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房地产市场崩盘的导火索出现了吗?

(2010-04-17 22:16:12)
标签:

房产

导火索

首付款比例

房地产市场

二套房

三套房

杂谈

 4月14日,国务院常务会议确定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

4月17日,国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

新一轮对房地产的宏观调控力度之猛,超出市场想象。可以推测,目前房价的上涨已超出决策层可以容忍的底线,如果14日开始的这轮宏观调控仍然达不到预期的效果,不排除有更猛烈的调控措施出台。但是,这能构成房地产市场崩盘的导火索吗?

个人认为,还不能这样判断。

首先,政府的调控措施对职业炒房者的遏制,更多的是心理预期层面的。很多靠银行贷款炒房的,其实属于江湖中的小鱼,真正的大鱼是不需要银行贷款的。但新政仍然降低了房价上涨的预期,会遏制一部分的炒房资金入市。但动摇不了投资需求的根基。

其次,目前的财政体制没有任何触及。目前的财政体制,使地方政府没有动机降低土地价格,招拍挂的土地供给制度也没有改变,可以说造成高房价的制度根源仍然没有得到任何改变,因此,中央政策的落地问题仍然存疑。

第三,开发商实力已今非昔比。经过2002以来房价的一路飙升,特别是2009年最后的疯狂,房地产开发上已变得“不差钱”了;二手房的供给者和职业炒房者因为不等钱用,因此也不会轻易让出阵地,买卖双方的相持还将继续。

但本轮调控的最重大意义,能在很大程度上降低需求,改变博弈双方的预期。无论如何,房价在超出有真实需求的消费者的承受能力之后,最终将走入下行通道。目前,政策层面的条件已基本成熟,还需要房地产商阵营出现信号进行配合。

 

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