市群”“中心城市”这些当下时髦的词汇在当时其实并不流行。如果沿着这两个项目所在地的道路走,当时可能唯一能想到的关键词是“颓败”、“凋敝”。

  但20年后,再来看,正因为新湖中宝的到来,这里一幢幢现代化的建筑群拔地而起,区域面貌开启了改变的前奏。

  城市更新这块硬骨头,新湖中宝一啃就是近20年。在一家家参与上海城市更新的开发商一一离场之际,新湖中宝是为数不多坚持下来的一家。由此,新湖中宝在城市更新的发展摸索上也从1.0阶段向当下的2.0阶段迈进。

  内环C位

  能向2.0阶段迈进,正因为新湖中宝在上海内环的4大土地储备皆位于黄金地段。

  10月要进入销售的新湖明珠城,就位于上海市普陀区光复西路、东新路,于环线以内,占据1200米一线苏州河岸线,拥有普陀、新湖双公园生态资源。

  在新湖明珠城的东北面,新湖·青蓝国际处在约外滩三公里繁华城心、六大顶级商圈环伺,隶属不夜城板块。

  至于尚在规划中的天虹项目和亚龙项目,位于虹口北外滩与黄浦豫园,是新湖中宝的硬核资产。按照公司2019年的年报,前者已完成土地征收进入开发建设阶段,后者整体征收签约率97%比上年增加2%,接近冲线。

  粗略计算,这4大项目,合计的建筑面积近160万平方米,可贡献的销售收入近千亿。

  在一线城市土地日益稀缺的当下,这些存量土储无疑是新湖中宝决胜地产开发下半场的王牌。

  随着这些项目的不断入市,上市公司的资金沉淀压力得到缓解,经营性现金流量增长。整个盘子看,体现在2019年财报中,现金利息保障倍数从2018年的0.43增加265.12%到2019年的1.57,安全性提高。

  而这些城市更新项目因拿地时间早,相应的地价成本也较低,相应也给了新湖中宝在定价上的优势。

  比如以新湖·青蓝国际为例,12月新推出的二期预估售价比周边项目要有竞争力。以浦西外滩为原点,3公里半径内的南京西路、新天地、陆家嘴(11.500, -0.02, -0.17%)等区域新房价格早站在了至少15万元/平方米。

  高门槛的1.0阶段

  对比多数同行,新湖中宝城市更新的1.0阶段就已经是高起点高标准。

  尊重文化和注重产品力,是两大直观的表现。

  同样是拆迁,新湖中宝在早期就特别注意保留项目所在区域的地标和文化标志建筑。比如已经完成征收的天虹项目,周边就有西本愿寺、景林庐等文保建筑。

  事实上,新湖中宝在早期选择城市更新项目时就注重寻找有文化基因的地块。

  新湖明珠城是一大佐证,项目所靠近的苏州河,见证了上海的文化起源,也见证了国家民族工业自强不息。

  同样,新湖·青蓝国际项目所在的区域是文人贵胄钟情的归隐之地,也是老上海大学文脉旧址,中国新文化(4.740, 0.05, 1.07%)、新文学之源,是一片充满文化与诗意的土地。

  在这些凝聚着城市的共同记忆、拥有卓著的历史人文价值,优越的地段,新湖中宝通过高端住宅的更新为区域带来了新功能。

  另一大方面,在城市更新的1.0阶段,新湖中宝在产品工艺选材上从不吝啬,打造精品并不断实现自我超越。

  新湖·青蓝国际项目有各种经得起时间推敲的细节。

  一期建筑的立面使用了航空铝板与石制结构,数年的时间并没有让这些材质老去。项目内还规划了约2.1万方的中央公园,内嵌1670平方米下沉式水景庭院,1200平方米疏林草地,这样的手笔,在上海内环几乎无踪寻觅。项目的一期一举拿下2018年“上海市建设工程白玉兰奖”。

  2.0阶段的腾飞

  在存量市场争夺战里,有了1.0阶段的铺垫,新湖中宝正在风口。

  没有变的一点是,公司依旧在追求高产品力,并努力做到极致和完美。

  据新湖明珠城项目相关人士对时代周报的介绍,在打造三期项目时,光是为了寻找一款独特的石材,项目团队花了一年多时间,跑遍世界石材交易市场,从巴西到保加利亚,再到非洲,最终,终于选定了现在这款来自纳米比亚的高密度花岗岩—龙凤金。新湖·青蓝国际二期的建筑立面同样使用该花岗岩。

  而龙凤金因售价高,在国内住宅上使用较少,但为了匹配公司对“百年建筑”的追求,团队进入纳米比亚的矿区里指导选材,选出优中之优。

  在公共空间上,新湖中宝在原有的基础上进行了动线的优化。新湖·青蓝国际方面对时代周报介绍,项目在一期已经建成了中央花园构成整体环游路线,接下来还会打造出三层地下空间让两个巨大的下沉庭院串联起归家、赏玩的立体景观空间。

  这些,仅仅只是诸多细节里的一小部分。

  2.0阶段,新湖中宝也在升级项目内已有的配套,以进一步打造出有温度的城市新名片。

  即将开售的新湖明珠城三期和青蓝国际二期在配套上,均建设有地下三层的车库。尽管地下三层的车库建设极其耗费资金和精力的工程,但新湖中宝更关心的是给到用户足够的车位,从而提升居住体验。

这是一家真正产品主义者发出的宣言。新湖中宝希望旗下的每一个楼盘,都不辜负脚下的土地。

 

新湖中宝开发周转的步伐不断加快。9月27日晚,新湖中宝执行总裁在新湖绿城·理想生活小镇的发布会上表示,“今年10月开始,新湖在上海将进入持续供货期。”

 

  新湖中宝中报显示,位于普陀区苏州河畔的新湖·明珠城三期、静安区新湖·青蓝国际二期将陆续于今年10月开盘上市,进入预售阶段,预计实现销售收入300亿元。

 

 

  “启东‘海上明珠城’项目一期在疫情后已经开始销售了。”新湖方面向记者表示。据悉,新湖绿城·海上明珠今年首期开盘共1222套住宅,总建筑面积约22万平方米,销售已近尾声。

 

  在上述三个项目中,新湖中宝皆将绿城引为合作伙伴。

 

  2019年12月,新湖中宝以36亿元的价格向绿城方面转让了上海新湖房地产开发有限公司35%的股权,以共同合作开发明珠城项目三期4标;2020年4月中旬,新湖中宝以19亿元的价格向绿城方面转让了上海中瀚置业有限公司35%的股权,以共同合作开发青蓝国际城项目二期。

 

  2020年4月底,新湖中宝向绿城间接转让南通启新、南通启阳各50%股权及相应权利和权益,拟就新湖开发的启东“海上明珠城”项目开展合作;7月份,绿城方面就全面入驻了新湖中宝启东“海上明珠城”项目,共同打造康养文旅小镇。如今两个月过去,新湖绿城·理想生活小镇又披露了“海上明月”的案名。

 

  未来,新湖中宝将继续加快开发。周丹承介绍,新湖中宝在上海内环拥有近160万平方米的开发体量,货值逾千亿元。其中,外白渡桥边的天虹项目已完成土地征收,计划年底或明年年初开工建设;黄浦区豫园旁的亚龙项目即将完成征收,计划明年年中开工建设。

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