加载中…
个人资料
水天一剑
水天一剑
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:164,458
  • 关注人气:64
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

城市更新产能过剩,未来深圳商业规模满足上亿人流

(2018-03-24 00:25:30)
标签:

房产

深圳

商业

人流

规模

2017年深圳新开业3万平米以上的购物中心达到15个,商业体量达145万㎡。2018年,将有近30个大型购物中心计划开业,几乎覆盖了深圳各大个区域。

城市更新产能过剩,未来深圳商业规模满足上亿人流

同质化购物中心陆续开业,跨区域消费已淡化


2017年,深圳商业地产市场揭开了未来世界的神秘面纱,一方面是南山、宝安、龙岗、坪山、大鹏等各区域大型购物中心粉墨登场,一方面是万象天地、一方城开业直接对深圳现有的商业格局产生了较大波动。一方城吸引了大量海雅滨纷广场甚至海岸城客流,海雅滨纷广场不得不周末祭出一轮又一轮的促销狂潮,挽留自已的粉丝群。

对于消费者来说,如果就在家门口,就可以亲临雅诗兰黛、香奈儿专卖店,品味星吧克、奈雪の茶,或者走进大型超市,或者体验百家小吃,一样的品牌,一样的消费,又何必不远数十里、十数里,跨区域消费呢。

随着深圳各大区域购物中心陆续开业,市民大规模跨区域消费已经淡化。未来深圳大规模商业中心层出不穷,这可以从数百万平米旧改项目看出端倪,龙华旧城、黄贝岭、白石洲,这些区域都将诞生巨元霸的购物中心,当然,还有观澜、坪山、沙井等。这些同质化购物中心填补差各个区域的空白,同时也截流着各个区域的跨域消费群体。

深圳差异化购物中心越来越少,热门旅游景区倒是另一种风景,象大梅沙、大鹏半岛、中英街、东门、红树湾的商业中心就能看到持续不断的人流风景线,当然,游客的身份占了相当比例。


有多少城市更新,就有多少商业中心

在深圳房地产开发与城市更新中,几乎每一个项目都有商业规划,3万平米以上商业层出不穷,1-2万平米商业更加普遍,也能打造出商业街与购物中心,这些商业体都需要品牌时尚商家、品牌餐饮吸引人气。


城市更新产能过剩,未来深圳商业规模满足上亿人流赢商网统计2017年深圳新开业3万平米以上的购物中心

城市更新产能过剩,未来深圳商业规模满足上亿人流赢商网统计2018年将有近30个大型购物中心计划开业

有多少城市更新,就有多少商业中心。深圳市城市更新局规划公布,截至2017年6月底,深圳已列入城市更新计划项目共616项,涉及到用地范围面积达48.92平方公里,预料未来五年新批的项目会陆续增加,深圳很快累计就有上千个城市更新项目出现。

随着深圳西部大开发,2017年6月统计,宝安区共有117个项目列入市更新计划,还有“N”个拟列入计划的新增产业类项目,值得关注的是,这其中众多产业园项目也包含公寓、写字楼和体量庞大的商业。

从宝安汽车站到前进路,这条不算太长的城市主线上旧改项目规划有十几个,加上现有商业项目,今后可能有二十几个商业中心,竞争激烈程度可想而知。每个商业项目都红火,家家都赢利几乎是不可能的事,同质化竞争下只能优胜劣汰,结局是几家欢乐几家愁。


深圳商业规模前景庞大,早已产能过剩


从城市更新规模看,根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求,在此规划期内,全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里;完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算,深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

随着深圳城市开发的深入,无数旧城改造项目启动,城市综合体建设和规划大增。以城市综合体为例,截至目前,深圳已知的100万平方米以上综合体项目已有数十个,坂田、龙华、蛇口是最密集的区域,近几年深圳会增加超过100个城市综合体项目,这些综合体旗下商业,加上未来深圳布局十数个大型购物中心,深圳未来的购物中心已显露出过剩之态。

从地铁商业建设看,城市地铁的建设,往往会将站点优先选址在城市商业中心的大型商场周边。到2020年,深圳的地铁里程将达到433公里,对比2016年增加50%有余。预计3年后,盐田、光明将首次通地铁,新建站点达85个,全市换乘站届时将达39个。

据统计,2016年一线城市的北京、上海、广州、深圳的轨道交通对商业的贡献率分别为42%、51%、47%和28%。相比之下,东京和香港的这一数据达到了90%以上,深圳地铁商业还有巨大的潜力。

目前大剧院、华强北和会展中心三站是深圳商场最发达的地铁站,今后会有更多的地铁商业中心兴起。

从商业网点布局看,根据《深圳市商业网点规划(2016-2020)》,截至2015年底,全市零售、餐饮和批发网点达30.4万个,营业总面积达6784.2万平方米,分别比我市第一个商业网点规划基期的2004年增长110.4%和334%,年均增长7.0%和14.3%。

以2015年底城市管理总人口计算,人均零售和餐饮面积达3.18平方米,深圳就已经高于上海、香港、东京等城市的人均商业面积。深圳在超过东京之后,未来5年又定了2个目标:打造国际化消费中心和全球采购分销中心。

深圳城中村规模庞大,按现有速度,完全改造完100年时间也远远不够。随着深圳城市更新迅速发展,一个个新的国际商业中心、商贸功能区、大型购物中心、社区商业中心、大型商品交易市场、特色商业街、地铁中心兴起,第三个、第四个商业网点规划也会更上一层楼,如果以现有规划、速度发展下去,深圳未来的商业规模远远超过人们的想象和预期。

目前深圳2000多万人,未来深圳商业规模是现在的数倍以上,远远满足数倍的现有人流量,可以说,深圳即使有上亿流动人流量,未来全市商业规模也能远远满足市民的需求。换句话说,未来深圳人流量远远不能满足未来商业人气需求,满足商家经营需求。即使粤港澳大湾区未来全部人口约1亿——世界湾区最多的人口数量,也不一定能满足深圳未来的商业体量。


商业经营状况参差不齐,还需高屋建瓴


对于深圳商业中心来说,虽然地段、人气最为重要,但随着大型购物中心各区域陆续开业,全市人流被不断截流,往日的万象城、海岸城、购物公园人流量都会陆续减少。

深圳购物中心、商业中心经营状况参差不齐,一些商业广场开业后,往往经过几轮商家淘汰,还没有找到一个合适的定位,不少商家持续亏损难以为继,不得不退出。

深圳各大商业中心业态同质性很强,模式也雷同,在互联网的冲击下,购物中心商家经营受到巨大的影响,原有商业购物为主的布局会使大量商铺空置,导致商业经营困难和亏损。

目前的商业市场竞争日趋激烈,消费领域除了电商,颜值消费、女性消费、体验消费、粉丝消费等层出不穷,还有全新的折扣店、品牌连锁需求,购物中心和广大商家不得不面对的日新月异的消费市场,研究经营策略,与时俱进,否则将被消费者遗忘。

商业市场鱼目混珠,大浪淘沙,一个成功的商业项目还看专业团队运营,看出色的业态规划定位,看优质商家的市场战略,只有这样,才能高屋建瓴,抢占市场高地,赢得消费者青睐。

深圳庞大的商业市场,准备好了吗?


0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有