救市新政或成楼市趋冷新推手

    下午，有朋友给我来电话说全国性房地产“救市”政策今天可能要出台时，我还煞有介事劝告道：市场的传言够多了，别添乱。晚饭后正与学经济的儿子就“救市”问题争得面红耳赤的时候，朋友再来电话告诉我说，政府全套房地产宏观调控新政策已经上网了。急急打开电脑一看，果不其然。

    实际上，此前已有多个地方政府出台的“救市”政策，让此次新政看起来特别眼熟。而这恰好解释了国家调控主管部门在地方政府频频出手之下，仍然始终保持相当一段沉默的原因。现在看来，地方政府先期出台的种种“救市”政策，不仅是过去“一刀切”调控政策的终结，而且是此次新政的一种“试水”和“吹风”动作。

    显然，无论开发商在先期“试水”中嗅出了什么，此次“一揽子”房地产宏观调控新政策，其实是国务院 “加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房” 要求在政策上的具体化。房地产税收政策的调整也好，降低首付比例、调整公积金贷款也罢，决策层的态度已经很清晰地表达出来了，那就是以保障民生为前提，以刺激购买力为渠道，以提高交易量和交易金额为手段，从而达到稳定房地产市场的终极目标。

    无论如何，此次一揽子调控新政都是对民众有着直接利益的，透过这“一揽子”调控新政，所表达出来的政府对房地产市场的信心也是清晰可见的。可是，如果真的想让市场走出僵持，促使交易量重新活跃起来，显然少了开发商这个重要的市场主体。现在，我们应该把市场萎缩的真实原因看得很清楚了，既有几年来严厉调控政策的导向原因，也有国际经济下滑的大气氛原因，但最根本的原因还是房价高企出格，完全超出了消费者的承受能力。在此市场情况下，仅有政府让利这一条，购房者的观望情绪能不能就此消失很值得怀疑。

    客观地说，在市场潜在消费者那里其实有一笔明白账，这两年房价高烧之火刚刚被上一轮严厉调控政策所遏制，一些大城市的开发商在资金趋紧的压力下，才刚刚向着调低房价的方向试探性地迈出一小步，此时1%的降税，与房价即将到来的深幅调整相比实在是微不足道。即使我们以最大化来计算，此次新政也顶多相当于现在去买房，开发商给打了九折，我不太相信目前这样的折扣能够撬动百姓的钱袋子。

    从前期各地“救市试水”的实践看，购房者对微量的免税、减息措施也并不买账，实际上没有起到刺激消费的作用，有的甚至加剧了市场的观望情绪。西安、南京等地在出台系列救市政策之后，房屋交易量反而更低了。这说明，起码在近阶段，买卖双方并没有达成一个市场价格的共识。

    道理很简单，交易量的释放需要市场的价格来进行调整，而房地产市场最直接的三方，政府有了姿态，消费者有了心理预期，开发商却没了动静，此时，向购房者吹响消费的集结号恐怕不太容易。本来，作为开发商已经摘走了过去多年房地产过快发展的果子，当市场萎缩时主动承担调整价格责任是市场经济条件下的一般规律。现在，更可能出现的情况是，开发商出于对“救市”政策的新期待，再度停下调价的脚步，市场交易冷淡、买卖双方拉锯胶着继续向深度蔓延，这样一来，此次新政非但没能刺激市场，反而成了楼市再度变冷的新推手。

    从逻辑关系上说，在国际金融市场出现重大危机的当前，中国政府应该也必须通过调整政策应对危机。在房地产仍然处于新兴支柱产业的情况下，以刺激居民住房消费来扩大内需，的确是个智慧的选择。但是，我们房地产今天出现的问题，远不是刺激内需那么简单。一方面，中国南方一些城市房价的深度调整，已经清晰放大了房价继续下跌的信号，消费者持币观望的群体意识已经形成；另一方面，政府主动让利并未触动开发商的根本利益，更可能让他们错误地认为，政府终归要来救开发商，从而在根本上丢失了主动让利，担当维护市场稳定的责任心。如此，没有开发商自救的参与其中，在僵持中拉长此轮房地产调整的周期便在所难免。

    当然，稳定市场不是空洞的，既要在保障民生的基础上，鼓励消费者买房，结束消费者的观望，也要帮助开发商树立做市场的信心，保持房地产投资规模，促使整个房地产行业的平稳发展和国民经济的平稳发展。很清楚，这些意图在新政的条款上都已经有了一种尝试的表现，中央政府这样做是对的，也是中国房地产市场发展的正确方向。但是，我们必须看到目前的市场不是没有需求，而是房价虚高抑制了需求。那么，让市场活跃起来的途径只有两个，要么开发商主动放弃暴利把价格降下来，要么在短时间内让老百姓都成为“有钱人”，后者显然不现实。如此说来，免税、减息固然是好事，但要实现房地产市场的软着陆，合理的房价依然应当是调控的首选目标。

　　一句话，在一些泡沫仍很严重的城市或地区，如果开发商不去主动迎合市场，如果短期内不在下调房价上有实质性的调整动作，此次调控新政极有能让楼市越发扑朔迷离，甚至出现越调越冷的尴尬局面。