2007年上海二手房市场几个关键词

1、普涨是整个楼市的基调

   2007年，全国房地产市场呈现近几年来中最为强劲的上扬态势，在北京、上海、深圳等一线城市连续多月涨幅引领下，二、三线城市房价也呈现出普涨局面。而且，事实上根据中房指数研究院和一些城市的有关部门对实际成交数据的统计，某些地区实际房屋成交价格涨幅还要高于已经公布的涨幅。中国的房地产市场已是全盘“皆涨”！

  1-9月，上海二手房市场呈现里量价齐升的局面，而到了10月份，由于政策影响，二手房成交量较9月下降近三成，但仍出现缩量空涨现象。两大因素支撑着持续涨价的局面：一是需求，一是资金。由于需求存在，紧张的供求关系并未逆转，而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止，“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品，作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。在房价一路狂奔的同时，地价也在高歌猛进。频频拍出的高价地块，也直接带动了周边二手楼市价格。

2、市场有价无市、卖方市场占主导

  一手捂盘，二手惜售，一、二手市场的房源全面告急。上海楼市重新转变为卖方市场，“到处是排队，哪里都有人抢房”。资料显示，上海房价3月止跌回升，4月重现排队买房，5月开始大涨。二手房受一手房市场价格快速上扬的影响，二手房方面也呈现明显的卖方市场特征。许多二手房在交易过程中，卖方抬价的现象非常明显。2007年春节过后，随着市场走势日益看涨，导致房东频繁反价、房价高企，不少门店出现了有价无市的现象。2007年诚意购买客户不少，但是房东的惜售、反价等行为使得成交颇费周折。一套房子有下家表示购买意向后，房东就会顺势加价五到十万元，甚至加价几十万，但连续有人追价时，房东心态骤变转向“惜售”，然后封盘，造成市场供应紧张，这种情况发展到八九月份尤其激烈，甚至部分房东由于看好长期而转售为租。

3、供求矛盾依旧长期存在

上海房地产市场为何一再飙升，一种流行的解释将其归因于股市的盘整和当地存量房源的锐减。有数据表明，10月24日上海住宅可售面积仅552.08万平方米，创下近两年来的新低。上海市统计局的数据则称，今年1至10月，上海完成房地产开发投资1084.27亿元，同比下降3.3%，占全社会固定资产投资的比重由去年的34.3%降至30.6%。在上海供不应求也并非覆盖市场整体，外环外供应量较大，供需矛盾相对缓和。而内中环区域，由于改善性需求为主导的强大力量，短期内仍将维持“好房难求”的局面。

  以往投资客大量收购所不同的是，目前中心城区楼盘的热销主要是来自自住客的强大购买力，商品房市场供求矛盾加剧，上海中心城区的楼盘推出后均价都一路上扬，直接带动周边二手房市场持续走高。

4、五次加息的累积效应

  央行从2007年3月18日到2007年9月14日连续五次加息，每一步都让楼市绷紧了神经，其收缩资金流动性过过剩的意图十分明确。央行的持续加息旨在抑制投资炒房人群，但在目前的供求不足的卖方市场情势下，有刚性需求的贷款买房人群仍然会保持一定比例，并不会因加息而受到太大影响。不过，连续加息会对购房者的心理预期形成一个长期暗示效果。未来金融政策的调整，主要还是看投资增速和消费价格指数（CPI）后续发展情况而定。在预计到未来利率已经进入一个上升通道后，购房者将改变目前贷款意愿。7月份成交数据显示仅有不到40%的购房客户选择贷款，而这其中还有约15%左右的客户选择贷款利率较低的纯公积金贷款。同时，很多购房者的贷款利率变更是在明年的1月1号。因此，明年1月1号将会是个人房贷金融市场的一个关口。今年的加息标准将会在那时一次性实施，还贷压力会有所增加。推测今年年底将会有更多地人选择提前还贷，或者是改变贷款方式，如选择固定还贷利率等。而对于打算贷款买房的自住型中低收入群体来说，如果要通过贷款买房来实现其居住愿望会增加困难。

5、贷款日益困难

  8月份以来，一场房贷紧缩风波席卷全国。一开始的传言让购房者坐立不安，等到有银行正式宣布提高首付比例的时候，人们才意识到，银行紧缩放贷的信号越来越明显。造成无款可贷的情况主要有几点原因。一是今年前三季的房产热潮吸纳了大部分银行的大部分年度工作计划，银行信贷人员的热情已不再那么高了；二是央行出台的新政再次提醒了银行的贷款风险预警信号，令各银行重新严格起来；三是关于“第二套住房”的标准迟迟未出台，各银行不敢随便破规矩，只能在审查过程中拖延时间。而如此的“受害者”，自然非购房者莫属。

6、轨道主导价格

  近年来，在上海交通网络不断蔓延铺陈的同时，楼市价格亦节节攀升。尤其是轨道交通建设的相应增加，不仅有效的拉近了城市与郊区之间的距离，更拉动了上海楼市。地铁建成以后，许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变成以时间长短来衡量。

  上海目前拥有5条轨道交通线路及1条磁悬浮线路，轨道总长度共计140公里，2007年年底，再将开通三条轨道交通，规划2010年建成11条线轨道交通线路，总长度达到400公里，相当于发达城市如纽约、伦敦的轨道交通水平；规划2020年完成17条轨道交通线路建设，总长度达到810公里。

  地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域其他地段，其价格也略高于同等水准物业。许多地铁房的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，对物业升值潜力也给予了“厚望”。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价一般在25%至30%之间。