5、问：请问各位专家，本人在校学生,还有两年毕业,现在家里想给我在北京买房,主要是投资兼自用,总价控制在150w以内,请问一下五道口华清嘉园怎么样?二手房均价到多少了?五道口地区以后的发展趋势如何?因为我觉得那边留学生很多,这个盘的位置也很好,租赁市场是不是会比较发达?如果以后在其他地方再买房,自己交完首付后以华清的租金再去养一套房是否可行?谢谢.点击添加您的建议
评盘台专家
21世纪不动产:目前五道口地区二手商品房的放量与其它典型区域相比十分有限，比例在1：5左右，而房源的极度匮乏。目前一手商品房楼盘基本售罄，二手商品房无人出售，多以自住为主，使得该地区的二手房价始终居高不下。比如读者提到的华清嘉园目前价格在12000-15000元/平方米之间。由于该楼盘本身放量太少，因此价格普遍偏高，房价与业主首次置业时的购买价格相比至少要高4000-5000元/平米。如果从投资的角度去讲建议你可以考虑面积在70-100平方米之间。因为这样投资的风险性还是相对较小，出租的回报率也会相对稳定。
评盘台专家
徐东华：华清嘉园的价格区间大多是在16000-18000之间。其价格一路看涨主要是因为周边的教育资源以及高新产业聚集。目前受到调控的影响，房产的投资价值已经不再是房价的快速增长，回报主要是租赁领域。五道口一带的租赁市场，尤其是公寓类住宅的租赁市场，外籍人士比较多，租金回报相对比较高而且稳定，不过需要在装修以及室内的设施设备上略有投入。如果今后再次购房的话，可以考虑以租养房，具体的就要考虑自己几年后的支付能力等综合因素了
4、问：朝阳北路88年55平米老房适合投资吗？想买一套50平米左右的房子投资.最近看了一套朝阳北路延静里的,51平，88年的老房,带税55、56万吧。不知是否有投资价值？请专家帮忙给点意见，多谢了！点击添加您的建议
评盘台专家
链家地产：投资房产获得收益的方式主要有两种，一种是低价买入高价卖出从中赚取差价，第二种是通过出租获取收益，
楼上说的购买51平米的房子要付出55-56万的成本，按照56万计算，88年的老房子一般的税费主要是土地出让金、印花税和契税，计算不含税总价约为：[560000-（1560*51*1%）]/（1.5%+0.05%+1）=55.06万，因此折算成单价大约在550600元/51平方米=10796元/平方米，目前延静里区域二手公房价位在9500-10500元/平方米之间，二手商品房均价都在12000元/平方米以上，这套房子的价位比市场价略高。
首先看第一种通过升值获得差价的投资收益方式，延静里区域的特点是：老房子较多，占到八成以上；位置较好；交通和配套都不错，北边还有一个红领巾公园，但是这个房子获得成本较高，即使区域房价有上涨的空间，很难保证较高的差价，这套房子的房龄又很老，将会大大影响他的升值空间，但是有一个优势是市场较活跃，因为是老房子税费较低，还是有不少的人愿意将其作为过渡房产购买，买了再转手相对容易，
其次看出租获取收益的方式，可以引用一个投资回报率来分析，目前延静里51平方米的公房出租的话，由于位置好，交通和配套好，租金保守估计能在2000元左右，那么投资回报率为：2000*12/560000=4.28%，回报率还算可以。
因此，个人建议，延静里区域有升值的潜力，但是获得这个房子的成本太高，依靠差价来获取收益的话，有待观察，但是可以买下然后通过出租获取租金收益。评盘台专家
21世纪不动产：众所周知，房地产投资的回报主要来源于两个方面，一方面是投资房产的升值空间有多大，另一方面就是在投资期内能获得多大的租金回报。下面来具体分析一下目前这套房子的情况。
首先如果按照价格来看，该套房子在缴纳税费后单价价格已经接近了11000元/平方米，从整个周边市场情况来看基本符合该地区成交价格，但是从整体看价格还是明显有些偏高。从房龄角度看，该房源年代较长，其上涨空间已经相对有限。
其次从该套房源投资的租金收益预期来看，目前该地区租赁供需比例在1：3左右，需求者维持一个相对的稳定阶段，所以导致目前该地区的价格也相对平稳。比如这套房子在家电、家居配齐后出租的价格在1800元左右，空置期一般在一个月左右，除去供暖费、物业费等相关费用大概在2000元左右，每年的收入在17800元。从每年租金收益来看，基本维持一个相对平衡的收益。
21世纪不动产市场分析人士认为：结合这两点此套房不适合投资。
首先如果按照价格来看，该套房子在缴纳税费后单价价格已经接近了11000元/平方米，从整个周边市场情况来看基本符合该地区成交价格，但是从整体看价格还是明显有些偏高。从房龄角度看，该房源年代较长，其上涨空间已经相对有限。
其次从该套房源投资的租金收益预期来看，目前该地区租赁供需比例在1：3左右，需求者维持一个相对的稳定阶段，所以导致目前该地区的价格也相对平稳。比如这套房子在家电、家居配齐后出租的价格在1800元左右，空置期一般在一个月左右，除去供暖费、物业费等相关费用大概在2000元左右，每年的收入在17800元。从每年租金收益来看，基本维持一个相对平衡的收益。
21世纪不动产市场分析人士认为：结合这两点此套房不适合投资。
评盘台专家
徐东华：房产的投资分为租赁回报与增值汇报。
北京的房产相对处于一个高点，增值回报的空间越来越小，虽然持有该房产还有可能进一步从房价上涨中获利，但是最好还是放弃投机或是暴利心理。
因为由于建造年代比较长，这类房产获得贷款的难度将会加大，贷款额度偏低，并且在户型合理性、社区环境等方面都会使该房产在消费者中失宠，从而决定了其客户群会逐步减少。
老旧公房的投资价值主要在于：
租赁回报方面以及拆迁预期。
租赁方面：由于地理位置以及交通优势，未来的租金价格将会看涨，目前该地段的2居室租金可以达到2000左右；
拆迁的预期就是未知数了，一是什么时候拆迁，另一个是拆迁性质以及拆迁补偿未定。
北京的房产相对处于一个高点，增值回报的空间越来越小，虽然持有该房产还有可能进一步从房价上涨中获利，但是最好还是放弃投机或是暴利心理。
因为由于建造年代比较长，这类房产获得贷款的难度将会加大，贷款额度偏低，并且在户型合理性、社区环境等方面都会使该房产在消费者中失宠，从而决定了其客户群会逐步减少。
老旧公房的投资价值主要在于：
租赁回报方面以及拆迁预期。
租赁方面：由于地理位置以及交通优势，未来的租金价格将会看涨，目前该地段的2居室租金可以达到2000左右；
拆迁的预期就是未知数了，一是什么时候拆迁，另一个是拆迁性质以及拆迁补偿未定。
3、问：专家好，我最近看中双桥站华龙美树的一所二手房，大约8000多一平，我觉得那里环境和交通都还方便，不知道是否值得买？谢谢！
评盘台专家
链家地产：不知道楼上的是自住还是投资，如果是自住的话，这个区域是不错的，像楼上自己说的小区在五环外，远离市中心，有八通地铁、京通快速路，环境和交通都很方便，而且从周边的二手房情况来看，双惠小区主要是经济适用房，二手商品房供应不足、而朝阳望角、水岸双桥的交通都不如华龙美树便利，可以说，双桥区域最好的生活小区就是华龙美树了，当然华龙美树也比另几个小区价位要高出约500-800元/平方米，另外华龙美树内自住与投资的比例约为3：1，自住多的话，人员较固定，安全系数高；
2、问：专家好！在东城南小街禄米仓看了一133平米复式房，单价一万元，没有电梯，六层，使用权房。有两个问题：一是购买使用权房有没有政策风险？二是价位如何？有没有升值空间？
评盘台专家
链家地产：首先说这个价位，目前东城南小街周边的二手房市场价约在14000元/平方米，这套房子远远低于市场价，但是购买使用权的房子风险较高。
回到第一个问题，非常肯定地说，购买使用权的房子有政策风险，使用权房也是小产权房的一种，其最大的风险是没有产权，首先，它没有产权保障，不受法律的保护；其次，在交易时无法过户，交易资金没有保障，
第三，无法进行抵押，购买者无法贷款购房，只能一次性付款，建设部及北京市建委不久前也发布了购买风险提示。
值得提出来的是，10月1日正式实施的《物权法》，缺乏有效法律支持的小产权房可能不在其保护之列。最近行业、媒体和政府对小产权说的比较多，基本的就是购买有风险一直呼吁要进行规范，建议等一下看看政策上是什么方向再说。
评盘台专家
徐东华：使用权房分为两种：
一种就是所谓的“小产权”，这类房产在市区并不多见，大多是在郊区的农村集体用地，另一种就是尚未参加房改的“公房”，这一类在市区内是比较多见的，我姑且认为你所说的属于后一种。
使用权房产严格来说由于不具备产权，所以是不能出租出售的。但是由于使用权公房属于历史遗留问题，事实上还是有大量的房产在转手，其要求是购买人必须为北京市城镇户口、不能贷款。而在办理房产承租人的更名时候，也大多是到房管所走所谓的“换房”或者说是“置换”方式，变更承租人姓名。
国家目前对于使用权交易采取的是“民不举官不究”，所以说还是有一定的风险的，价格上基本合理。也可以采用购置之后再参加房改买为个人产权的方式，但是这样一来购买成本就会增加。而房改的标准是每平米1560元，然后折算工龄与房屋折旧，实际上支付的房改价款会少于这个数字。
一种就是所谓的“小产权”，这类房产在市区并不多见，大多是在郊区的农村集体用地，另一种就是尚未参加房改的“公房”，这一类在市区内是比较多见的，我姑且认为你所说的属于后一种。
使用权房产严格来说由于不具备产权，所以是不能出租出售的。但是由于使用权公房属于历史遗留问题，事实上还是有大量的房产在转手，其要求是购买人必须为北京市城镇户口、不能贷款。而在办理房产承租人的更名时候，也大多是到房管所走所谓的“换房”或者说是“置换”方式，变更承租人姓名。
国家目前对于使用权交易采取的是“民不举官不究”，所以说还是有一定的风险的，价格上基本合理。也可以采用购置之后再参加房改买为个人产权的方式，但是这样一来购买成本就会增加。而房改的标准是每平米1560元，然后折算工龄与房屋折旧，实际上支付的房改价款会少于这个数字。
1、问：我在CBD上班，正好要在青年路买房子。现在那一手的全过万了，而且交房也晚，我看二手的房子也挺新，就准备买二手的，不过这些几天和中介看过房子之后，有个问题，希望朋友帮着参考一下。我发现罗马的和华纺的房子二手都在一万一平了。可是同样位置的国美第一城二手却低了近一千元。是为什么呢？那里的商业和生活配套我看了一下要比前二者好一些，生活应该更方便，对我来讲密度高低都无所谓，所以不太理解。要是这样低的话，我能不能买。将来还能不能升值。朋友们能否帮着解答一下。谢啦!点击添加您的建议
评盘台专家
徐东华：价格差异的决定因素比较多，仅就国美第一城与罗马、华纺这两个楼盘来说，主要是因为：
1、国美的居住密度比较大，容积率明显高于其他两个楼盘，相对来说居住舒适度略逊一筹；
2、国美的地理位置上与上述两个楼盘相差不是很大，这个不完全是价格的决定因素，但是由于国美的社区体量更大，目前转手出售的房源相对另外两个楼盘多一些，所以供需关系决定了现阶段国美的价格会低一些；
3、罗马更讲求居住的品质，华纺在居住舒适度方面也要好一些，这就好比不同品牌的车，虽然是一样的排量，但是价格上就会产生差异。
4、国美的房子随着后市社区环境与配套的完善，价格上还会有所上浮，但是北京的楼市，已经不再是投资暴利时代或者说不是“投机时代”，未来的上涨会是一种比较平稳的，除非有重大利好。
1、国美的居住密度比较大，容积率明显高于其他两个楼盘，相对来说居住舒适度略逊一筹；
2、国美的地理位置上与上述两个楼盘相差不是很大，这个不完全是价格的决定因素，但是由于国美的社区体量更大，目前转手出售的房源相对另外两个楼盘多一些，所以供需关系决定了现阶段国美的价格会低一些；
3、罗马更讲求居住的品质，华纺在居住舒适度方面也要好一些，这就好比不同品牌的车，虽然是一样的排量，但是价格上就会产生差异。
4、国美的房子随着后市社区环境与配套的完善，价格上还会有所上浮，但是北京的楼市，已经不再是投资暴利时代或者说不是“投机时代”，未来的上涨会是一种比较平稳的，除非有重大利好。
评盘台专家
链家地产：尽管三个物业均处于青年路区域，目前合生橄榄季(详情页、论坛)（即珠江罗马嘉园三期）二手房均价约在9500元/平方米，华纺易城(详情页、论坛)二手房均价约为10200元/平方米，国美第一城(详情页、论坛)二手房均价约为8400元/平方米，可以看出，国美第一城要比前两者价钱便宜1000元以上，但是三个楼盘是不一样的：
首先，合生橄榄季位于朝阳北路路北，青年路西侧，差不多是在朝阳北路和青年路的交汇处，而华纺易城和国美第一城位于青年路略中位置，其中国美第一城地理位置上处于最北最偏的方位，交通不是很方便，目前只有499、468、111、494四条公交路过，地理位置上不占优势，如果购房者有车可以不考虑这个因素，
其次，国美第一城合生橄榄季和华纺易城等板塔混合的建筑模式不同，国美第一城内主要是塔楼，且多为30多层的高层，密度相对较高，楼间距小，绿化水平相对于合生橄榄季和华纺易城要低，居住的舒适度不如后两者。在人们对居住的舒适性要求日渐提升的情况下，其对价格的影响度也将越来越大。
第三，与合生橄榄季和华纺易城是纯居住小区不同，国美第一城内底商较多，并且小区中间有一条规划中的市政用路，居住环境较嘈杂。
第四，生活配套上，罗马嘉园由于开发入住较早，配套最好，国美第一城目前投资者较多，入住率较低，配套尚在建设之中。另外，从物业管理来说，罗马嘉园和华纺易城相对较好，国美第一城要略逊一筹。
因此，国美第一城的价格要明显低于区域的罗马嘉园和华纺易城是由于其一些特定的“软环境”因素决定的；但是，在整体区域的各项配套进一步完善的情况下，特别是国美第一城自身的各项配套能够积极跟进的状况下，其房产价值的上升空间依然较大，并且与周边房产价格的差距也将逐渐缩小。
首先，合生橄榄季位于朝阳北路路北，青年路西侧，差不多是在朝阳北路和青年路的交汇处，而华纺易城和国美第一城位于青年路略中位置，其中国美第一城地理位置上处于最北最偏的方位，交通不是很方便，目前只有499、468、111、494四条公交路过，地理位置上不占优势，如果购房者有车可以不考虑这个因素，
其次，国美第一城合生橄榄季和华纺易城等板塔混合的建筑模式不同，国美第一城内主要是塔楼，且多为30多层的高层，密度相对较高，楼间距小，绿化水平相对于合生橄榄季和华纺易城要低，居住的舒适度不如后两者。在人们对居住的舒适性要求日渐提升的情况下，其对价格的影响度也将越来越大。
第三，与合生橄榄季和华纺易城是纯居住小区不同，国美第一城内底商较多，并且小区中间有一条规划中的市政用路，居住环境较嘈杂。
第四，生活配套上，罗马嘉园由于开发入住较早，配套最好，国美第一城目前投资者较多，入住率较低，配套尚在建设之中。另外，从物业管理来说，罗马嘉园和华纺易城相对较好，国美第一城要略逊一筹。
因此，国美第一城的价格要明显低于区域的罗马嘉园和华纺易城是由于其一些特定的“软环境”因素决定的；但是，在整体区域的各项配套进一步完善的情况下，特别是国美第一城自身的各项配套能够积极跟进的状况下，其房产价值的上升空间依然较大，并且与周边房产价格的差距也将逐渐缩小。
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