房地产行业在2004年的宏观调控中，土地的作用得到了突出的体现，在巩固去年全面整顿政策的基础上，国家继续加大力度，“从源头规范房地产市场”，进而遏制整个固定资产投资升温的势头。

　　2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿》。

　　4月11日，央行宣布，从4月25日起，房地产业成为信贷调控的首要对象之一。

　　4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上。这个规定在资金普遍不充足的房地产业界引发了剧烈的震荡。

　　5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的 《经济适用住房管理办法》正式施行。

　　6月6日国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理，拆迁补偿资金必须按时到位，对滥用职权强制拆迁要坚决查处。

　　10月29日起中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

　　12月1日，新的《土地利用年度计划管理办法》和《建设项目用地预审管理办法》开始施行，前者强化了地方政府违反上级土地计划的责任承担制度，后者的核心内容在于，任何建设项目批准、核准必须要经过上级的预审环节。 2005年商品房市场呈现出前所未有的火暴

　　从2005年西安的情况来看，房地产业的发展将面临两大问题：一是高速发展的经济对房地产将提出更大的需求；二是受宏观经济调控和前一时期大量商品房屋空置的影响，资金紧张、销售困难将继续困扰房地产开发与建筑业市场的发展。

　　西安房地产市场在去年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火暴，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。常发展依赖于买卖市场的繁荣，也需要租赁市场的发育和成长。 2006年西安城市发展主基调在扩张

　　市场专业程度有限的西安，由于受到纷至沓来的土地紧缩政策的影响和限制，总体来看，城圈甚至二环之内已逐渐趋于饱和，房地产开发格局上不会再有大的改变，这给众多开发商的后续发展又带来了一道难题。

　　其实综观城市未来的发展，在政府大规划的引导之下，众多开发商的房地产开发已经开始剑指城市周边更广阔的郊区，这将意味着西安新一轮的城市扩张即将开始，而且在未来一段时间内，扩张必将成为城市发展的主基调。 2007年发展方向和走势

　　经过2005年、2006年连续两年的宏观调控，陕西房地产市场以冷静反思逐渐代替了狂飙突进。以“中小户型所占比例增大”为代表的调控政策，至今仍没有最终落地；经历过几轮宏观调控，一些大中城市的房价仍一路高歌，宏观调控的效果并未达到政府期待的高度。与此同时，宏观调控过程中又有一些新的问题浮现出来，市场依然需要新的应对方法。

　　“国六条”明确要求：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。专家认为，“这项调控”将意味着未来一至两年内，中小户型会大量出现在市场上，房屋总价受到控制。中小户型是住房消费市场需求的主流产品，未来前景看好。 2008年多灾多难的一年

　　进入2008年，全国经济的有关调控政策频发，加之2008年初国内一些房地产专家的拐点论、雪崩论等观点大行其道，让2008年楼市的发展扑朔迷离。在此大环境下，2008年上半年西安楼市买方市场持币待购现象明显，开发企业在逐步紧缩的土地、金融政策影响之下对未来市场走向谨慎揣摩，开发供应放缓，“观望”成为2008上半年以来西安楼市最为显化的运行特征。

　　进入2008年2季度，买方市场观望情绪逐渐消弥，西安楼市回暖迹象有所显现，但5·12大地震的突袭，再次使西安楼市发展遇冷，市场观望情绪再次加重，至6月份开发企业虽然积极推盘，同时以活动促销等方式力图暖市，但市场销售仍显乏力。市场将供大于求，资金链压力加大“裸降”并非不可能，吸引中低端客户浐灞或将低价位入市“裸降”成为形容房地产市场价格波动的一个热词。 ■文/刘高锋