城中村是深圳流动人口的主要居所。据深圳国土局2005年调查的结果，有48.7%的深圳暂住人口租住在租金相对低廉的城中村农民房。究其原因，首先是城中村租金相对较低，一般具有较便捷的交通条件，而且有其相对完善的小生活体系；其次，城市用地的严重短缺也使得城中村成了流动人口的天然居所。诸多示例证明，居住在城中村是城市流动人口的理性选择。一方面，处于村落转型期的城中村又摆脱了原来作为自然村落的地域性边缘地位，其地理位置已经处于城市的内部甚至是中心地带；另一方面，城中村毕竟属于未被城市化改造的村落，居住环境条件较差，居住质量亟待改善。在这样的背景下，城中村的改造或整治成为必然，而提升流动人口生活质量也成为了社会各界和政府关注的重点。目前而言，结合城中村的综合治理，改善存量房的居住环境是政府改善流动人口生活环境的重要思路。

从2000年开始至今，城中村改造策略经历了以全面改造为主到以综合整治为主的转变。最初，人们的思路大都以推倒重建全面改造城中村为主。渔民村是深圳市第一个城中村改造的试点村，这个村的干部群众依靠自己的力量，进行房屋拆建工程。通过全面推倒重建，推进了城市化进程。而随着这一思路在实践中逐渐暴露出诸多深层次矛盾和缺陷，同时面临操作时的巨大阻力，目前对于城中村问题的解决思路已经发生了转向，从之前的全面改造渐渐演化为更加务实高效的整治环境为主，从理想主义的推倒重建过渡到了现实主义的综合整治。位于深圳南山区的桂庙新村率先尝试了这一现实主义的改造方式，通过综合整治村内卫生状况，在村内各街道配备摄像头对全村治安情况进行监控等方式，使整体环境得到改善，治安状况也大为好转，成为远近闻名的“精品示范城中村”。

为了更详尽地了解深圳城中村居民的居住状况，笔者于2008年2月参与了香港理工大学开展的“深圳市流动人口居住问题研究”课题调研。本次调研一共进行了502个对象的拦截式随机抽样问卷调查。目标样本为租住在深圳市城中村农民房的外来流动人口。我们首先进行了24个目标样本的试调查，根据试调查的情况对问卷做了修改，并于2008年2月份完成了478份有效问卷。调查选取的地区为深圳市经济特区内外适当分布在各区的9个比较典型的城中村，包括大冲、岗厦、新洲、莲塘、石岩、民治、龙华、岗头和雪象等，这些城中村具有面积较大且流动人口较集中等特点。现将调查中居民的居住现状总结如下。

1.居住者主要特征描述

    调查统计男性比例为45.6%，低于女性所占的比例54.4%。其中属于农村户籍的有59.5%，城镇户籍的占40.5%。居住者整体上偏年轻化，73.2%的比例集中在20-34岁，其中20-29岁的比例占53.6%，这也是深圳外来人口的显著特征。从婚姻状况看，近六成被访居民是未婚的。他们所从事的职业中，主要以工人/服务员、企事业普通员工和专业技术人员为主，三者的比例均在20%左右，其他职业相对较少。

被访城中村居民受教育程度相对较低，高中及以下的学历所占比例接近七成，而本科及以上所占的比例仅为12.5%。受学历的影响，他们的收入水平不高，75.9%的被访者月收入在3000元以下，其中1000-1999元的分布比例最高，达36.8%。

2.居住方式及居住空间

表1 居住方式

调查显示，城中村居民中合租住户最多，合租人数分布较广。家庭住户的比例也超过三成，家庭户中以2-3人居住为主。单人租住的比例为19.5%，此外还有部分单位租来的城中村房子安排给员工集体住宿，租金主要有单位承担，这部分员工只需缴纳少量的租金，但居住人数比较多，空间小。从居住面积来看，总体居住空间不大，多数居住在40㎡以下，其中10-19.9㎡居住的比例最高。     60㎡及以上的仅占13.4%。

3.租金水平

从租金分布来看，目前居住者每月缴纳的租金分布在500-799元之间的比例最高，占24.1%，可以看出外来流动人口每月缴纳的租金在其收入中占据了很大的比重。调查中发现特区外月租金主要在300-800元之间，而特区内的租金水平较高，主要分部在500-799元（25.8%）和1000元及以上的（21.4%）。不同地域区位、不同的消费水平响着不同区域的租金。

4.居住满意度分析

 

从上图可以看出流动人口对目前居住状况评价满意的仅占10.67%，评价不满意的有26.57%，而评价基本满意的为多数，占62.76%。这些数据表明多数流动人口只是基本认可目前在深圳的居住状况，居住的满意认可度还不高，最主要的原因之一是认为目前不断上涨的租金过高，对租金的评价有将近一半是不满意的。其次，流动人口对城中村中的水电费用、卫生环境和治安状况的满意度都比较低。而居住者认为比较满意的主要是交通、通风、采光等方面。

综合上述调研结论，笔者认为：立足城中村现有条件，通过综合整治提升流动人口居住质量是必要而且可行的。

首先，城中村综合整治比旧房改造更为重要。一方面，从居住方式调查结果（表1）可以看出，流动人口在城中村内合租的比例占44.14%，比重较大。如盲目采取全面改造会使这部分人暂时或较长一段时间失去住所，在深圳这个高密度流动人口的城市中，形成巨大的供需缺口。同时，还破坏了多年来搭建的和谐邻里关系，在一定程度上影响了维稳进程；另一方面，城中村内流动人口每月在租金上的支出已占收入的很大一部分，如果采取大面积推倒重建的做法，那么在改造的过渡期当中，增加的居住支出无疑将使流动人口的生活成本进一步增大，影响其生活质量。第三，深圳特区成立至今仅有20多年，城中村房屋房龄相对短，出现质量问题的数量不多，大面积推倒重建的方式不如综合整治方式更优。而且，大面积拆除城中村易造成对房地产需求的加大，从而引起房价的过快上涨，对经济的稳定发展产生不良影响。

其次，政府作为宏观层面的主导力量，必须介入对城中村的调控。在城中村这个环境当中，流动人口和村民之间的关系是个体和个体的关系，为了追求个人利益的最大化，村民愿意以“种房子”的形式赚取高额租金，流动人口权衡自身各方面利弊后也愿意选择城中村暂时居住。所以从局部来看，市场似乎是发挥了一定作用，但实质上，市场的调节机制却是失灵的，大多数城中村恶劣的居住环境对城市的整体发展造成了不良影响。从本次调查的居住满意度结果（图3）来看，城中村的居住情况不大乐观，流动人口的满意认可度不高，无怪乎有人认为城中村是严重阻碍城市发展的“毒瘤”。所以说，政府的介入是很有必要的。

城中村内流动人口需求是多样话的，因此应该通过机制鼓励村民形成多样性的房源。而由于流动人口的收入状况存在差异，其对住房的需求也是多样化的，因此住房质量也应该多样化。笔者认为，可以根据本村所处的区位，形成服务于不同目标人群的不同质量等级的农民房。例如，如果城中村处于城市中心区，则可通过村民投资，政府配套的方式，鼓励村民建立面向白领较高收入者的“白领公寓”。

第三，政府应充分利用“精品示范城中村”的模范带头作用，发挥示范效应。以桂庙新村为代表的“精品示范村”，能以一村带动多村的整治或改造，化村民的“被动配合”为“主动加入”，保证在流动人口租金水平变化不大的情况下，政府能以最小的成本使流动人口居住质量得以提升，并力争做到成本小、见效快、执行易、口碑好。政府更应以此为契机，积极推动其模范作用带动其他村综合整治，全面提升流动人口居住质量。

                                            （来源：深圳尺度 叶银川）