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“住宅养老金”的收益权不能归银行

                “住宅养老金”的收益权不能归银行
                董少鹏 经济评论(证券日报2013年11月1日)
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  这笔钱对业主来讲是望穿秋水,天天贬值;但对商业银行来讲却是一笔丰厚的优良资产,银行不需要担心大比例提现,而可以从容地“腾挪”这笔钱。其实,这是对业主权益的又一层侵害

   据初步统计,截至目前全国各地交存的住宅专项维修资金已经超过1万亿元,但使用率却不足1%。一般来说,钱收得多用得少总是好事,但就这笔钱而言却不是一件好事:

  一是,这笔钱是为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造之用,相当于住宅的“养老金”。现在用得少,但迟早要用。不仅如此,不少地区已经出现了需要用,但支取比登天还难的情况。所以,这笔钱不是用不尽,而是被现行制度“冻结”了而已。二是,这笔钱长期躺在商业银行里,不仅不能通过投资升值,而且还一天天贬值。当初按照建筑安装成本一定比例交存的这笔住宅“养老金”,随着贬值加剧可能无法为房屋“养老”。三是,这笔钱对业主来讲是望穿秋水,天天贬值;但对商业银行来讲却是一笔丰厚的优良资产,银行不需要担心大比例提现,而可以从容地“腾挪”这笔钱。其实,这是对业主权益的又一层侵害。

  为了还原住宅“养老金”的本来功能,使之成为安居安民的“压仓石”,应当尽快调整现行管理制度,大力修改《住宅专项维修资金管理办法》,让这笔钱的筹集、使用、监督都放在阳光下。

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  我们认为,将住宅专项维修资金与资本市场对接,是一个相对较佳的选择:

  第一,资本市场坚持公开、公正、公平原则,可以改变住宅专项维修资金管理不透明、权责不清晰的现状。这笔钱的使用权、托管权、代理权、监督权以及由这些权益孽生出的所有权益,都可以在透明的状态下进行制度创设,从而弥补因不透明导致的制度缺陷、制度盲区。

  第二,与资本市场对接的最好桥梁就是基金。曾于1999年1月1日起实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,把这笔钱称为“维修基金”;而2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》称之为“维修资金”。这意味着这笔资金的属性发生了变化。

  不过,笔者认为,目前对权属的清晰划定并没有给业主带来什么实际的好处,反而增添了行权不可操作性。如果把这笔钱调整为基金属性,业主就可以按照基金持有人的相关规范参与管理;而基金的管理者、托管者也就有了规范的法律地位。并且,基金模式并不改变业主私有财产权的属性。

  第三,“住宅专项维修基金”成立后,可以参照全国社会保障基金的模式参与资本市场。两者之所以可以相互比照,是因为全国社会保障基金不是即时支付的保险金,而是用于未来支付的保障金;住宅专项维修金也具有这一特征。

  按照目前的规定,住宅专项维修金只能存在银行和购买国债。但实际情况是,用于购买国债的专项维修金的比例并不大;因为没有业主同意,这笔钱的代管者并不能擅自去买国债。于是就形成了一万亿元资金沉睡银行的怪现状。

  以工行活期存款的年利率0.35%为例,1000万元维修资金每年收益仅3.5万元;如存一年定期,按年利率3.25%计算可获益32.5万元;国债年收益率为3.75%,利用1000万元购买国债可有37.5万元/年的收入。显然,如果运用基金组合投资的专业技术,1000万元的资金年收益率远不止于此。

  全国社会保障基金成立以来,累计投资收益额3492.45亿元,年均投资收益率为8.29%;即使在资本市场低迷期,其收益率也高于国债,如2012年投资收益率为7.01%。显然,这笔钱如果睡在银行,就要至少损失5%的收益。

  毫无疑问,住房保障是广大城乡居民的一件大事;而住宅“养老金”则是一个攸关安居幸福的重大环节。为此,需要修改现行管理制度,在保障住宅专项维修资金正常支付的前提下,开放对该笔资金进行资本运营,使其增值收益达到最大化,从根本上维护广大业主的利益,也为社会安定团结、富有效率提供新的保障。

 

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