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华发研究(二)未来三年华发结算资源分布与收益预测

(2018-06-18 13:48:55)
标签:

华发股份

价值投资

股市投资

分类: 股市投资
一、2018年华发股份结算资源分布与收益测算

(一)2018年可确定的结算项目与收益测算
1、静安府东区,华润主导,华发50%权益。已经销售6.2万平米。均价88000元。货值54亿。项目楼面地价37500元。整体成本55000元(含资本化6000元)。毛利润率37%。净利润率18%。一季度已收到投资收益5.63亿。
2、上海华发四季.已经竣工,4月交房。已售32亿预收款。整体一期是35亿。结算35亿。楼面地价27500元。售价62000+元。毛利润率38%左右。净利润率17%左右。利润6亿。
3、珠海华发悦府(即所谓的华发首府二期)1期。三季度左右交房。1期面积13万平米,售价4.5万,整体货值55亿。结算35亿。毛利润率大约34%。净利润率10%。利润3.5亿。
4、珠海华发又一城、华发依山郡一期。今年华发又一城年初已经有部分交楼,年底D组团大面积交楼确定。面积巨大,销售良好。由于是滚动销售,两个项目保守按30亿结算计算,净利润率15%。利润4.5亿。
5、珠海华发峰尚一期。一季报结算尾盘2.5亿,利润0.5亿。13# 18#今年下半年交楼,可结算4亿货值,利润0.8亿。合计1.3亿。
6.广州荔湾荟预收款8亿。但年报显示销售面积为5万多平米。大约卖了20亿。17年竣工,18年一季度结算。全年可能结算20亿,项目毛利润率估计30%。净利润率12%左右。利润2.4亿。
7、广州华发四季预收款5亿。尾盘货值大约10亿。预计结算10亿。按10%利润率测算,利润1亿。
8、中山华发四季、华发观山水。17年销售预收款20亿。18年预期结算20亿。楼面地价极低,整体成本单位6000元。平均售价超过10000元。毛利润率40%。净利润率按15%。利润3亿。
9.威海华发九龙湾一期剩余楼栋。预收款10亿。均价9000元,毛利润率14%。净利润率10%。利润1亿。
10、武汉华发未来荟一期,货值25亿。利润率15%。利润3.2亿。
11、沈阳华发5亿。利润率15%。利润0.7亿。
12、南宁华发国宾壹号。一期结算毛利润率0%,净利润率-10%。二期售价大幅提高,8亿预收款,预计结算10亿。应该盈利,但利润不考虑。南宁未来荟公馆交楼。
13、上海华发公馆开盘、交楼。货值15亿,利润3亿。
14、静安府西区华发主导部分,30亿货值,权益利润3亿。
以上合计,2018年可结算货值258亿,利润38亿。

(二)2018年,华发股份还有如下项目可能结转:
1、上海华发四季尾盘。新推货值近20亿。计划也是今年交付。如果全部销售、结转,利润不会低于3.4亿。
2、珠海华发左岸公寓也是能竣工。
以上可能结转项目,虽然计划是今年交付,但个人认为结算还有不确定性,故暂列于此,但不做18年的业绩考量。其收益相应后推。

(三)2018年华发股份业绩测算结论:
1、2018年,华发股份比较确定的可结算项目货值258亿,利润38亿。
2、考量到要分摊其他的未结转项目的成本与亏损,在不考虑华发的其他收益的情况下,地产项目利润再扣减3亿,按35亿预估18年收益。
3、35亿净利润,按268亿营收(参照2017年年报,考虑其他营收10亿)计算,营收净利润率为13.06%。
4、按目前总股本21.2亿测算,2018年摊薄每股收益为1.65元。
5、按昨日收盘价除权价6.2元元计算,动态PF为3.76倍。
6、存疑与提示:258亿的营收额较华发可结转货值比偏小(个人预计在300亿以上)。可能计算有出入。同时,如果所列几个可能结转的项目实现了结转,会相应增加每股收益2毛多。

二、2019年华发股份结算资源分布与收益测算

(一)珠海区域
1、华发悦府(含华发悦天地)总货值110亿,18年结算35亿,19年结算25亿怎么也没问题。利润2.5亿。
2、华发国际海岸。一期交楼,20亿结算,妥妥的。利润4亿。
3、华发广场。住宅部分悦琴湾确定交楼,面积10万平,总货值50亿。按开盘销售情况,交付20亿,只少不多。华发权益60%,地价只有6000元,净利润率不低于30%。利润3.6亿。
4、华发又一城、华发依山郡一期。主要是依山郡1-33栋交楼。按20亿估算,利润率20%。4亿利润。
5、华发峰尚二期按15亿估算。利润率20%。3亿利润。
6、华发峰景湾二期货值18亿。按10亿结算预测,利润率15%。利润1.5亿。
7、金湾华发国际商务中心交楼。按10亿计算,20%利润。利润2亿。
8、利润绿杨湾今年开盘,项目已经接近竣工。华发在珠海还有华发左岸、蔚蓝公馆2个小公寓项目。三个项目暂估20亿交房预估。其中华发绿洋湾是大头。保守按15%利润率,利润3亿。
2019年,珠海能结算大约160亿。权益利润应该超过27亿。

(二)上海区域
1、上海静安府。西区华发主导部分按30亿。东区华润主导部分估计按60亿货值测算,权益利润9亿。
2、上海华发四季18年新推货值20亿(假定18年未如期结算)。均价提高到了6.8万。考虑资金成本增加,利润率维持17%,利润不会低于3.4亿。
无论如何,2019年,华发在上海的权益交付货值不低于75亿。利润不会低于12亿。

(三)武汉区域
1、武汉中城荟50亿,华发权益51%。楼面地价7000元。售价均价一期2.5万元。二期2.9万元。毛利率超过45%。净利润率保守按20%计,利润5亿。
2、华发外滩首府30亿。楼面地价1.3万元。毛坯,均价3.2万元。毛利率40%,净利润率保守按15%。利润4.5亿。
3、华发未来荟公寓10亿,利润率15%。利润1.5亿。
4、华发外滩荟。建筑面积12万平米,楼面地价1.29万。目前周边售价3万以上。利润应该不错,净利率应该在15%以上。商业多。货值40亿以上。19年应该有结转。但有不确定性,暂不考虑利润。
5、17年新增八宗地,新动工项目众多。少部分也可能19年交楼。不确定,暂不统计。
2019年,武汉确定能结算大约100亿。权益利润应该超过11亿。

(四)广州及中山区域
1、广州华发中央公园19年底交楼,加上江南府,以及其它零星尾盘,估计40亿结转应该没问题。利润率10%,利润4亿。
2、中山华发四季、观山水两个项目。估算结转20亿。净利润率按15%。利润3亿。
2019年,广州与中山合计结转60亿,利润7亿。

(五)其他地区
1、威海华发二期、三期。25亿。售价达到15000了,净利润率不会低于20%了。利润5亿。
2、南宁华发国宾壹号。10亿。售价提高,净利润应该有10%。利润1.0亿。
3、苏州华发公园首府以及苏州、嘉兴、太仓等地其他一些合作项目进入收获期。其他各地如沈阳、大连、包头等地也还有零星结算。这些项目预估结算总额20亿,利润2.0亿。
其他地区小计销售额50亿,利润7.0亿。

(六)华发的其他收益
1、参股的股权投资基金不少到期,包括参与四川双马的投资,三年到期,该退出了。
2、为集团提供城改的咨询也该见银子了。
3、华发在北京等地的一级开发项目也该有回报了。
4、华发商都等华发本身其他项目每年也有几千万收益哈。
该项就按2个亿。保守计算收益吧!

(七)2019年华发股份业绩测算结论:
1、2019年,华发股份结转项目营收为450亿。利润总额66亿。
2、考量到要分摊其他未结转项目的成本与亏损,对利润做扣减6亿的处理,按60亿预估18年收益。
3、按56亿利润,营收460亿(考虑其他营收10亿),2019年估算营收净利率为13.04%。
4、2019年测算60亿利润,按华发目前21.2亿的股本,摊薄每股收益2.83元。
5、按昨日收盘价除权后价格6.20元测算,华发股份2019年的动态PE为2.19倍。

三、2020年华发股份结算资源分布与收益估算

(一)珠海区域
1、华发悦府(含华发悦天地。)总货值110亿,18、19年分别预计了25亿结算。20年结算超过30亿,是肯定的。按13%净利率计算,利润4亿。
2、华发国际海岸。进入结算高峰。总货值140亿,19年预计了20亿结算。20年结算超过40亿,妥妥的。按20%净利润估算,利润8亿。
3、华发广场。珠海的拳头产品,总货值250亿,19年预计了20亿结算。20年住宅部分悦琴湾+悦海湾,结算额怎么也不会低于50亿。华发权益60%,权益货值30亿。地价只有5600元,净利润率不低于30%。权益利润9亿。
4、华发又一城(水郡)、依山郡两个项目。大项目,按现在的施工进度,2020进入结转高峰,两个项目结转30亿以上,应该没问题。利润率可达25%。利润7.5亿。
5、华发绿洋湾。今年开盘,基本是现房销售,20年会大量结转。货值近60亿,按30亿结转,20%净利率,利润6亿。
6、金湾华发国际商务中心。按10亿结转、利润率25%计算,利润2.5亿。
7、华发峰尚、华发峰景湾、华发山庄等珠海项目还有大量尾盘。暂估20亿交房。按15%利润率,利润3亿。
8、华发北围、金湾还有不少项目在建,与碧桂园合作的几大项目20年也应该有结转。考虑不确定性因素,暂时按20亿权益货值、2亿利润统计。
2020年,珠海能结算大约180亿。权益利润应该超过41亿。

(二)上海区域
1、上海静安府。2020年基本全面完工了。总货值350亿,18、19两年考虑了170亿货值的结转。2020年保守预估结转80亿,应该问题不大。华发权益50%,权益货值40亿,按18%净利率估算,权益利润7亿。
3、上海华发四季、华发公馆尾盘,忽略不计。
2020年,华发在上海的交权益结转货值40亿。利润7亿。

(三)武汉区域

1、华发外滩首府:总货值100亿,结转40亿,进毛坯均价3.5万元。毛利率40%,净利润率保守按14%计算,利润5.5亿。
2、华发外滩荟。建筑面积12万平米,楼面地价1.29万。目前周边售价3万以上。利润应该不错,净利率应该在15%左右。商业多。货值40亿以上。建了N多年,一直没开盘,20年怎么也该结转了。保守按20亿货值、15%利润率估算,利润3亿。
3、武汉中城荟、未来荟,尾盘20亿,按结算10亿,利润计1。5亿。
4、17、18年武汉新增八宗地,权益建面150万平方米,总货值在150亿左右。5宗已经动工,另几宗也即将动工。项目众多,部分会在20年交楼。20%的货值即按30亿结转、10%利润率计算,权益收益预估3亿。
2020年,武汉地区预估结算大约95亿。权益利润应该超过13亿。

(四)广州及中山区域
1、广州华发中央公园、江南府以及其他项目。估计30亿。利润率10%,利润3亿。
2、中山华发四季、观山水两个长周期项目,进入结转高峰。估算结转30亿。净利润率按20%。利润6亿。
2019年,广州与中山合计结转60亿,利润9亿。

(五)其他地区
1、威海华发九龙湾。四期以及公寓、商业等大量进入结转高峰,结转额怎么也不会低于30亿。净利润率不会低于20%了。利润6亿。
2、南宁华发国宾壹号。10亿。售价提高,净利润应该有15%。利润1.5亿。
3、苏州华发公园首府(货值近40亿)、无锡装饰城地块(货值70亿)以及苏州泰禾院子、太仓泰禾院子、嘉兴等地其他一些合作项目进入收获期。保守按40亿结转、10%净利润计算,收益4亿。
4、沈阳全运首府开盘,2020年10月1期交楼。大连、包头等地也还有零星结算。这些项目保守预估结算总额20亿,利润率15%,利润3亿。
5、与华润、万科等合作南京万象城等几宗地块。2020年应该可以见到收益了。尤其是南京万象汇,按照计划,大部计划2020年竣工。按50亿权益货值、5亿权益收益保守估算。
小计:其他地区小计销售额130亿,利润19亿。

(六)华发的其他收益
1、参股的股权投资基金不少到期,该退出了。
2、为集团提供城改的咨询也该见银子了。
3、华发在北京等地的一级开发项目也该有回报了。
4、华发商都等华发本身其他项目每年也有几千万收益哈。
该项就按2个亿。保守计算收益吧!

(七)2020年华发股份业绩测算结论:
1、2020年,华发股份结转项目营收为500亿。利润总额91亿。
2、考量到要分摊其他未结转项目的成本与亏损,对利润做扣减8亿的处理,最终按82亿预估20年收益。
3、按83亿利润,营收510亿(考虑其他营收10亿),2020年估算营收净利率为16.12%。
4、2020年测算82亿利润,按华发目前21.2亿的股本,摊薄每股收益3.91元。
5、按昨日收盘价除权后6.2元测算,华发股份2020年的动态PE为1.59倍。

以上,个人研究,友情分享。爱买就买,爱卖就卖。股市风险,买者自担。怨天尤人,哥哥不认哈!:)))))

2018年8月5日最新修订!:))))

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