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数字和词条:深圳楼市的现代语文

(2007-05-29 09:36:23)
分类: 空间
 

数字和词条:深圳楼市的现代语文

薛跃进 赵润田

市场的表现最终还是要靠数字说话,政府对市场的侦测水平和管理能力,也往往通过市场所反映出的数字来体现。同样,政府的政策指标和经济指标也无不落实在数字上面,而解析这些数子的民间语言或官方文字,往往就是一种特定的语文。

关于深圳楼市的数字语文——

数字:460.68亿元和8.7%

词条:房地产开发投资

语文:2006年,全市深圳市GDP达5684.39亿元,比上年增长15.0%,经济总量位居全国大中城市第四位。

经济持续稳健增长和人均收入连续居全国大中城市第一位的事实,首先作用于房地产行业,这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求持续保持在一个“高位对接”的状态。目前,深圳仍处在一个全民置业时期,基本的置业力量,至少还需要5年的时间才能得到一定程度的缓解。与深圳的城市发展阶段相对应的是,1985年至1992年和1995年至2000年,深圳产生了两段置业的高峰期,基本完成了城市的第一代置业。从2004年开始,深圳进入第二代的置业和第一代置业升级和换代期。这客观上导致深圳整体上开始进入新一轮置业高峰。2005年,深圳市累计完成房地产开发投资419.59亿元,同比下降3.37%。

2006年,深圳房地产开发投资460.68亿元,增长速度止跌回升,增长了8.7%。

 

数字:69万套

词条:住房建设规划

语文:早在2006年9月,深圳就在全国率先编制完成了“十一五”住房建设规划,确定了今后重点发展面向广大中低收入家庭的住房发展方向。《规划》提出,到2010年深圳市将达到“常住人口户均拥有或租住一套住房”和“完全解决本市双困家庭住房问题”的住房目标,“十一五”期间,深圳市将新建69万套住房。有关部门将制定详细的时间表和阶段性完成目标,尽快促进各类住宅的开工建设,以增加住房的有效供应,改善供求关系紧张的局面。

 

数字:90平方米和70%

词条:住房结构调整

语文:深圳去年出台文件,规定在2006年6月1日以后,全市年度新审批、新开工住房总面积中,单套住房建筑面积90平方米以内的商品住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到70%以上;2006年8月18日后,新批用地比例提高至90%;新建经济适用住房单套建筑面积控制在90平方米以内。

 

数字:27个、33401套和377.22万平方米

词条:住房基本保障

语文:深圳积极加大住房保障的力度,创新政策性住房建设模式,着力解决中低收入家庭住房困难。目前全市通过各种途径已开工和计划建设的政策性住房项目共27个,住房套数总计33401套,总建筑面积达到377.22万平方米。这将在一定程度上缓解深圳市中低收入家庭的住房问题,并对今后稳定房价起到积极作用。

数字:4930万、55万套和770万平方米、14万套

   词条:住房建设规划

  语文:深圳住房保障的整体思路为:“廉租住房保障本市特困家庭的住房需求;经济适用住房和公共租赁住房保障本市低收入家庭住房需求;中低价位、中小套型普通商品住房建设满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求;中高档商品住房建设满足中等以上收入家庭住房需求。”《深圳市住房建设规划(2006-2010)》提出:“根据我市住房需求预测;依据我市不同收入家庭结构分析和加强对低收入居民住房保障的要求,规划期内,我市应建设商品住房4930万平方米,55万套;建设政策性住房770万平方米,14万套;其中经济适用住房200万平方米,2.6万套;公共租赁住房(含廉租住房)570万平方米,11.4万套。”

  

数字:15%和70、50平方米

  词条:政策性住房比例

  语文:根据《深圳市人民政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》,深圳市国土房产局选定部分拟出让的商品住宅用地,由获得商品住宅用地使用权的开发商负责在该商品住宅用地中建设一定比例的政策性住房。政策性住房竣工后,由开发商无偿将住房移交给深圳市国土房产局。《意见》称,政策性住房总建筑面积按照选定的拟出让商品住宅用地中住宅建筑总面积的15%确定。在政策性住房的户型、面积和建设标准上,政策性住房单套建筑面积不超过 90平方米。其中,经济适用房以建筑面积约70平方米的二室二厅或三室一厅为主要户型;公共租赁住房以建筑面积约50平方米的二室一厅或一室一厅为主要户型,房子都应有简单装修。此外,政策性住房建筑设计应纳入住宅区整体规划设计中统筹考虑,外观应与住宅区商品住宅外观和谐一致。

  《意见》要求,政策性住房必须与主体工程同时竣工验收。住宅区分期开发建设的,政策性住房须在首期竣工验收。验收合格后,由开发商无偿移交给市国土房产局。开发商须按规定交纳政策性住房的公用设施专用基金。深圳市国土房产局按照地价的市、区政府分成比例,划出一定比例的经济适用房房源,给地块所在行政区房管部门进行分配。经济适用房售价由市国土房产局、工商(物价)部门按有关规定制订,并由市国土房产局统一办理出售手续,售房款按照比例分别纳入市、区两级政府住房基金,销售费用计入房价。

  今后,深圳市供应土地,按住宅建筑总面积的15%建设政策性住房,将成为制度化的安排。

数字:100%和546户、662

    词条:廉租房覆盖率

语文:深圳市已连续两年实现特困家庭住房问题解决率100%。2005年解决了2004年底前登记在册的546户特困家庭的廉租房;2006年为新增的661户符合条件的家庭落实了廉租房租金补贴,通过同富裕工程为662户特困家庭提供了廉租房,2007年,深圳又提出新增特困家庭住房问题解决率100%的目标。  

2005年11月17,深圳市政府明确提出,要全面推进廉租住房工作,切实解决特困家庭的住房问题。其后不久,深圳市正式出台了廉租房管理政策和实施方案及其配套文件《深圳市廉租住房配租操作指南》。解决方式由原来的零散、个别解决,转变为有计划、常规性地解决全市特困家庭的廉租房工作。连续两年实现特困家庭住房问题解决率100%。

数字:80%

词条:货币配租

语文:依据《深圳市廉租住房配租操作指南》,深圳以“货币配租”的形式,有计划、常规性地落实全市特困家庭的廉租房工作。所谓“货币配租”,是指由政府为特困家庭发放一定数量的货币,供其在市场上租赁住房。按照现行的有关规定,“货币配租”的租金补贴标准为上一年度同行政区内的市场指导租金平均水平的80%。每平方米补贴额的具体标准为:罗湖区、福田区、南山区每月每平方米补助20元;盐田区每月每平方米补助12元/;宝安区、龙岗区每月每平方米补助6.4元。特困家庭每人每月享受“货币配租”的面积为15平方米。目前,户籍为福田、罗湖、南山的享受对象每人每月领取数额为300元;盐田每人每月180元;宝安、龙岗每人每月96元。 

 

数字:25宗和74.78公顷

词条:清理闲置土地

语文:深圳市已于2006年6月至12月对全市已批未建土地进行了清理,共清理出已批未建地359宗、面积1003.29公顷。目前初步认定闲置土地25宗,面积74.78公顷。依据闲置土地处置的法律、法规和规章,结合造成土地闲置的不同原因,有关部门将不断加大对各类闲置土地的处理力度,依法征收土地闲置费,依法收回违法占用的住宅用地。加大各类问题楼盘的处理力度,通过对闲置土地的全面清理,积极盘活各类存量房地产,以增加住房市场有效供应。

为推进闲置土地处置工作,目前,深圳市《深圳市闲置土地处置工作方案》已经征求意见并即将出台。

 

数字:20%和5%

词条:城中村

语文:《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005—2010年)》是指导全市城中村改造的纲领性文件。根据纲要计划,深圳市将按照建设现代化国际化城市总目标的要求,以空间形态改造为重心,以综合整治为突破口,通过全方位的综合改造,促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合,成为“和谐深圳、效益深圳”的重要组成部分。纲要提出,争取在2010年前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%,特区外达到5%,特区外综合整治规模达到总量的20%。

 

数字:6000人

词条:人口密度

语文:深圳是中国最大的新兴城市,新移民人口高达90%,总人口从2000年的700万增加到2006年的1200万,不到6年间增长近一倍,加上打工移民大量涌入,使深圳市压力大增,人口已经超过1300万。这样的人口数量大致与广州相差无几,但由于土地面积相对较小,深圳的人口密度每平方公里已经超过6000人,超过内地各大城市,与香港相当。这些都是房价居高不下的重要因素。

 

数字:17%之中的80%

词条:港人购房

语文:深圳与香港仅一关之隔,两地在楼价和生活成本方面相差悬殊,随着深港一体化、24小进通关,“深圳居住香港工作”已经成为现实,近几年,港人在深购房已经成为潮流。据深圳统计局统计表明,深圳楼市投资比例已达17%。其中香港人占80%以上,但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳业界专家分析,南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%,中心区写字楼的投资比例高达80%。而国际房地产市场的投资率警戒线应是20%。

 

数字:17%、1200万、75%和10%

词条:投资性置业

语文:投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。在深圳现有的置业结构中,投资性置业占17%左右,这个数据具有相对的合理性。对深圳而言,一个高比例的投资性置业结构,是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。深圳是中国最大的商务性城市之一,同时又是户籍人口最小的城市,商务性人口随着城市的升级还在不断持续流动和增长,在1200万的总现实人口中,75%的人口的居住方式都是非产权式居住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。由于政府对楼市的调控措施及时、针对性强,可以预见,深圳房地产市场不会走入失控和无序。

 

数字:730万平方米和8400元

  词条:二手房市场

  语文:2006年,深圳二手住宅成交面积约为730万平方米,同比增长22.4%;二手住宅成交均价格约为8400元/平方米,同比上涨28.5%,量价齐升。据统计,深圳2004年二手住宅成交面积和一手住宅成交面积的比例为0.59∶1;2005年上升到0.66∶1;2006年升至1.04∶1;2006年深圳二手楼达到超过一手的转折点,对于深圳二手楼市场具有重要的历史意义。

深圳是 “移民城市”。外来人口到首要解决的就是住的问题,因此在深圳外地人置业的比例很大。此外,由于“移民”的流动性和不确定性,深圳的住房流通频率非常高,难以改变楼市供需两旺的格局,这是深圳楼市一直成交活跃的基础。值得一提的还有,深圳楼市的投资比例也比较高,有数据称深圳新盘有三成为投资客购买,个别楼盘更是高达六、七成,投资客必然会加快住房市场的流通速度。

 

数字:5个统一

词条:住房保障机制的基本原则

语文:目前,深圳市政府正在加快制定《深圳市住房保障条例》,其中对经济适用住房、公共租赁住房和廉租住房等住房保障制度的实施做出具体规定。核心内容是:坚持全市住房保障统一规划、统一计划、统一管理、统一产权政策、统一保障对象和标准的基本原则;科学制定中长期住房保障规划;严格界定住房保障的对象;建立住房保障的准入和退出机制;逐步建立长效的住房保障制度体系,保证全市户籍和非户籍常住低收入人口的基本住房需要。

 

数字:7项禁令

词条:整顿房地产市场秩序

语文:深圳市出台包括禁止内部认购、待售房源不得拒售等七项“禁令”;加强预售款监管,统一合同文本;开展为期一年的市场整顿活动;加快拖欠工程款和问题楼盘的处理;促进行业自律和规范化建设等一些整顿措施。今年3月,深圳市又下发文件,规定房地产销售必须明码标价,并正式启动了新版的“深圳市房地产业诚信公示系统”。下一阶段还将继续加大整治力度,进一步规范房地产市场秩序。

 

数字:10项措施

词条:监管楼市

语文:最近,深圳市又推出10项措施监管楼市,将从严查处违规者。3月10日,深圳市国土与房产资源管理局公布了这10项措施,开展房地产交易秩序专项整治行动,对于违规者,将由市国土局、市工商局、市物价局依法从严查处。这10项措施主要包括:取得预售许可证后必须全部即时公开销售,并明码标价,不得无故拒售,不得分期销售;未取得商品房预售许可证的项目,不得非法预售、变相预售商品房;对存有合同欺诈行为的企业,市国土房产局将暂停办理其网上签约、合同登记备案;严禁炒卖期房等。

此外,严格的税收管理也将为炒房进一步降温。

 

数字:1953平方公里、49.8%和2/3

词条:理性调控

语文:深圳土地面积只有1953平方公里,为了保证城市、人和自然和谐发展,深圳划出了49.8%的土地作为生态保护线,而剩下一半土地中,2/3

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