白猫黑猫，抓住老鼠，就是好猫。

 

开发商眼里的好猫，就是帮助带来成交客户的猫。

 

这就构成了所谓“全民经纪人”政策的思想基础，业内也称之为“全民营销”。

 

谁都可以来介绍客户，谁都可以来领取佣金，调动一切想赚钱的力量，内举不避亲，外举不避仇，只要能成交都是亲人，都坐下来一起分钱。

 

在开发商的平台上简单注册一下，你就是我的经纪人了。甚至，只要你把客人带到我售楼处成交，即便之前没注册手机上这个“云”那个“通”，但我们相见恨晚，一个钢板儿都不会少，全都算数。

 

全民经纪人，不是什么新发明，只是今年疫情期间，售楼部关门许久，渠道中介无法带客，直接上门客源也归零，倒逼开发商运用网上手段，热烈欢迎客户网上自购与推荐购买，这推荐购买，或称之为导购，成交有钱拿，就是全民营销、全民经纪人了。

 

全民炒房停止了

欢迎来到全民卖房的新时代

 

深圳五大中介怒了，他们是链家、中原、乐有家、Q房和美联，平时竞争惨烈的同行，形成一致对外的行动，联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”营销模式，与开发商公开叫板。

 

气急不败坏

底气又何在

 

首先，还是师出有名。请注意深圳六大中介联合声明的用语——坚决不接受、坚决不参与“全民经纪人”违法违规营销模式。

 

我要正告你们，开发商此举违法违规。从事房产中介经纪业务，按规定是要持证上岗资格的，什么人都一起上，是否涉嫌违法违规经营？难道房地产经纪沦落到地摊经济的一部分，谁都有能力插一脚？

 

其次，全民经纪人，直接导致中介经纪人“走私单”。

 

走私单，即把中介平台资源上的客户，转化成个人私有客户，在开发商全民经纪平台上确认后，收取比在中介机构更多更高的佣金回报，这种行为无疑是盗窃，损害了中介的利益。

 

中介平台上的客户资源又是从何而来？

 

线下，是中介的门店导流。位置好的门店租金成本高昂，加上养店养员工的各种费用，获客成本是不低的。

 

线上，你不推广你的房产网站，客户茫茫网海是找不到北的，你也就无法与客户在网上相逢相知，线上推广成本同样不可缺少。

 

因之，线上线下的客户，构成中介的核心资源，是不可被侵犯染指的高压红线。

 

你是中介员工，把中介平台客户资源，私下拉到开发商处成交，相当于走私行径作奸犯科，这是否触犯了法律？

 

我们知道，开发商售楼中心自发到访的客人，倘若开发商的销售员私下转给中介渠道成交，以谋求比本职更高更多的佣金收入，一旦事实确凿金额较大，开发商会提请司法追查立案，一抓一个准，一抓打一窝，涉案人员必须负法律责任。

 

那现在反过来，换成中介经纪人，私下把中介平台的客人拉到开发商处成交，性质是否一致，是否违法犯罪？

 

你或许要问，就没有很厉害的个人经纪人，手里客户一大把一大把的，干嘛不能与开发商独立合作？

 

斩钉截铁地告诉你，这样人还没有出生。

 

中国缺乏独立经纪人的生长土壤，他要不在中介平台上共享客户资源，要不搞定开发商售楼部内部把原有客户导出来，最次最笨最老实也是最不老实的办法，就是守在开发商售楼部门口拦客，除此绝没有更好的途径。

 

他若跟你说，是他上大街发传单扫客扫来的，他还得有个中介的身份，这也是客户对其最底层的信任，而他的这个身份，中介机构是付费的，对个人经纪人有信誉背书、有投入的。

 

本月初，杭州惊现售楼部被砸事件，房闹不再是购房人，换成了中介。一个名叫钱塘新语的楼盘开盘开出非常事件。

 

此盘，海宁和下沙的交界，杭州业内公认的环杭楼盘。

 

地点远，靠中介分销渠道带客，也是熟悉的“配方”，熟悉的操作。

 

卖一套，给3.5万佣金，让许多中介分外卖力气。

 

结果，开盘当天定在晚上九点，各路中介在售楼部守到晚上10点，临时通知开盘地点换成某酒店，跑过一看房源几乎都卖光了。

 

众中介群情激昂，怀疑被开发商跳单，怒砸售楼处。

 

算算，如果在售共294套房源，全部计中介佣金，开发商要付出千万元佣金。

 

这家开发商的对外解释，却也不想得罪中介，推说是现场销售的第三方代理公司操作所致。

 

不要让中介无法呼吸

中介的钱也是钱

中介的命也是命

 

深圳五大中介叫板开发商全民经纪的底气，还来自开发商依然对渠道分销的严重依赖。

 

房产传销营销手段已死，且死了许久，看不到死灰复燃的任何迹象，如媒体传播由直接导客变成了品牌维护。而中介店辅据守买卖房产客户的社区流量入口，像链家贝壳的网上融合能力也在不断提升，遂成为一二手房源的集散地，一二手客源的集散地，在城市不断扩张变大，购房需求不断多元细化的今天，中介凭借多年深耕精耕赢得的市场地位，短期内不会削弱，相反会持续增强。

 

 

开发商对渠道中介，又爱又恨，悲喜交加，嘴上说讨厌，生理上又离不开，虽同床异梦，但床头吵、床尾和，相爱相杀复相爱，一觉还是睡到了天亮。

 

全民营销，尤其网上自建平台，疫情期间开发商尝到大甜头，是不是可以去中介化了？

 

像恒大网上自有平台恒房通，3天成交近5万套，锁定580亿元销售额，震惊业界。然而不要忘记，营销第一利器，价格、价格、还是价格，恒大推出网上最大的力度的折扣，限时逼定整合营销方斩获这一战绩。这是整合营销的成功，更是价格战的成功。

 

先把城区新盘抛弃在一边，续销项目、库存项目、老大难项目、商办项目、远郊项目——像杭州外围那个被砸售楼处的项目，靠外溢客与投资客的项目，离开渠道中介很可能像婴儿离开了母亲的怀抱，怎么折腾都喝不到几滴奶水。

 

全民营销，全民经纪人，开发商在某一阶段作为手段补充尚可扑腾一番，但无法形成营销主流主干。因为靠这就能卖房卖光光，那支营销大军趁早让他们扫地出门滚蛋算了。

 

而真实的实施情况，原本正常在售楼部现场成交客户，也容易异化成全民经纪人的成果。像一些开发商内部，还给员工制订全民经纪的任务，那么好了，之前找你咨询的、找你看能否打折的新朋旧友，你会无一例外提醒对方：不要直接到现场登记呵，我来帮助你登记；如果你登记过了，能否换个手机换个名字登记。变成自己的登记名单，一来完成任务，二能提取额外的奖金，喜上加喜，钱外加钱。一般而言，当员工热衷赚全民经纪佣金的时候，本职工作大受其影响。

 

没有员工的全民经纪参与，市场热时客户不会多多少，市场下行时也不会少不少。倒是不乏有某员工全民经纪人，为了争取到更大份额佣金跳点，把其他渠道的客户整合到一起“团购”，进而求得利益的最大化。

 

全民经纪人，我唯一比较认同，相信中介朋友也不会太大争议与计较，是开发商的“老带新”政策，就是发动老客户介绍新顾客，开发商回馈礼品、礼金或减免物业费方式，这在情理之中，运作起来轻车亦熟路。

 

在房地产生态链上，开发商与中介渠道，今后还要上演许多故事。你中有我，我中有你，纠缠不清，分分合合。

 

谁也不要想替代谁，彼此支撑，彼此呼应，彼此成就。

 

更需要开发商正视的是，今后一手房开发量会见顶下滑，你或许就不在了消失了或转型了，而像链家贝壳这样的中介，我们会越发习惯看着他们在城市的舞台上尽情舞蹈。

 

世界是你们的

也是我们的

但归根结底

是你们的