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关于绿城中国的宿命

(2011-09-28 16:18:13)
标签:

宋卫平

生死考验

财务风险

绿城中国

高负债率

房地产企业

房产

分类: 评论

2008年,潘石屹的百日巨变论差点成真;如果不是金融危机,很多赌性十足的房地产企业可能会垮掉,传说中可能会垮掉的企业就包括绿城。

 

但在4万亿的推动下,绿城不仅没有垮掉,还以541亿元这一新的合同销售纪录让绿城在2010年达到了新的企业高度。之后,绿城习惯于豪赌的产品情结再次萌发,绿城曾经在2010年以高达2.8万元平方米的楼面地价豪取苏州金鸡湖项目而让人咂舌和惊叹。

 

在中国的地产企业中,绿城对自己的高端产品品质很是自负,在宋卫平看来,在中国地产界中能够被绿城瞧得上眼的企业也就一个半个,一个是龙湖,半个是星河湾;对于开发中高端住宅的万科和中海,他们的产品远远没有入得了宋卫平的法眼。有些客户对于绿城产品的认同甚至到了膜拜的程度,他们认为绿城的产品带给他们的是“精细”、“原汁原味”和高端的品质保证,我相信绿城客户对于绿城产品的虔诚敬仰进一步强化了宋卫平产品中心的情结。绿城的产品客户对绿城产品的美誉就如绿城的投资者对绿城企业的毁誉一样多,在房地产企业中,我们从来没有看到如此冲突的状况汇聚于一家企业身上这一不合常规、不可思议的事情。

 

当绿城的净资本债务率在2011年6月底超过160%的时候,资本市场对于绿城以及类似于绿城一样的高负债率公司可能会在未来持续的宏观调控环境中陷入倒闭的担忧在与日俱增,并终于引发了9月份的“绿城信托门”事件;虽然很快被证实为谣言,但是绿城的销售萎缩以至于将今年的合同销售目标下调27%却是绿城不得不公开承认的事实。面对困境,宋卫平说:“如果前面的手段都不奏效,那我就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了”。

 

一个产品深受客户欢迎的公司,很可能会随着市场环境的进一步不利变化而退出市场。绿城的CFO在今年一次与外界的沟通会议上,还在极力试图去表明“绿城的高负债率”是一个正确的策略,但是,面对高端产品被限购、被限贷、被限价的困境,绿城不得不很快向市场低下了曾经不愿服输的头。

 

当绿城在2009年很快从2008年的金融危机中走出来的时候,我不知道绿城当时是怀着怎样的心情?是一种侥幸?还是一种敬畏?但可以肯定的是,在经历了2009年和2010年两年持续开创历史的销售增长之后,绿城可能遗忘了在2008年金融危机期间陷入困境的原因。他们再次以远见未来N年的勇气高价拿地的行为,让相对理性的同行和投资者都再次强烈地感受到了绿城的亢奋,就是因为绿城的再次亢奋把绿城再次推向了今天所正在面对的生与死的渡口,背水一战,是再次侥幸突围?还是无力回天的悲壮?在目前看来,无人知道答案。

 

赫拉克利特说:人不能两次踏进同一条河流。但是,对于赌性极重的绿城而言,他们似乎又荒诞地看到:他们在今年又与2008年一样站在了同一条河流的岸边。对于曾经侥幸逃脱困境的绿城而言,我相信他们在经历困境之后的感觉像极了曾经被誉为拥有九条命的猫的雷曼;但是,很显然在中国房地产调控频繁、经济周期越来越短的情形下,绿城可能尚没有练成雷曼九条命的功夫,即使绿城练就了九条命的功夫,在赌博基因的趋势下,亦终究如雷曼一样难逃倒闭的厄运;绿城可能因为宋卫平完全的产品中心情结而成功,这是开始;但也会因为宋卫平完全的产品中心情结而倒闭,这是结局;一如雷曼的CEO富尔德一样,成也萧何,败了萧何。

 

宋卫平可能是一个很好的产品设计大师和品质管理大师,但是,宋卫平如果不能改变其没有投资和财务风险控制原则的弱点,如果宋卫平对投资和财务风险继续缺乏足够的敬畏,宋卫平可能只能成为一个失败的企业家。宋卫平可能没有意识到,除了做好产品、除了满足客户需求,在充满波动的中国房地产行业,如何有效管理行业周期性波动风险,已经成为中国优秀房地产企业生存和发展的一项首要能力。再高品质的产品,如果缺乏有效的投资与财务模式与其相匹配,对于企业而言,越高品质,可能意味着投资与财务风险就会越大。如果不考虑投资和财务风险,而一味地去追求高品质,倒闭就只是一个时间问题。

 

如果企业的产品全是被限购、限贷和限价产品,产品的销售能力极弱,如果企业的财务弹性极低,如果企业产品的安全边际极低,如果企业的资本结构与资产结构之间被严重错配,这个企业无疑也就是极其脆弱的;在顺势的时候,企业可能会赚得盘满钵满;但是一到逆势,企业可能就会遭遇致命的打击。

 

已经经历了一次生死考验并正在经历再次生死考验的绿城,还能继续站在这个行业吗?即使绿城以壮士断腕的勇气和毅力再次走出了生死考验,但是,下一次绿城能够走出自己的宿命吗?

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