中国房地产，土地红利不再来，金融红利不再来，该走的终究会走，该来的终究会来，管理红利来了，您准备好了没有？ 

行业里随之议论纷纷，我清晨一觉醒来，如同发现梦中微信群居然发过几轮大红包被抢得一毛钱不剩，不由怒从心尖尖起： 

晕倒，我又错过一个亿了吗？

 

确定的是，土地红利不再来了

 

做房地产，土地是我们的生产资料，房子是在土地上盖出来的，否则就是空中楼阁，只能是神仙居所。 

这么多来年，土地这种生产资料越来越贵，那么假设先下手为强，提前储备了大量优质的土地，你成为大地主一样的物种，你就会在中国房地产牛掰十分，豪横异常。 

就与你提前买房，在不限购不限贷的时候，通过加杠杆拥有大量房产一样，随着时间的推移，这些房产如同下蛋的金娃娃，让你财富大增甚至财富自由。 

而没买房朋友，只能哭泣：

一年不买房

到头又白忙。

 

开发商们也这样认定：

手中没有地，

几年都白忙。

地多债不愁，

放着晒太阳。

 

 

晚买地不如早买地，少买地不如多买地，什么时候买地也总是对的，如果这下感觉有些不对付，稍放放就是大对特对了。 

证明开发商们对的时间维度，往往不是几年，仅是半年、一年光景，地价翻番导致房价翻番，或房价翻番推动地价翻番，让土地拥有者笑不拢嘴了。 

瞧瞧咱这战略眼光。 

最代表性的应该是长江实业的李嘉成，他在内地圈地运动，每每一搞一大块，往往只先开发其中的一小部分，作为对城市的有所交待。其他慢慢折腾，围成墙垛坐等升值。 

这样的幸福时光终于过去了，房住不炒封住了土地溢价变现的路径，如果你土储占压资金过多但土地价格本身不再上涨，那就会扩大负债规模影响现金流了。

 你早就习惯赚取地价上涨的利益，而今换成只能盖完房子获取产品溢价的利益，你即便很想凭本领吃饭却又遇上销售限价上被封顶，难免就浑身不自在了。 

土地红利远去，地太多加上太贵加上周转慢，那就是包袱重，烫手的山芋了。

 

再确定的是，金融红利也不再来了

 

房地产是金融服务业，这是许多地产老板的认识。

借钱多，咱们就多做一点，借钱少就只能看别人多做一点，那钱多的时候、便宜的时候，或钱也不算便宜了，但换成土地就见涨就合算的时候，俺也是不借不白借，不借、不多借就有些傻乎乎反应慢。

中国房企的规模扩张前提就是金融扩张，金融扩张支撑规模扩张，有钱去拿地、有地更融来钱，年年呈现地产黑马一骑绝尘甚至乱马狂奔之象。

同样的，房住不炒成为拴住地产狂奔的缰绳，而“三道红线”新政给这些野马彻底砌上了围栏。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

 

开发商被打上了“色码”，踩线由多到少分别设为红、橙、黄三档，都没踩线的归入绿档房企。

这意味着，借钱多负债多你就不能一借再借尾大不掉，你不能增加负债而首先要还债，控制你不能因为这样那样的原因成为最终暴雷的“灰犀牛”。

如今监管部门像监管金融企业那样监管大型房地产企业，这种待遇不是“因城施策”属于“因企施策”啊。

而“三道红线”全不沾边的绿档房企，是否迎来别人不能再搞钱，剩者为王只留下我可以大搞特搞融资趁机一骑绝尘了？

对不起，也没戏。

全是绿线的房企，没有一根红线的房企，最多一年增加有息负债封顶15%，也无法大干快上、开足马力、全速前进了。

管理层态度已极其明朗，房地产全行业都不能过多占用社会信贷资金，不管你是野马、害群之马，还是千里马了？

世间千里马常有，而伯乐不常有；那比伯乐更不常有的，今后一定是金融红利了。

 

当然，我们过去常说的地产红利，还包括城镇化红利，人们从小城市到大城市，从大城市到特大城市的迁移，伴随经济繁荣的勃勃生机，给城市带来更多的居住需要。

城镇化就是政策红利，再到如今经济的双循环，城市更新与旧城改造，新基建，京津冀协同发展、长三角一体化、粤港澳大湾区以及长江经济带等国家区域发展战略，同样带给中国房企新的机遇。

管理红利，无可奈何的选择？

 

当红利不再，只剩下“三道红线”，我们捡起了管理，探讨起管理红利了。

而今识遍愁滋味，却道天凉好个秋吗？

管理红利无疑是针对粗放式而言的，花钱大手大脚，成本随便折腾，体系混乱，架构臃肿，效率低下、内部蛀虫等。

之前各种红利来袭时，房地产做什么项目都赚钱，在哪里做项目都赚钱，而且利润高高哗啦啦地点钱，说管理重要，做起来就不要，主要精力全在融资、全在拿地上，就没怎么顾得上管理。

富日子富过时天天花天酒地，

穷日子穷过时就得精打细算。

只是由从俭入奢易，由奢入俭难啊，于房企而言是另一战场。

房企当下的招拍挂拿地，利润谁来测算，专业上都差不多，项目在不错的区域有个七八个点利润，抢的房企就可能是十来家，有三五个点利润的也算是香馍馍。

拼到手高兴一夜情，

然后就纠结两三年。

如果工程运营节点延误，如果市场行情突然恶化，如果预售价格事先没规定报批时又被压，如果再加上成本突破跑冒滴漏，很可能项目由预算版的微利到不赚钱再到亏损了。

此时不管理，更待何时？

宋卫平，绿城创始人，豪宅教父，江湖每每有他戴着白手套在园区内擦试栏杆的故事，如果手套沾上一层尘，你就死定了。当然，不知他会不会来北京试试，雾霾天不好说，但偶尔的沙尘天，他若仍然在室外伸出自己的白手套，那得够他一天洗个几回的。

坊间传闻，他更著名的段子，是来到某样板示范区察看，觉得效果不好时大手一挥，全部砸了推倒重新再来。

这一挥手，很可能几百万就没了，而放在整个项目或许增加几千万的成本。

作为理想主义者，老宋揶揄过万科的产品：

我们要是造出那么粗糙的房子，

项目经理要跳楼自杀N次！

讲老宋的故事，也是在说管理。

设计通过了，营销确认了，工程推进了，但如老宋如此这般“受二遍苦，遭二茬罪”，就是内部管理流程环节出了问题。

你说这叫做“匠心”，我告诉你如果增加的几千万就是这个项目的盈利或亏损的分水岭，你就变得抓心抓狂了。

 

匠心，须在管理端体现。

砸了，不是管理，是管理搞砸了。

 

管理，不是家里随意打扮的小姑娘，想怎样就怎样。

管理，更不是想着就抓一抓，不想时就放一放，管理一直很重要，只是你之前失职失位了。

 

管理红利，是个伪命题。

管理出效益，管理出效率，管理出效果，但你们都说管理能出红利，管理能赚大把钱，我就只能报以呵呵两声了。

大哥，请清醒一点吧。